5月18日，太原樓市調控實施意見出臺。次日，住建部再次公開發文，重申“調控力度不放鬆”。
住建部要求，房價上漲過快城市要抓緊調整住房和用地供應結構。針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。
太原是否被列入這波堅定調控的行列？市場有什麼變化？對此，記者進行了採訪，在當前大背景下，今年樓市仍將以維穩為主——
A 太原列入維穩行列
5月14日，中國社科院城市所發佈了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告分析認為，很多二三線城市房價上升過快具有風險。為此，購房者應注意規避追高。由於一線城市房價增速持續低於二三四線城市，一線城市與二三四線城市的價差將有所縮小。
記者從朗潤智業瞭解到，近年來，一線房地產市場調控趨嚴，需求外溢導致二三四線熱點城市房價上升，如今出現二三線多個城市房價超一線城市的情況，也映射了此類城市需要加強市場管控，整體市場以“穩”為主；同時，太原也在此類城市的隊列中，加強調控，能夠保障房地產市場平穩健康發展。
B 外地人受限波及面大
相比2011年的首次限購期，目前太原首次置業、首次改善型市場上外地客戶佔比攀升，高端市場外地客戶佔比下降，政策提高了外地人購房條件，對首置首改市場波及面較大。
朗潤智業的統計數據顯示，2010-2011年，市場高端項目客戶來源以非本市客戶為主，首次置業、首次改善型置業項目以本市客戶為主，非本市客戶佔比在50%以內；而2017-2018年的數據顯示，太原市場上剛需項目的非本市客戶佔比高達80%，高端項目非本市客戶佔比30%左右。
一位熟知太原房地產市場的業內人士回顧，2014年解除限購後，改善性市場需求得到釋放。2016年以來，改善性需求佔比明顯集中增加。100平方米-140平方米、140平方米-160平方米的首次改善型、二次改善型置業產品成交增加；180平方米-250平方米再次改善型產品增加幅度大於首次改善、二次改善產品，改善性需求大爆發。
近年，隨著政策環境寬鬆、山西經濟觸底復甦跡象等大背景下，改善性需求增加明顯，量價均持續走高。限購再次出臺後，改善需求或被政策抑制，120平方米-180平方米首改再改產品庫存較大，存在競爭壓力。
朗潤智業分析，限購出臺，本市客戶第三套住房限購，外地客戶第二套住房限購。對於本市首改、二改客戶來說，限購影響不大；但是對於再改類客戶，需求被抑制；同時，對於外地客戶，首改需求被抑制。限購之下，100平方米-140平方米首改、二改需求仍存在，未來競爭壓力較大。
C 強居住功能產品將領先市場
“限購政策執行後，市場進一步聚焦功能性產品，90-100平方米緊湊三居、100-120平方米功能型三居以及140-160平方米緊湊型四居產品具備較強的抗風險能力，而160平方米以上大面積再次改善型需求受到政策抑制。
首次置業和首次改善型客群受到政策擠壓，購房首付門檻會提高。例如，一個剛需客戶首付預算是30萬元，房屋單價12000萬，若首付20%，則可購買125平方米三居產品，若首付比例上漲至30%，則只能買一套75平方米的住房，首付門檻提升。
再舉個例子，首套房首付比例由20%提升到30%，原本150萬的房款，首付成本將增加15萬，對於剛需客戶的影響將十分巨大；二套房利率提升，會抑制客戶的改善需求。以商業貸款150萬元為例，二套房貸款利率在基準利率上浮1.1倍，按照等額本息的還款方法，貸款30年，月供為5609元，貸款25年，月供則增加至6075元，每月將增加446元的成本。
首付比例提升、銀行利率上漲，客戶購房成本增加。但對於剛需性客戶來說，壓力無疑增大。在內生性需求下，客戶會選擇同價格但功能性強的產品，滿足自住需求。
同時，市場也會向更具備長期居住功能的功能型產品聚焦，潛在呈現“一步到位”心態。
D 開發企業轉型加速
對比首次限購期，目前市場購買以內生型自住驅動為主，投 資性購房佔比不大，短期內出現成交量大幅下降的可能性較小。
朗潤智業綜合分析，建議限購期聚焦“產品功能性提升，價格預期管理，產品線配置安全性”。優化投 資策略，聚焦高週轉潛質土地資源，同時佈局環太原城市價輻射區，如榆次、清徐、陽曲等。
該機構負責人表示，建議開發企業持續聚焦非住產品供需節奏，搶佔供應窗口期，戰略佈局過渡性高週轉公 寓產品（非城改類商業地塊），作為現金流補充。產品應聚焦目前以功能改善為主導的市場供需結構，下沉佈局首置類客戶產品，同時佈局緊湊型三居、四居產品，這樣更具備有效抵禦政策風險的能力。價格方面，在全國性政策調控期，因限購對短期需求釋放及價格漲幅的抑制，應強化價格預期管理，聚焦高週轉。
積極進行多元業務佈局及存量資產運營，已成為新時代地產企業的目標路徑，如萬科發展北方區域“6+X”轉型戰略、華潤置地“銷售物業+投 資物業+X”的商業模式、金科產業勾地等。
來源 山西晚報
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