01.28 沪房理:透过首尔房价看中国

第一,韩国的经济发展历程和中国很像,房价也经历了快速的上涨和反复的调控。

第二,通过大幅增加供给和严格限制需求,韩国曾经在1990年代保持房价的基本稳定,但是新世纪以来,随着政策的放松,房价又恢复上涨。

第三,韩国曾经推出房产税,而且是累进的,最高税率也达到2%,但是依然没有能够阻止房价的上涨。

沪房理:透过首尔房价看中国


韩国和我国有很多相似性,简直就是一个微缩版的中国,韩国经济起飞和房价增长都比中国早,韩国经济60年代开始起飞,我们是80年代开始。韩国走过的路程,值得我们关注思考。

第一,韩国也是从低收入国家发展起来,经历了从低收入到高收入的整个发展历程。经历了快速的城市化和房价上涨。而且韩国政府也频繁进行房地产调控,积累的经验值得我们研究借鉴。

第二,还有韩国的文化和我国很像,都属于儒家文化圈,人们的思维和行为模式相似性很高,比欧美国家更有参考价值。

第三,首尔这座城市,面积和人口和上海都很像。首尔城区面积605平方公里,上海外环面积620平方公里,首尔城区人口1000万左右,上海外环内常住人口1140万,不管是面积还是人口,首尔城区和上海外环都很相近,首尔总人口2527万,上海总人口2424万。

第四,韩国的人口高度聚集,全国将近一半的人口聚集在首尔都市圈,这和我国人口向特大城市的聚集也很相似。

韩国经济的起飞过程

和所有国家一样,韩国的经济起飞,也是工业化和城市化的产物。韩国从1960年代起,开始了快速的工业化进程。1)第一个阶段,是以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段;2)第二个阶段,是以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段;3)第三个阶段,是以汽车、电脑为代表的技术升级阶段;4)第四个阶段,是以电子、半导体行业为核心的技术密集型阶段。

仔细看一下,你会发现这个进程和我国非常相似,我国目前的发展阶段,大概是在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展,才刚刚开始,还有很长的路要走。你看,历史的发展是很相似的。

随着工业化的推进,韩国经济取得了快速的增长。从60年代起,韩国人均GDP以年均9.7%的增速,连续增长了30年,这样就一下子从落后的农业国,发展为先进的工业国,创造了韩国经济增长的“汉江奇迹”。从这个角度看,中国的经济奇迹,其实远不是独一无二的,战后日本、韩国长时间的高增长,都不比我们差。人家早已是高收入国家了。所以,我们不应该过于强调所谓的“中国模式”,因为除了体量,我们并不特殊。

韩国的经济奇迹,也伴随着快速的城市化。从1960到1990这30年间,韩国的城市化率从28% 提升至74%,达到发达国家的城市化水平。1990年的时候,首尔人口已经超过1000万,成为名副其实的大都市了。

目前,韩国的人均GDP大约是3万美元,是名副其实的高收入国家。放眼全世界,二战以后从极为落后的农业国,一举发展为高收入的发达国家,成功的案例并不多,韩国可谓是杰出的代表,值得所有对经济发展问题感兴趣的人深入研究。

首尔的房价进程

沪房理:透过首尔房价看中国


图1. 首尔房价走势(1986-2017)

第一,从1986-1991年,首尔房价上涨了130%,5年就翻了一番多,从1970年到1991年间,房价总共上涨了多少倍呢?上涨了14倍,和过去20年我国房价的增速差不多。

到了1990年,韩国人均GDP达到16000美元进入高收入国家行列,城市化率也达到74%。1996年的时候,韩国还加入了代表发达国家的OECD组织(经合组织),这也是对韩国经济成就的肯定。

第二,从1991年开始,首尔地产进入平稳发展阶段,一直到2000年。这十年当中,首尔的房价几乎没有上涨,主要的原因是三方面:

首先,韩国大幅加快住房建设,住房数量大幅增加。1985年韩国的住房存量为610万套,到了2000年,住房存量达到1100万套,差不多翻了一倍。房屋数量的增加,是房价平稳的主要原因。

其次,在控制需求方面,韩国政府采取了多方面的手段。比如限制土地价格,限制开发商利润,征收土地综合税、土地增值税,实施不动产实名制,限制住房贷款等等。和我国这几年的房地产调控差不多。

第三,到了1997年,随着亚洲金融危机的爆发,韩国经济陷入萧条,GDP一度下跌30%。为了刺激经济复苏,韩国政府实行低利率政策,以及多种税收优惠政策,活跃地产交易,促进住房供给。这样一来,大量资金开始重新进入房地产市场,房价重新开始上涨。2001年、2002年,首尔房价同比涨幅分别达到20%、31%。随着房地产和制造业的复苏,韩国经济走出金融危机的泥潭,从2000年到2008年金融危机的爆发,首尔房价增长了大约150%,平均每年上涨13%。

这其中有件事特别有意思,就是在2005年的时候,韩国政府为了抑制房价,增加了综合不动产税,也就是房产税,税率为0.4%,而且是累进了,最高可以达到2%。可是,即便如此,也没有阻挡房价的上涨。2005-2008年,这几年间,首尔房价上涨了50%左右,直到金融危机的爆发。这就充分说明,房产税推出也不一定能够降低房价的。

现在首尔房价总体水平大致和上海差不多,便宜的区域大概2万,贵的区域大概6-10万,豪宅的话,价位在15-20万之间,最贵的可以达到50万以上。综上所述,考虑到韩国是个小国家,人口总量和浙江省差不多,首尔的房价其实不便宜的。



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