琅琊榜首張大仙

朋友們好！

炒房者可能在三四五線城市。現在許多城市出現了有價無市的局面，實際上好多炒房者已經從一二線城市退出了，基本上跑到三四五線城市去炒作了，這就是最近一兩年好多三四五線城市上漲的原因了。

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現在房產市場確實在調整

現在房產市場整體上來說，確實是在調整，出現了有價無市的局面，但是調整的基本上都是一二線城市，這些城市普遍採取了比較嚴格的限購限貸等房地產調控的措施。

在這些實行限購限貸的城市裡面，房產調整已經進行了有三年左右了。除了這些限購限貸的城市以外，好多三四五線城市中，有些經濟發展較好的城市，這幾年的房價出現了一些上漲，有些城市上漲可能還是不小的。

因此，從整體上來說，房產市場確實是在調整的階段，但是有些城市也出現了一定的漲幅。

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炒房者並沒有在一二線城市投資

這幾年，隨著房產調控政策的實施，好多炒房者在一二線城市也沒有辦法炒房子了，因此，好多炒房者都已經轉移到三四五線城市去炒房子了。

這幾年，一二線城市的房產價格實際上是處於一個調整的階段，而好多三四五線城市的房價在這幾年卻出現了幅度不小的上漲。

三四五線城市一般是沒有限購限貸的措施的，而且好多城市的房價也是偏低的。因此，好多炒房者更容易抄底成功，從而在房價上漲中獲利不少。

因此，現在炒房者並沒有在一二線城市炒房子，也就不存在退不出來的情況了。

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炒房者可能在三四五線城市

這幾年雖然好多一二線城市房產價格出現了盤整的走勢，但是好多三四五線城市房價出現了上漲。

比如下面是河南南陽市最近三年的房產價格走勢圖，可以看出來，南陽市從2016年底房價不足5000元，開始上漲，到現在房價已經突破了8000元了。

這樣的走勢，如果是炒房客在2016年底介入的話，到現在已經盈利60%左右了。

因此，炒房客可能是在三四五線城市進行炒作的，這些城市房價正在上漲，可以說是比較容易退出來的。

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結論

雖然現在好多一二線城市出現了有價無市的狀況，但是這些城市中炒房者可能也早跑了。現在炒房者可能是在一些三四五線城市中，這些城市沒有限購限貸的調控措施，而且這些城市這幾年房產價格上漲較好，因此，退出還是相對容易的。

睿思天下

炒房者能不能全身而退，不取決於什麼“有價無市”，而取決於房產市場的流動性是不是良好。

幾年前，我在給上海某高校學生做講座時，曾有同學問過類似的問題：“現在好多二手房賣不動了，那些炒房者怎麼辦?會不會以後房價很便宜?”

作為學生問這樣的問題，可以理解，畢竟缺乏社會經驗，作為提問者還提這樣的問題，那就是很傻很天真。

我當時反問了那個學生三個問題，這三個問題是：“作為上海這樣的大城市，土地供應是越來越多，還是越來越少?”“作為（中心城區的）動拆遷補償是越來越高，還是越來越少?”“作為政府部門的工作人員未來有工資大幅下滑或大幅度裁員的可能麼?”

三個答案背後就是房價變化的邏輯。

第一個問題的背後，說明地價作為房地產開發的重要的組成部分，增長是剛性的。

第二個問題的背後，說明隨著城市化進程的推進，道路，供電供水供氣等基礎設施，學校，醫院等公共設施的投入也是大幅增加的，再加上通貨膨脹因素，原地重置價會不斷提高，動拆遷補償費用也會水漲船高，這些都是房地產開發成本，都是在房價中體現出來。

第三個問題的背後，說明地方財政對土地出讓收入的依賴性與相關度很強。土地出讓金屬於地方財政收入的重要組成部分。政府工作人員（公務員）的薪資都是剛性的財政支出，只要政府部門的工作人員未來沒有工資大幅下滑或大幅度裁員的可能，那麼僅這一塊的財政支出也會不斷增長，有很大的一塊，必須依靠地方土地出讓金。

看清這三個問題的背後，我建議那位同學，不要去關心那些炒房者怎麼辦，而是儘早置業。

同樣，我希望看到這個答案的讀者朋友，儘可能早些在經濟發展良好的一二線城市買房，房價目前“有價無市”，實際上是剛需用戶的購房好時機。

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一世明哥私家歷史

2019年的樓市很“低調”，“低調”到什麼程度？如今許多城市都出現了“有價無市”的局面，市場觀望情緒濃厚，購房者都不願意當接盤俠，但奇怪的是，這些炒房者怎麼能“全身而退”呢？

一、房地產“有價無市”是事實

2019年樓市持續低迷，大多數城市房地產市場都面臨著“有價無市”的尷尬，無論是新房市場還是二手房市場，都是如此。

1、新房市場

2019下半年，樓市調控轉向了供需端，開發商的“銀根”被卡緊，銀行貸款、企業債券等外部融資渠道，再也沒那麼順暢了。在融資困難的背景下，開發商為了“活下去”，唯有加速賣房自救，開啟各種“花式打折”，開發商的促銷宣傳鋪天蓋地，為的就是能吸引更多購房者。然而面對不樂觀的樓市前景，購房者看房問房的多，真正下手買房的卻很少，大多數人都選擇了觀望，於是新房市場中出現了“有價無市”的局面。

2、二手房市場

二手房市場一直被看作是當地房地產市場的風向標。2019年來，受經濟增速下行壓力的影響，實體企業不好做，無論是囤房企業還是私企老闆，都在拋售房產自救。另外，2017年限售的房源剛好到今年滿兩年，許多城市的房地產市場湧入大量解禁房源，兩方面因素導致二手房掛牌量激增。部分業主為了儘快賣房，調低掛牌價格，但購房者卻不願再做接盤俠。同時，受新房降價的影響，部分客戶被導流到新房市場，二手房需求降低，導致二手房市場也出現了“有價無市”的局面。

二、炒房客“全身而退”了嗎

2019年，堪稱樓市調控最嚴的一年，截止11月，樓市調控次數就高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。在嚴厲的樓市調控下，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為樓市基調，投資買房的利潤空間被壓縮， “房住不炒”深入人心，購房者更加理性，前兩年高位接盤虧損的大有人在，出於“買漲不買跌”的心理，如今低迷的樓市背景下，更少有人還會傻傻地去做接盤俠，炒房客“擊鼓傳花”的遊戲再也玩不轉了，剩下唯一的出路就是退出房地產市場，那麼炒房客們“全身而退”了嗎？

炒房客包括炒房團體和炒房個人。其中多人組成的炒房團體，可以算是炒房“頭目”。他們有著專業的炒房手段，有更敏銳的房地產嗅覺，在嚴厲的調控高壓下，他們或許掙扎盤桓過一段時間，但在2018下半年房地產寒冬來臨前後，懂得忍痛止損，不惜“壯士斷腕”，提前套現退場。

而剩下的“遊兵散勇”，也就是炒房個人，當然就被套牢了。他們抱有僥倖心理，認為樓市調控只是做做樣子，如今房價還會有大漲的可能，然而樓市調控愈加嚴厲，破滅了他們的幻想，本輪調控是非常堅決的，“房住不炒”不會有絲毫放鬆，不達目的不會罷休，被套牢的炒房客唯有血本無歸，最終黯然離場。

綜上所述，如今許多城市的房地產市場“有價無市”是事實，“房住不炒”絲毫不放鬆的決心也是事實，炒房客能“全身而退”的早已跑路，剩下還在垂死掙扎的，也必將只有血本無歸的下場。

我是小黑，房地產資深從業者，感謝閱讀，如果喜歡請關注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區留言！

文說樓市

都說2018年樓市低溫，但2019年顯然也沒好到哪去，尤其是下半年，一改往日火熱的氛圍，過的比較艱難，甚至出現“有價無市”的局面。

“京滬永遠漲”，曾幾何時，這句話成為樓市的金科玉言，而如今，這個鐵律似乎正在破滅。有媒體報道稱，北京的二手房全面降價，原價750萬的房子現在650萬就能成交。可令賣方難以接受的是，即便大幅度降價，不少房子仍無人問津。

至於上海，伴隨著“金九銀十”的收官，上海樓市也愈發寒冷。據不完全統計，11月，上海地區共有13個新盤入市，合計推出房源約3455套。相較於10月推出的19個新盤近5000套房源以及9月推出的18個新盤近6500套房源，供應量大減。

而且樓市遇冷的局面，不只在調控最為嚴格的一線城市出現。像二線城市西安，三線城市南寧，之前的房價漲幅一度領跑全國，近兩個月都出現了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達到3.03%的西安，10月更是環比下跌0.4%。

其實，從歷年年來國內樓市發展軌跡來看，“京滬永遠漲”似乎是成立的。作為國內最發達的一線城市，長期以來大量流動人口蜂擁來到北京和上海，在生活多年後，他們最大的夢想就是紮根於此。此次，京滬兩地房價下跌、鐵律破滅，主要是多方面因素造成的。

一、調控力度加大。

為穩定樓市發展，一線城市出臺瞭如限購限售等調控政策，如“3.17調控”要求購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低於80%。今年房貸利率正式掛靠LPR後，利率打折成為回憶。

這些新規大大提高了購房者在京滬買房或炒房的成本，受此影響，成交量自然出現下滑。

二、增加供給，提供保障性住房。

北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，佔比61%。在北京大量競限房的基礎上，北京的房地產市場其實獲得了一場從供給引發的市場發展，所以房地產價格有下降的空間。

2019年,北京加大政策性住房供應力度，多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套、 竣工各類政策性住房7萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。

三、人口流動性發生變化。

目前，我國流動人口超過2.41億，廣泛存在於經濟較為發達的一線城市。不過受到生活成本以及優惠政策影響，越來越多的人更青睞前往二線城市，而不是一線城市。

近幾年打響的“搶人大戰”，就讓不少二線城市獲得大量人口紅利，而與之相比，以北京和上海為代表的一線城市，常住人口則迎來拐點，購房需求自然出現下滑。

炒房者能否“全身而退”？

當地出現“有價無市”的局面，著急的除了開發商和業內人士外，還有遊離在這個行業邊緣的炒房者。

對於按揭貸款，利用銀行槓桿實現財產遞增的炒房者，恐怕很難全身而退。通過目前我國對樓市的態度可以得出，穩定發展既是目標也是任務，這使得當下狀態還將持續一段時日。而按揭貸款的炒房者，如果房價漲幅跑不贏房貸利率，外加遲遲難以脫手的話，其中的焦慮只是當事人能體會。

而對於全款買房或還款壓力不大的炒房者而言，如果購房項目坐落在核心城區以及發展潛力巨大的新城區，房子的價值不僅得到保障，還有望在行業轉暖時攀上新的高峰。此時，炒房者只需等待東風來臨之際，便可全身而退。

家千萬房產網

國家已經於2018年完成了去庫存的重任，之後棚改計劃銳減，2019年許多省份減幅過半，慢慢結束退出，這意味著房地產已經成功完成了轉移，無論是投資還是剛需，大眾已經高位接手，今年以來，房地產破產企業多達幾百家，諸如恆大之類的大房企，大力打折促銷以量換價，二手市場掛牌房產日益增加，即使房價短時間內不會出現大跌，房產市場的黃金時代也走到了尾聲，鑑於經濟增長需要，房價會維穩，不會出現大幅波動。

有需求才有市場，市場現在供過於求，此前居民鑑於認知的侷限性，將房產作為投資理財的主要渠道，這也是全民參與，推高房價的原因之一，現在大量的家庭超過2套住房，某種意義上來講，已經提前解決了將來子女的剛需，加之人口出生率放緩，需求也隨之減少，國家明確不以房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著房產市場前景堪憂。

現在大眾慢慢意識到，房產投資風險遠遠大於回報率，居民大多選擇貸款買房，現在即使房價持平或者漲幅過小，居民持有房產就是虧損的，甚至後期可能推出房產稅，所以越來越多的人選擇掛牌出售，然而卻鮮少問津，出現了一種有價無市的局面，哪怕掛牌出售期間價格上漲，看似總價增加了，然而都是紙上富貴，無法變形。

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Roseview財經

不光是房子，所有的資產，只要有買賣，在某一個時點上就會有所謂的“持有方”。股票也是，房子也是。

所以，如果資產價格高，或者需求不旺盛，就會出現有價無市的情況。要麼維持高價但是沒有交易，要麼就低價成交，總得有一頭。

從2016年開始，房地產市場就開始降溫，北京已經連續三年房價穩中有降，上海廣州持平，深圳受益於香港的溢出效應，以及社會主義先行示範區的光環，今年還有一定上漲。其他城市雖然漲跌互現，但出現之前那種大幅上漲的情況已經比較罕見了，那麼，高位接盤的人，或者高位才開始推房源的開發商，房子自然囤在手裡。

當然，雖然炒房這種情況客觀存在，但把房價上漲歸因於炒房也明顯是不符合事實的。經濟的發展，人民可支配收入的提高，貨幣的發行，買房和改善的需求是客觀存在且占主導地位的。炒房這種資產炒作的行為，在任何一個投資和消費市場裡都會存在。

只不過，房子和其他資產相比，單價特別高，炒房的人被迫沉澱了大量的資金。如果是自有資金還好，如果是借貸資金的話，沒有成交，利息支出和房貸等會是一筆極大的開支。房子砸在手裡，想全身而退，要麼房價上漲，要麼成交量放大，否則只有斷臂求生，降價賣出，換取流動性。當經濟下降，資產不足以支撐負債現金流的時候，降槓桿才是活下去的唯一機會。上至國家的供給側改革，下至企業的各種斷臂求生，無外乎如此。

（晴溪）

孫建波

第一個死的是銀行，第二個地產商，第三代款炒房者。百姓，賤也是家，貴也是家。反正就一住的地方，賤貴屁事沒有

中山金塵

2018年應該是“全身而退”的最佳時期。

2019年已出現“有價無市”，一朋友年初掛出了六套房到年底一套也沒賣掉。現在每月借錢還房貸。

淼視界

不作死、不會死，這些炒房賊想發不義之財，虧死他們，話該。這些人炒房囤房，甚至空置，等著房子暴漲。正因為這種無良行為，才導至普通家庭買不起房。建議國家出臺政策，對房產實名普查登記，月收取空置房百平一萬的稅。房價比然大降，每家才能都住得起房子。

俯瞰fp

房地產經過這兩年的國家調控，房價不斷降溫，一線城市房價樓市更是低迷。房企巨頭都開始打折促銷，一批一批的房企倒閉，房企生存艱難，炒房者顯得更艱難。

影響房地產市場兩個重要的因素，一是價格二是交易量。交易量上升，投資者就能賺錢，房價也隨之上漲，反之交易量下降，房企的資金流動性變差，房價就會下跌。過去樓市經歷了“量價齊漲”和“量價齊跌”的行情，但是從來沒有遇到過如今這樣的慘狀——“有價無市”。

首先，如果房子不能變現，就是一堆爛磚頭，房子升值是因為經濟在發展，但是能不能找到買家接盤，還是得由市場來決定。如今不管是一手放還是二手房，接盤的人越來越少，而房價依然堅挺，尤其是一二線城市的中心地段，仍在調控中維穩，形成了“有價無市”的狀態。

其次，以前房地產行業吸收了太多資金，各行各業的熱錢最後都流進了房地產，但是房地產行業吸金這麼多年，現在社會的資金開始抓襟見肘了。如今年輕人的消費習慣變了，個個都懂得透支未來的錢，消費也在不斷升級，存錢買房子的人越來越少，社會資金漸漸從房地產轉移到其他行業。

再者，房住不炒將成為未來樓市調控的主題。剛需人群也輕易不敢動，都在觀望狀態。而買不起房子的更是無所謂，租房子也照樣住。買房的主力軍都變得雲淡風輕，房地產在慢慢恢復理性。

總而言之，目前產地產收緊只是個開始，預計這種降溫趨勢會不斷擴大，從一二線城市逐漸蔓延到小城鎮，在未來房價會慢慢下跌回歸到合理範圍。嗅覺靈敏的人已經抽身房地產行業，大量炒房者拋售出逃，地產大佬們更是早早地轉型退出。

價錢是可以定出來的，但市場才是真金白銀，如果房子不變現，炒房者手上的房產就沒有意義，現金不能流動，損失的機會成本誰也說不好究竟有多大。不是所有的房子都有剛需接盤，那些沒有及時撤離的炒房者如今欲哭無淚，想全身而退已經不太可能了，要麼等待割肉出逃，要麼苦等下一春。

關鍵字: 城市 炒房者 房產