05.01 你想要的是房子還是資金？

資管新規落地，一夜變天，提醒一下愛買理財的投資者，以後理財將不再是百分百保本，所以你的投資思路一定要轉變，即使只有1%的風險損失，但損失的比例是100%的話，你一直一把梭，那麼最後的損失就會是100%，所以中間不管賺多少錢，也都沒用，最後會賠光。那麼如果一定要買理財，則必須是小額分散投資，分散到10個甚至更多的平臺去購買，這樣你才能夠賠得起。

那麼什麼是資管，理財的錢又去哪裡了呢？其實用一句話來說就是，大多數這些資管產品資金的流向都是房地產還有開礦，而資管新規的其中一個作用就是，讓房地產企業融資變得更難了。第一、嚇唬普通投資者，告訴你不要買那麼多了，不保本了。第二、讓金融機構必須項目對應，不能再資金池兜底，這就會增加風險，有些項目會變得賺的更多了，但也會有很多項目變得血本無歸，所以金融機構就會變得特別謹慎。第三、項目不讓續了，嵌套也只能是一層，這就大幅降低槓桿，阻擋了樓市資金的流入。換句話說，未來的2年，開發商想從銀行，或者資管信託等通道融資將變得更加困難，他們不得不轉向國外融資，但是現在美債收益率已經破3%，想拿錢越來越困難了。另外一個非常不確定的因素就是美元，如果美元出現反彈，那麼樓市開發商的債務壓力就更大，美元匯率低的時候，融來的錢，換成人民幣進入國內救急，等美元匯率高了要還本付息了，這匯兌損失也是一個巨大的風險所在。畢竟誰都希望融資的時候美元匯率高，而還錢的時候美元匯率低。

目前國內開發商的資產負債率已經高達8-9成，也就是說80-90%的資產都是負債，每年光還利息就要大幾十億甚至幾百億。這酸爽不是蓋的【之前網上流傳這麼一個段子：思聰：爸，咱家有多少錢？王健林：三輩子你都花不完！思聰：爸，咱家欠銀行多少錢？王健林：咱爺倆八輩子都還不完！】。

以前是通過資管通道，然後持續不斷的發產品，用新錢還舊債，但現在的話，新錢跟不上了，那麼就很有可能出現資金斷鏈，銀行的大量業務全回到了表內，受到了監管，違規給房地產貸款這個事將被銀保監會全力封堵，以後這種項目續期很難實現，特別是等2020年底的資管新規過渡期過了，那麼這塊很可能面臨斷糧風險。開發商這個冬天不好混了，今年估計很多開發商將在資金上出現大問題。大家可以想想，萬達老王都缺錢了，還有多少人不缺錢。現在開發商內部都提高了今年的回款銷售目標，目的非常明確就是儘量的保證現金流。一些受到限價影響不想開盤的，估計也會在下半年挺不住，不得不入市先賣了再說，而且肯定還會出現，全款的往裡走，商貸的別堵門，公積金貸款的把自行車挪一下的情況。【我近期在朋友圈看到一個房地產中介天天說廣西的某個羅盤就是這種情況，全款的往裡走，全款分期的等一下】

中國樓市總市值目前已經超過了430萬億，是GDP的5倍，超過全球平均值的一倍，是廣義貨幣供應量M2的2.5倍，是儲備貨幣的15倍，是貨幣發行的45倍，賣掉北上廣深四大城市房地產，差不多能夠買下美國，從2002年開始算，北上廣深的房價漲了20倍，但是我們的GDP上漲了只有不到7倍。這些都是極其危險的信號，最近我們十分認真的研究了《兩次全球大危機的比較研究》，他在書中一系列的研究方法和結論，都清醒的提到了一個問題，十次危機九次是由於房地產，我們的樓市泡沫程度，和市值的膨脹程度，遠超美國次貸危機水平，注意這本書是作者在2013年的時候出版的，現在的房價基本又翻了一倍。

通過這本書，我們其實也瞭解到，高層對於樓市態度的一個轉變，我們都知道樹不能漲到天上去，現在已經很危險了，所以我們才會不停的出臺各種措施，避免樓市在高位換手大幅度增加，目前市值太高，一旦有炒房人和早期的投資客帶著錢從市場大幅度撤離，那麼大廈就會傾塌，430萬億總市值，如果有5%的拋售並且帶著錢離開不再回來，大家可以算算，那就是21萬億的資金，幾乎相當於我們的儲備貨幣的一多半都扔出去了，那麼全國上下就完全沒有錢了。你想一下，如果5%的人帶著錢離開，那麼金融一下就陷入崩潰了，這已經是一種非常極端的情況，甚至根本不可能出現的情況，換句話說，雖然大家在房子上看似都賺到了錢，但這些錢只是用嘴說的，只是虛值，根本無法落實到手裡。只有那些中途下車，並且再也不回來的人，可以真正的把錢帶走，大部分人看似賺了錢，但相反，他們還會不斷的把錢往這個市場裡扔，所以現在看似身價更高了，但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺，而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發，比如股市暴跌後，手裡的股票無法拋售，財富並不是被投資者帶走了，而是蒸發了。資金沒有去處，少部分人賺走的錢，遠遠不如蒸發的錢多。樓市遲早也會走到這一步，高善文近期有說，最遲到2025年，人口結構就會發生根本性的變化，到時候無論你再怎麼加金融槓桿，再怎麼刺激也沒用了，年輕人少了，老年人多了，這種財富幻覺必然也就破滅了。

所以永遠記住李嘉誠先生的話，不賺最後一個銅板，越是重資產的投資，流動性差的投資，就越要提前離場，大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋，但一旦山頂著火的話，下山的路上必然是互相踩踏，死傷無數。真正的聰明人，不會等到散場和危機出現，他們會在到頂之前，提前離去。當然這個頂不知道多長，也可能後面還要再瘋狂一下，房地產已經進入了黑暗森林，知道被攻擊是肯定的，但卻不知道什麼時候，以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話，房地產消費可以，買房來住就早點買，因為你的目的是房子，後面利率會越來越高，即使房價小幅下降，但利率可能會大幅提升，而投資就算了，因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢，但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手，以後也一定收不了手。