▎城市快報丨By：世聯評估
2019年11月，根據世聯評估EVS監測，長沙內五區新房成交均價為11,093元/㎡，環比上漲0.68％，同比下降1.81％，長沙四縣市新房成交均價為6,427元/㎡，環比上漲0.61％、同比上漲1.56％；二手房均價為10,527元/㎡，環比下跌0.03%，同比上漲0.62%。
2018年-2019年各月長沙商品住宅區域成交均價走勢
2017-2019年長沙市存量住宅均價走勢
長沙樓市究竟走向如何，世聯君給您詳細分析！
新房市場分析
2018年11月-2019年11月長沙商品住宅新增供應面積走勢
2019年11月長沙內五區商品房新增供應區域分佈
數據顯示，11月長沙市商品房住宅供應295.47萬方，環比上漲56.37%，同比上漲15.1%。與上月相比，供應面積增長明顯。11月臨近年關，開發商為了衝業績，加快推貨節奏，供應面積大幅增加也在情理之中。
從供應區域分佈來看，嶽麓區、開福區、雨花區三區鼎立，分別供應商品房31.16萬方、17.39萬方、13.3萬方。芙蓉區和天心區緊隨其後，分別供應11.36萬方和9.82萬方。其中供應面積排名前三的是芙蓉區的金茂建發·觀悅、嶽麓區的南山梅溪一方、南山十里天池，分別供應552套、360套和362套房源。
2018年-2019年各月長沙商品住宅月度成交走勢
2018年-2019年各月長沙商品住宅區域成交均價走勢
成交量方面，11月長沙商品房住宅共成交204.1萬方，環比上升28.04％，同比上升25.29％ ，其中內五區佔比59.95％，四縣市佔比40.05％。與上月相比，成交量明顯升溫，主要原因是年關將至，開發商為增加創收，加快商品房的供貨速度，購房者選擇空間較大，有些售樓部推出優惠活動，這都在一定程度上提高了購房者的購房機率。
成交均價方面，長沙內五區新房成交均價為11,093元/㎡，環比上漲0.68％，同比下降1.81％，價格較上月微弱上漲。長沙四縣市新房成交均價為6,427元/㎡，環比上漲0.61％、同比上漲1.56％，全市商品住宅成交均價依舊維持平穩局面。
2019年11月長沙市新建商品房住宅價格主要集中在6,680-13,850元/㎡，20個住宅項目在售，共推售4,629套，銷售3,448套，銷售率為74%。本月高性價比的毛坯住宅銷售率高達100％ ，如天心區的鑫遠翡麗郡和星沙縣的中梁星都薈。其中天心區的鑫遠翡麗郡位於省府正芯，臨芙蓉路，距地鐵口約500米，屬於新派小洋樓，為省府網紅盤。均價9,800元/㎡的高性價比樓盤備受購房者喜愛。去化率與之形成鮮明對比的雨花區綠地城際空間和芙蓉區時代印記花園，去化率分別低至22％和25％。兩樓盤都是均價超過1.1萬元/㎡的精裝修房源，位置和配套都不是很突出，因而去化率比較低。
存量市場分析
2017-2019年長沙市存量住宅均價走勢
長沙市各行政區均價
2019年11月長沙市二手房均價為10,527元/㎡，環比下跌0.03%，同比上漲0.62%。
環比上月，全市價格有些許下跌。由於新房的分流和調控政策延續，需求尤其是改善型需求釋放難度大，轉售週期也由3年變為4年，具有購房資格的群體逐漸減少，存量市場由賣方市場轉變為買方市場。買方話語權增強，議價空間增大，預計二手房市場交易將繼續維持穩定趨勢。
從行政區來看，內六區除嶽麓區和開福區之外其他四區均有小幅下跌，二手房市場熱度繼續降溫，年末將至，受新房供應市場活躍影響，二手房市場均價與成交量沒有太大波動。“一縣兩市”價格均穩中微漲，由於房產單價較低，二手市場明顯比六區發展要好，交易活躍一些。
住房租賃市場分析
2018年11月-2019年11月長沙市商品住宅月租金及租售比走勢
2019年11月長沙各區商品住宅月租金及租售比
11月，長沙市住宅租金均價為28.5元/月/平方米，環比上漲1.42％，同比上漲4.78％，租售比是1:373。從區域分佈來看，內五區中芙蓉區的租金均價最高為31.53元/月/平方米，四縣市中長沙縣的租金均價最高為22.49元/月/平方米。目前長沙租房市場依舊平穩發展，租金價格無明顯波動。長沙發布《關於加快發展住房租賃市場工作實施方案》，《方案》的總體目標是到2022年，通過政府統籌、企業建設、市場盤活等方式，新增各類租賃住房不少於500萬平方米，其中新建200萬平方米以上租賃住房、盤活300萬平方米以上存量住房，形成廣覆蓋、多層次的租賃房源供應體系。此方案的出臺，有利於監管和保障住房租賃市場環境。
住宅市場小結
11月，長沙市商品住宅供應
295.47萬平方米，較上月增加106.52萬平方米，環比上漲56.37%，同比上漲15.1%，供應面積增長明顯。供應區域分佈方面，嶽麓區表現優秀，以31.16萬方問鼎榜首，開福區、雨花區緊隨其後，分別供應商品房17.39萬方和13.3萬方。成交量方面，本月共成交商品住宅204.1萬平方米，增加44.7萬平方米，環比上升28.04％，同比上升25.29％，其中內五區供應面積122.35萬平方米，四縣市供應面積81.75萬平方米。
成交均價方面，內五區新房成交均價為
11,093元/㎡，環比上漲0.68％，同比下跌1.81％，價格較上月微弱上漲。四縣市新房成交均價為6,427元/㎡，環比上漲0.61％，同比上漲1.56％，全市商品住宅成交均價依舊維持平穩局面。土地市場分析
2019年11月內六區涉商業、住宅土地供應一覽表
11月11日，[2019]長沙市100號掛牌，是“限房價競地價”雙限地塊，限定住房銷售價格(不包含精裝修價格)為9,000元/平方米，土地交易最高限價為33,500萬元。地塊靠近長沙繞城高速，距離湖南省森林植物園東南邊約2公里，周邊分佈較多學校和產業園，出讓面積為38,312.78平方米，起始價為30,650萬元，起始樓面價為3,200元/平。該宗地規劃為住宅，出讓年限為70年，地塊容積率≤2.5，建築密度≤24% ，綠地率≥40%，建築控制高度<80米且滿足機場限高要求。
根據宗地交易條件：1、該地塊位於城市設計一般地區，應符合該片控規層面地塊城市設計的有關要求；2、地塊內應配建一所6個班的幼兒園，用地面積不低於2,700平方米，建築面積不低於1,800平方米，地塊內應配設建築面積不低於800平方米的生鮮市場；3、地塊內應配設用地面積不低於200平方米的垃圾收集站。
◆世聯觀點：此地塊位於南部新城，規劃有地鐵5號線南延線，未來交通將進一步完善，周邊產業人群集聚。競得該宗地的長沙朗盛房地產開發有限公司，在長沙打造了瀟湘奧林匹克花園項目。目前該地段交通和商業配套都不完善，但是地鐵5號線開通後，本地塊的房價將有增長空間。
2019年11月內六區涉商業、住宅土地成交一覽表
11月19日，嶽麓區梅溪湖板塊[2019]長沙市098號地塊出讓，6家房企參與競拍，僅僅經過5分鐘競價便達到最高限價100,448萬元而熔斷，最終被武漢京鐵房地產開發有限公司以成交價格100,448萬元 ，溢價率9.09%，成交樓面價7,200元/平摘得。
[2019]長沙市098號地塊位於長沙市嶽麓區賞月路以西、雪松路以南（L05-A363-01、L05-B44地塊），出讓面積為34,026.84平方米，最高限價100,448萬元，住宅（毛坯）銷售限價12,600元/平 。該宗地規劃為商住用地，出讓年限為商業40年、住宅70年，容積率≤4.1，建築密度≤25%，綠地率≥38%，建築高度150米。
◆世聯觀點：武漢京鐵房地產開發有限公司隸屬於中國鐵建房地產集團有限公司。中國鐵建已經在長沙深耕多年，開發了一系列項目。目前，在梅溪湖板塊，已經打造了中國鐵建梅溪青秀項目。098號地塊附近有南山梅溪一方、建發央著等項目在售。此次中國鐵建搖中的長沙市098號地住宅（毛坯）銷售限價12,600元/平，而與之僅一條馬路之隔的南山梅溪一方，毛坯銷售限價9,970元/平。
2018-2019年內六區各月土地供應成交情況總覽
▼供應總結預測
供應方面，本月內六區共出讓土地面積15.61萬方，環比下跌79.82%，同比下跌60.74％。從上圖看，本月供應面積下降明顯。由於前幾個月土地掛牌規模較大，年關將至，本月土地供應下降也合理。
本月內六區共掛牌土地5宗，其中1宗純住宅地（位於雨花區同升街道桃陽村），1宗商住用地（雙限地），2宗商業用地，1宗工業用地。本月土地市場活躍度下降。
供應預測方面，預計未來土地市場將進入平穩期，出讓宗數和麵積將不會有太大波動，位置不錯的住宅雙限地掛牌出讓依舊是開發商關注的重點地塊。
▼成交總結預測
成交方面，本月內六區共成交土地面積10.76萬方，環比下跌88.30%，同比上漲113.49％。從上圖看，成交呈斷崖式下跌，主要原因是本月供應的下降。但地段優越的地塊依舊受開發商哄搶，如嶽麓區梅溪湖板塊[2019]長沙市098號地塊出讓，6家房企參與競拍，僅僅經過5分鐘競價便達到最高限價100,448萬元而熔斷。
本月內六區成交土地4宗，其中1宗純住宅，2宗商住用地（住宅限價地），1宗商業用地。工業用地本月無成交。
成交預測方面，由於土地市場轉冷，預計成交宗數和麵積將維持平穩趨勢。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，深度、前瞻市場解讀，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
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