卓越集團董事長 李華
樂居財經 曾樹佳 發自深圳
目前，在持續調控的基調下，房企紛紛求變，對組織架構動刀；它們試圖通過自我調整，去尋求競爭叢林中的生存發展空間。近日有消息傳出，深圳老牌房企、有著“寫字樓大王”之稱的卓越集團，也加入了“變陣”行列。
業內人士披露，卓越制定了一個新三年戰略規劃，2020年是開始執行的第一年。在規劃中，該集團的總部被要求做到能“謀”善“合”，能“管”會“戰”。因此，總部的“回爐重造”勢在必行。
對於卓越來說，2019年是一個不平靜的年頭。期內董事長李華被帶走協助調查、原總裁王衛鋒離職，隨後管理層又進行了重組。一番起伏之後，卓越才重回軌道，繼續衝擊千億。如今，總部架構的調整，意味著它將在成本管控、現金流導向的思路上，呈現自身的發展姿態。
調整架構強化管控
在此次的調整方案中，卓越總部將組建產品策劃部、設計合約中心；同時不再保留成本戰採部，將成本戰採的職能，移交到設計合約中心裡。此舉的意圖，是將設計與成本兩個部門進行融合，統一指揮權。
與此同時，它將組建新區域事業部，負責新開拓城市的項目開發管理，及持續獲取項目後的新城市公司孵化，並承擔集團直管的重難點項目開發運營等職能，意在強化總部對地方公司的運營管控。
除了拆分與重建，卓越對於一些部門，也採取了優化措施。其中，除了優化戰略運營部、質量與客服部、人力資源中心之外，投資發展中心也第一次將“投資口”細分監控。
該部門旗下的投研與公開市場部、交易一部、交易二部、業務支持部，分別對招拍掛、收併購、產業勾地、投後管理等業務線進行把關。
早在2019年元旦，卓越董事局主席李華就在新年致辭中強調，要在“運營效率、產品呈現、回款保障、費用管控”四個維度重點突破。此番總部的架構調整與優化，也顯現出卓越成本控制、現金流導向的戰略。
由於卓越是非上市公司，外界並不能窺探它的財務狀況，但在其近兩年的投資佈局中，就可以看出它也在審慎地投資、管控項目。
樂居財經整合克而瑞數據發現，2017至2019年，卓越新增土地價值分別為485.7億元、402億元、240.3億元，新增土儲建面分別為619.4萬平方米、844.3萬平方米、340.5萬平方米。在“節衣縮食”中，過去一年，卓越的拿地金額和麵積均大為減少。
卓越副總裁陳林曾在接受媒體採訪時表示，該公司的投資資金，將控制在銷售回款的40%以內，不會用負債去推動土地規模的擴張，2019年初制定的目標是負債率零增長。他還透露，卓越總部保留安全資金池，這部分安全資金的規模，會控制在年度銷售回款的15%以上。
這種不激進、強把控的策略，或許將在這一輪組織架構調整中，進一步深化。
千億願景背後
此前李華已為卓越的上市籌劃多年，但2009年、2010年，卓越兩度衝擊IPO，均未能成行。如今，港股上市潮依舊持續，許多中小房企都借勢登陸港股市場，但依舊沒有它上市的消息。
由於不需要在資本市場上披露相關公告，卓越頗顯“神秘”，外界只能從人事變動、銷售規模等情況，去窺探這家深圳老牌房企的發展狀態。
過去一年，卓越過得並不平靜。年初，有消息稱董事長李華被深圳市紀委帶走協助調查，一時間，卓越處在了輿論的風口浪尖。雖然後來李華很快就回歸公司管理層，但總裁王衛鋒轉身履職力高的消息，又給這家房企帶來了不穩定因素。
面對這種境況，向來低調的李華開始對內部進行重組。
去年6月，具有萬科任職履歷的沙驥，被任命為執行總裁；7月，擁有中海背景的李宏耕被任命為集團副總裁，分管上海公司、南京公司；曾供職於北京萬科城市研究院的牛偉則被任命為集團戰略運營部總經理，主持部門日常工作。
在此前一年，李華就曾表示，卓越保持“高土儲、高週轉、強融資，三年千億目標已觸手可及，2018年，通向千億的道路已逐漸清晰。”時隔一年的人事變動背後，隱藏著李華通過這些優秀的職業經理人，實現千億願景的心思。
克而瑞數據顯示，2019年，卓越實現全口徑銷售額949.5億元，同比增長率達71.7%；看起來，其實現千億目標似乎只差臨門一腳。按照“三年千億”的規劃，2020年它達標的可能性較大。
規模的大幅躍進，可能與卓越的“融資+代建”模式有關。為了使同樣一筆錢能獲得更大的貨值，卓越通過該模式，投資一些手上有地、但開發資金不足的土地資源合作方。截至去年底，該類型的項目已達10個左右。
這部分項目通過經營性槓桿，或者是利用合作伙伴的土地資源槓桿，在解決合作方投資資金短期不足的問題之餘，也能使得卓越的規模實現更快的增長。官網顯示，卓越目前累計已開發項目超過150個。
但“融資+代建”模式在助推規模提升的同時，也會逐漸拉大卓越全口徑銷售額，與權益銷售額之間的差距。克而瑞數據顯示，2019年卓越的權益銷售規模為563.1億元，同比僅增長21.3%。該增長比率與上述的71.7%比起來，顯然相形見絀。
在組織架構調整、加強管控之後，李華會不會對目前的銷售“成色”進行補足，還有待時間驗證。
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