金辉海上XX 昨日开始选房，根据项目公布的摇号结果，共有
273组认筹客户参加开盘选房。
海上XX 一直是个备受市场关注的热点楼盘，之所以受关注主要缘于其高达43790元/㎡的楼板价，被称为“莘庄地王”，当时预计其售价将达8W/㎡。
当项目于去年初信心满满地准备入市销售之际，却偏偏遇上限价调控，真可谓生不逢时；自项目面世后一直遭遇各种诟病，市场评价也是贬多褒少；还要与价格几乎相同的莘庄地标项目-天荟同台竞技，海上XX “帝王”容颜早已露出黯淡之色。
273组意向认筹，总认筹率仅48%
早在7月25日，项目结束认筹的当天在朋友圈就看到一则海上XX 发送在其项目购房群的认筹消息。
当时累计认筹274组（经过购房资格审查后最终有效认筹为273）其中95平客户211组，140平客户63组。
项目此次开盘总房源套数为564套，对应274组认筹、48%的认筹率，应该说认筹情况并不算好，尤其是其140平户型的认筹情况更是堪忧，为何昔日地王今日遇冷失宠呢？
今天我们不想再提那些项目缺点了，这些早就听得“起茧”了，我们就项目70595的价格来探究一下其市场站位。
7W均价莘庄有些hold不住
金辉海上XX 地处外环外，在今年至今的所有开盘项目来对比，7W是外环外项目的最高售价，甚至还超过了不少中外环间项目。
当然每个区域的定位和发展阶段各不相同，单单按环线维度衡量价格并不客观，我们就7W的价格在莘庄板块二手市场再进行对比。
莘庄地区因为铁路原因被分为南广场和北广场两块区域，南广场小区相对较新，10年以内房龄小区除了好世鹿鸣苑以外，挂牌价普遍在6-6.5W左右。
北广场开发更早，10年以内房龄小区挂牌价在5-6W左右。
所以就项目7W的均价而言，高出了目前莘庄地区的整体价格，处在一个价格顶端的位置；虽然ZF考虑到其拿地成本较高，准核了一个较高的价格，但显然海上XX HOLD不住。
户型、装修遭吐槽，95户型具些许优势
海上XX 项目共2种户型，95平米2房和140平米3房，我们就这两种户型产品分别进行解析。
【95平米户型】
虽是2房，但有一块“附送空间”，其实就是“偷面积”以达到3房的使用功能，我们就暂且把它归类为3房。
该户型大多位于小区外围，沿马路分布，除了最北侧靠近梅园公园的两幢，其他各栋价格低于均价0.7%-9.3%不等，户型均价约6.87W。
但我们也看到整个莘庄地区10年内房龄小区就没有该面积段的3房，该户型面积可以说是“真空产品”，产品优势一定程度上弥补了价格劣势 ，所以我们看到274组认筹中有近8成客户意向为95户型。
【140平米户型】
户型上即无明显缺陷也无太大亮点，3卫设计对于140平米来说似乎有点过于奢侈。
该户型分布位置相对较好，单价也略高，户型均价约7.26W，主力总价段在900-1100W。
该主力总价段：
很明显，该户型单价、总价在整个莘庄地区都是“塔顶 ”价，难卖是必然的。
总之，海上XX 户型设计并不算好，去参观过的朋友普遍反映卧室太小、餐厅浪费面积过多；装修也是大大降标，只能算是简装；95户型虽然户型不好但是能实现小3房的功能，也算是具有一定产品优势；140户型本身单价、总价都比较高，看不到有任何性价比优势。
零和游戏，胜负已定
可是，相距1km的天荟也是差不多相同的单价，面积比海上XX 更大，总价几乎都是千万级以上的，为何开盘就能日光呢？
客观地说，天荟项目不能以单纯住宅项目去考量它，因为住宅只占整个项目一小部分，天荟是拥有特殊条件、特殊规划的大型综合体，是莘庄的地标、王者。
莘庄千万级的买家无非就是当地LD和土豪拆迁户，需要的是身份的象征和社会低位的肯定，要买就一定要买最好的，天荟自然是唯一的选择。
而海上XX，在交通、商业配套各方面都几乎依赖于天荟这个王者，却要卖于王者一样的价格，无论从项目客观条件还是买家主观意愿，都不支持项目能卖好。
海上XX和天荟犹如零和游戏，但胜负已定。
未完待续：那么，天荟卖完了，莘庄只有海上XX一个新盘了，是否有扭转乾坤的机会呢？个人觉得没有，为什么没有，请待下回解说。
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