黑框眼鏡，西服革履，語速適中，娓娓道來……初見綠城中國執行董事、執行總裁李青岸，是在一場國內大型房地產論壇上。與一眾行業大佬唇槍舌劍、銳意犀利不同，他給人一種謙和的感覺：做事既不雷厲風行，亦非衝鋒陷陣型，帶有明顯的財務人的職業特徵：縝密且穩健。
作為資金密集型行業，“現金流”就是企業“命脈”。尤其是在大資管時代，房企加槓桿、做規模、融資成為企業持續發展的不二法門。資金“飢渴”之下，財務背景高管的重要性不言而喻。萬科新任總裁祝九勝、為融創孫宏斌開疆拓土準備“錢糧”的汪孟德、陽光城執行副總裁吳建斌，協助王健林管理萬達商業地產的核心高層丁本錫、齊界、曲德君皆是財務出身。李青岸也不例外。
李青岸在博鰲·21世紀房地產論壇現場
歷任交通部財務司副處長、中國路橋(集團)總公司財務部總經理、中國交通建設集團總公司財務部總經理、中交財務公司臨時黨委書記、董事……30餘載的央企財務工作經歷給了李青岸“財務老將”的標籤；而對於房地產市場僅僅只有三年的經歷，他更自嘲是個名副其實的“地產新兵”。
上個世紀90年代初，剛剛大學畢業的李青岸被分配到交通部財務司，從事財務工作。同一時間，千里之外宋衛平身無分文從珠海回到母校所在地杭州，借了15萬元，開始投資房地產，這是後來被譽為民營地產代建“一哥”的綠城中國的起點。
宋衛平與王石在個性上非常相像，在這個最現實的行業裡二人都有著濃重的文人英雄理想主義情結。宋衛平文人情懷以及對產品的偏執，成就綠城品質房企標杆的行業地位，也掣肘著綠城發展，讓其落入了每每調控便“處在懸崖邊上”的“怪圈”。
2015年6月21日晚間，剛剛經過財務危機漩渦的綠城中國發布公告稱，壽柏年由於計劃退休，辭去綠城行政總裁的職務，該職務由綠城執行總經理曹舟南接替。與公告一同披露的是，來自中交集團的李青岸進入綠城董事會，成為執行董事，主要負責公司財務、資金及審計工作，這是李青岸初次以房地產身份進入公眾視野。
時空轉換，李青岸一定沒有想到，在30年後，他會與這家企業發生某種聯繫，進而改變自己人生的軌跡。而從央企到市場化印記更深的綠城，李青岸也將面臨更復雜的財務問題。
李青岸在微信中寫下這樣一段話：狼行千里吃肉，馬行千里吃草，活魚逆流而上，死魚隨波逐流。有這麼一句話我非常欣賞：“ 真的很累嗎?累就對了，舒服是留給死人的！”現在在他的朋友圈中，80%的內容都與綠城相關。
毋庸置疑，在中交成為綠城第一大股東之後，維持現金流穩定成為李青岸從中交轉入綠城的重要使命。
李青岸
“青岸”寓意為草木繁茂的堤岸，“下對兮碧沙，上覩兮青岸。” 《魏書·袁翻傳》曾這樣記載。人如其名，李青岸成為繼二把手壽柏年退休之後，綠城新任財務負責人。
據綠城中國發布2017年業績報告顯示，該年實現合約銷售總額1463億元，淨資產負債率同比下降到46.4%，2017年的除稅前利潤也較2016年增長70.5%至63.91億元，這是中交進入之後的綠城成績單。
值得注意的是，在8月2日綠城中國發佈會上，宋衛平強調，“中交進入綠城之後，財務達到空前的高度。”
在李青岸看來，對於房企而言，追求經營性現金流流入是企業根本的要求，就像人的血液一樣，你老出血不往回流是不行的；提到綠城產品，他如數家珍：在產品打造上綠城內部產品結構調整為“262”模式，即20%做高端物業，60%追求性價比較高的產品，用來提高週轉率，另外20%是保障房和安置房，按照政府節奏推出。
對於未來房地產走向他同樣觀點鮮明，未來的房地產不會走入萎縮，因為房地產的社會需求還是很大的。一方面沒有解決掉的新就業的大學生和民工遷徙進入城市這部分需求量大。第二，中國人對美好尤其對居住條件的改善、追求是無止境的，它會隨著經濟條件的改善，中國城市化進程逐步加快，因此房地產市場也會越來越活躍。
“三年多來，綠城的企業文化深深地打動了我，綠城強調的是：‘走正道’，真誠善意，精緻完美，對人，要真誠善意，對產品，要精緻完美。”李青岸說，待的時間越長，越感覺這個行業技術含量越高，越覺得可研究和可創新的東西越多，所以知識越深，感覺到如履薄冰，對這個行業會多一種敬畏。
李青岸常常提到一句話：“複雜的事情簡單做，你就是專家; 簡單的事情重複做，你就是行家; 重複的事情用心做，你就是贏家。”前30年李青岸做到了專家與行家，新徵程，他將如何幫助綠城成為贏家？時值改革開放40週年、房改20週年，鳳凰網房產對話時代人物李青岸，細數改革過往，洞察行業走向。
李青岸在綠城工作日常
以下為採訪實錄：
鳳凰網房產：您是怎麼跟房地產結緣的？
李青岸：對於房地產而言，我還是個新兵，30多年一直在央企工作。初次接觸房地產，當時在中交集團。2011年，中交集團收購中房集團，中房集團響應國家戰略重組，企業在經營上有一些問題，我當時參與了房地產的併購事宜。但是，對於真正房地產開發和運營，在這之前沒有接觸過的。2015年3月，中交集團收購綠城成為其第一大股東的時候，才真正進入到房地產。可以說，對房地產真正有興趣，並且從它的投資、營銷、財務、融資等諸多方面有更為深入的研究，是近三年在綠城的錘鍊。
鳳凰網房產：回顧國內房地產行業的發展，有人用黃金、白銀時代形容，您對現在房地產行業所處階段有何解讀？對未來發展有何預判？
李青岸：房地產行業還是非常可期的行業。過去說的黃金時代或者後面說的白銀時代，再後邊黃銅時代等等這些，我認為這些評判可能是從企業盈利能力上來說的。經過20年的發展，這個行業現在毛利率大概到了20%左右的水平，但如果和中國實體經濟，比如交通、能源、通信，農業、礦業等行業作對比的話，房地產20%的平均毛利率在市場上至少還是白銀時代，是大家非常可期的行業。
鳳凰網房產:2018年是房改20週年，回看這20年您認為房改的初心有哪些正在實現，有哪些還需改進？
李青岸：1998年之前是貨幣分房、國家安置等計劃體制，房屋市場是政府體制下的計劃產物，1998年開始包括國家參與分配的叫做成本房，這些都做了改革，改革以後開始有商品房。
一是讓城市發展速度更快，二是老百姓住房條件得到巨大的改變。我參加工作時是政府分房，先分一個一居室，到一定級別的時候分個兩居室，算是趕上了一個好的年代。父輩那些人，他們一輩子可能就是居住在一個非常簡陋的房子內，不要說生活條件了，居住條件都會很擁擠，甚至三代同堂都是可能的。因為那個年代沒有商品化，只能等待國家分配，國家的財力是有限的，房屋建設速度也非常慢。
三是因為市場經濟商品化，打破了計劃體制下社會所有資源才能進入。過去房屋是國家統一分配、調配的時候，不可能有民間資本到裡面去，有錢也不能投到國家房子去，只有市場經濟商品化以後，全社會資金有錢人都可以投入房產，使房地產建設有一個大的飛躍，我覺得城市包括居住改善和社會整體的資源，這是初衷，也確確實實做到了。
需要改進的地方有三點：第一，要把房地產行業門檻提高。第二，改變中國供地方式。中央政府和地方政府對土地供應方式和財權不統一性，地賣得越貴，地方政府越高興，中央說我管不了地就管房價，這樣扭曲的東西，房價管死了地價管不住，最後造成房地產所有可能出現系列風險。第三，改變的就是所有後期服務配套--物業。
鳳凰網房產：新的政策環境和市場環境下，綠城在戰略制定上主要會考慮的因素有哪些？
李青岸：綠城在投資戰略上還是比較謹慎的原則，量入為出。以投資貨值保證企業有兩年去化為原則，不求太多。把過多資金投出去買地，市場又多變，企業未來發展就很危險。
比如說，我們一年現在賣1400億，我們這裡邊最多備上3000億，這就是我們的儲備量，也是我們的投資策略。另外，綠城做了很多年全運村項目，包括2022年杭州亞運村、足球小鎮等，跟運動有關的項目。第二，因為我們跟地鐵合作非常成熟，會做一些地鐵上蓋項目，通過地鐵建完以後軌道交通合作的獲得土地，價格不會太高。另外，養老、教育等產業項目也是綠城的特色。通過將產業植入進而獲得一些土地是投資上的一個原則。
另外，從資金安排上，綠城由於它大股東是央企中國交建，在融資上包括授信額度都是很充裕的。今年在金融形勢緊迫的情況下，除了銀行常規融資之外，年初我們取得了300億直接融資的額度，最近又批了30億元。其中100億元是供應鏈ABS，公司債50億元，私募債50億元，還有長租公寓債、短融等。在所有建設資金和按揭資金方面，銀行授信額度1900億元，未使用授信超1300億元。境外美元債也做了一些安排，綠城7月初獲得14億美元的銀行貸款。根據我們的投資規模和自己發展的增長比例來看，現金流完全可以滿足企業的正常需求。
在產品打造上，綠城內部產品結構調整為“262”模式，即20%做高端物業，拿地到開盤一年;60%追求性價比較高的產品，用來提高週轉率，這類產品分佈在三四線城市和少數二線城市；另外20%是保障房和安置房，主要按照政府節奏推出。在性價比比較高的產品打造上，保持“5912”的節奏，即5個月開工，9個月開盤，12個月現金流回轉，在這一輪調控下，綠城對於這部分產品工期也會稍作壓緊，個別項目4個月開工8個月開盤。
鳳凰網房產：對目前偏緊的房地產企業融資的環境，我們在今年上半年也看到很多企業在積極做出一些改變，通過多種方式加快資金的流動和變現，針對這種情況您如何解讀？
李青岸：今年金融調控力度在房地產行業歷史上比較罕見。銀保監會合並，監管升級，所有房地產企業融資通道進一步收窄，所有的通道收為中央管理，融資通道就很少。
第二，在土地融資方面，原來不管怎麼樣做，還是能夠從金融機構拿到錢去買地，現在誰要買地不是個經濟問題而是個政治問題，現在買地就靠自有資金，有錢就去買地，沒錢對不起從國家金融政策上一分錢都不能去，這是個死命令。
第三，發債。從2017年中期開始，很多企業債停了，通道進一步關閉以後，企業後邊就面臨房地產企業如何進行融資的問題。現在常規的，比如，拿土地做個開發貸款的時候還是有的，賣房子按揭是有的，但是規模壓縮了，因為最後實施的銀行都是分行，總行下指標，每一個分行規模至少減了50%。比如說浙江省的一些銀行，原來按揭一年上百億放，現在40億、50億規模，規模壓縮的特別少，但是還能夠支撐。銀行原則上“保”重點房企和有品牌的的房企，融資門檻進一步提高。
綠城中國執行董事、執行總裁李青岸接受鳳凰網房產記者採訪
鳳凰網房產：您覺得這種情況會對市場有影響嗎？
李青岸：原來內地不讓發債，從2015年開始內地房地產企業可以發債，債發的比較多，發到2017年大概發了上萬億的企業債。現在發債收緊後，房地產3年期或者5年期的公司債馬上到還款期，2015年發3年期2018年要還款，現在債務市場不放開的話，可能面臨著違約情況，這是一個比較大的風險，我預測下半年證監會可能應該會放開證券市場。
鳳凰網房產：在此背景下，如何平衡融資及追求規模之間的關係？
李青岸：對於房企而言，追求經營性現金流流入是企業根本的要求，就像人的血液一樣，你老出血不往回流是不行的。現在很多企業提出來要快銷、早銷、加快週轉，我覺得從企業經營角度上說不是件壞事情，是企業發展基本的要求，但是並不能因此放棄品質不顧產品的質量。
鳳凰網房產：您對改革開放40週年有何寄語？
李青岸：房產品是文化與藝術的結晶。改革開放40年，尤其是住房改革20年，給這個行業帶來諸多機遇與挑戰。從建築到生活，從有形到無形，改革開放是活力之源。進入新時代，我們堅信房子是美好生活的載體，是“櫝”，而生活是那顆“明珠”，需要有更強勁的動力，更充盈的活力，更完善的秩序，更有效的平衡。要想在通往美好生活的道路上加速奔跑，就需要不斷深化的改革和不斷拓展的開放。
快問短答
Q:最大的愛好是什麼？
A:讀書，讀好書。
Q:地產圈內最好的朋友有哪些？在一起討論什麼話題？
A:和地產圈內幾大房企分管金融財務的總裁或CFO都是好朋友，經常在一起討論中國房地產的金融形勢和發展方向。
Q:平時愛看什麼節目？
A:主要看新聞頻道的節目。
Q:您的推薦書單？
A:《活法》、《政治經濟學及賦稅原理》
Q:您最得意的一件事是什麼？
A:不能說得意，讓自己最滿意的事是：能夠進入房地產行業，在一個優秀的平臺上發揮自身最大的價值。
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