原本计划出第二篇花花看房。花了一个下午的时间跑盘，看了保利月映庭和招商四季云庭。但是目前保利月映庭已经暂停报名，样板间尚未对外公开，而招商四季云庭刚启动验资，样板间仅仅对验资客户开放，我虽然看到了样板间，但是不能拍照。所以探盘的分享只能暂缓了。
所以，这周开贴对比一下狮山F4项目的优劣吧。
要买房的可以先看看对比，不买房的也可以培养下自己的房商！
中海上贤府，万科上瑞阁，保利月映庭，招商四季云庭，狮山最热的4个楼盘，一手新鲜资料来咯~~
1. 先说地段
排名：中海上贤府>保利月映庭>招商四季云庭>万科上瑞阁
理由：
中海上贤府：地铁3/5号线+学区
预计未来学区可能为新区实小（西校区）+新区一中，距离地铁3号线与5号线交会站索山桥站步行距离最近。
保利月映庭：地铁3号线+学区+运河
预计未来学区可能为新区实小（东校区）+新区一中，距离地铁3号线沙金桥站步行距离较近。
招商四季云庭：地铁3/5号线+运河
招商的学区预计是成大实验小学+学府中学，相较于前两个项目来说要差一些。
万科上瑞格：地铁1号线+初中学区
预计未来是狮山实验小学+新区一中
中海和保利，地段可以说是旗鼓相当，为什么把中海上贤府排在保利前面呢？因为保利门口的运河路太窄了，双机动车道的设置，一路30马，虽说政府已经公式要进行“运河路拓宽工程”，但是一旦开始修路就更堵了。所以，暂时把中海放在地段第一位。
2. 看小区规划
排名：保利月映庭>中海上贤府>招商四季云庭>万科上瑞阁
先来看一组基础信息
保利月映庭，容积率2.0，用地面积2.99万方，127-175平米，一共424户。公建化立面。
中海上贤府，容积率2.1，用地面积3.19万方，100-143平米，一共504户。
招商四季云庭，容积率2.2，用地面积8.67万方，2个地块，95-165平米，一共1538户。公建化立面。
万科上瑞阁，容积率2.3，用地面积9.37万方，2个地块，107-143平米，一共1740户。
这些信息怎么看呢？
保利的户型面积段偏大，145平米的户型是主力，所以楼栋的排布相对比较阔一些，楼间距也会更大，改善居住舒适感更好。再加上项目是运河观光带，按照政府要求做成公建化立面，外观的品质和实际的居住舒适度都会更高。
中海的户型面积段相对偏小，120平户型是主力，9-19层产品，19层的小高层位于最后排，前面3排都是类洋房，所以相对楼栋的排布要更加密一些，这个从效果图中也能看得出来。
招商四季云庭目前在售的左边地块，虽然整个项目的容积率只有2.3，但左边地块的高层更多，舒适度就相对低一些了。
万科上瑞阁户型面积段偏小，107平米户型是王牌，13-26F的高层产品，高低错落的分布，存在一部分楼栋的采光不是那么好。并且26F高层和9F小高层，本质上就不是一类产品。
为什么我说公建化立面的住宅更好呢？
公建化立面是近阶段政府为了提升城市面貌而对特定位置住宅开发提出的特殊要求，要求建筑的南北面必须拉平，也就是说都要求板式楼，不会有一些结构突出来，采光的效果会更好。并且公建化立面的实施要求采用铝板，铝板的造价更高，也不容易显旧。
容积率代表了什么？
容积率1.0以下，就是别墅用地。现在苏州市区内已经很少再有容积率这么低的地块了。比如，仁恒在姑苏的新项目“藕前别墅”容积率仅有0.5。
容积率在1.2左右，也是比较“低密度”的，可以做成叠墅产品，或者6-10F的洋房、类洋房，舒适度也非常高。比如园区青剑湖的中海上园湾、碧桂园云栖安缦、颐和公馆就处在这样的容积率范围内。
容积率在1.2-2.0左右，可以做洋房+高层的高低配，或者做成18F以下的小高层产品。比如保利月映庭，以及中海上贤府，都处在这样的范围内。
容积率在2.5以上，则都会做成26F左右的高层了。
所以说，容积率越低，就代表着建筑密度低，采光，私密性也会更好，舒适度也会更高。
3. 看户型
排名：中海上贤府>招商四季云庭>万科上瑞阁>保利月映庭
先看一组基础数据，为了能够看得更清晰，我特地做成图片。数据来源各个项目规划公示文本。
理由：
在苏州120平是非常适中的选择，既可以作为首次置业的选择，也可以改善置换。所以，这次我们只比较其中120平左右的这个户型。
怎么做这个户型，也体现了每家开发商对于地块的理解。
为什么差不多的户型，中海是120平，而其他几个项目是127/128平？
中海的120平是11F的小高层，所以得房率更高。保利、招商128平的户型位于17F的小高层内，由于采用公建化立面，所以得房率相对低一些。
这里面只有中海上贤府的120平时做了样板间出来的，招商四季云庭做了117平米户型的样板间，而万科上瑞阁做了107平户型的样板间，保利月映庭的样板间尚未公开。
点评：
中海上贤府，120平户型
优势：典型中海户型，非常均好，客厅4.1米开间足够宽，主卧3.7米开间也足够使用，具有4房功能，作为独立的书房或者宝宝的活动房也是很不错的选择。
劣势：北侧2个房间的进深短，面积小，舒适度不够。仅有1个房间有飘窗，主卧也没有飘窗，赠送相对少。
保利月映庭，127平户型
优势：1梯1户，3个房间都有飘窗。
劣势：餐厅位置非常尴尬，对着厕所，并且北房间相对较小。玄关过道、客餐厅间过道都造成空间浪费。
所以即使做到128平，只做了3房，实际空间尺度也没有比中海的大，比较遗憾。
万科上瑞阁，128平户型
优势：5.3米横厅尺度大，中西厨设计，配置中厨导台，主卫空间较大
劣势：主卧3.4米开间比较狭窄，餐厅的位置跟保利类似都放在了卫生间门口，虽然增加了墙体遮挡，但也导致了空间变窄。北侧房间非常小。
招商四季云庭，128平户型
优势：6.9米横厅，尺度非常奢侈，超大阳台，3个房间都有飘窗，主卫可放浴缸，北卧室进深大，可作为正常房间使用。
劣势：次卧的开间较小，次卧的门洞破坏客厅电视背景墙的完整性，餐厅面积较小。
招商的这个户型非常厉害，可以说是苏州都非常少见。128平横厅能做到6.9米，很多项目只有150平以上的户型才能配置这样的尺度。
4. 总结
说了这么多，好像有的挑似的。
这一批狮山新盘，是18年底/19年初政府拿出来的好地块，所以地段产品都是非常不错的，每个项目第一批次也只有200-300多套，非常抢手。
谁先开就买谁吧。
初心剖白，关于作者本人
做头条的初心，是希望能尽可能消除信息的不对称。
由于从事房地产行业，所以成为了很多朋友首次置业的会有各种各样的问题会来找我。我也希望能够尽己所能，为民服务。
在上一篇《当时那个新城控股，现在怎么样了？》有一些朋友会质疑我写文章的初衷，但所写下的文字都是出于真情实感，没有收钱洗地。同时重申我的观点，个人行为不代表公司行为，希望新城控股能够挺过来！
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