2018年12月的土拍激战，已经点燃了市场的兴奋点。
2019年1月3日，新津一宗40亩的地块将开启新年首拍，也引发了市场各方的高度关注。
带着这宗“新年味”十足的地块，新津再次抢占“头条”——经历高速发展的“成南副中心 滨江公园城”，在城市空间规划、产业升级换挡、经济地理重塑上不断展示出新动能和新动向。
为让大家在拿地前更好地了解城市价值、掌握市场动态，锐理君日前进行了实地探访，也对新津和这40亩土地进行了研判……
【看城市】
从“产业+”到“+产业”
新津城市价值呈几何级数增长
锐理君此行的最大感受是：新津，已经展现出全新的姿态和面貌。
青山与绿水交融互通，城市与乡村协同发展。近年来，新津的城市价值呈现几何级数增长，很重要的原因是这里集合了区位、战略、资源等各类要素，而产业发展成效尤其明显。
据锐理君了解，从传统的远郊县到全新的产业之城、生活之城，“高质量发展”一直是新津持续发展的主思路。成都市委十三届三次全会也明确提出，要“推动天府新区成都直管区、高新区、双流区和新津县共同建设高质量发展示范区”。
新津的高质量基底，首先通过“一心三城五镇”的城市空间规划架构，而“两园一区”构建起的产业生态闭环，成为助推这座城市“高质量发展”的加速器——先进制造业、现代服务业、绿色精品农业等竞相发展，形成了具有比较优势和核心竞争力的产业生态圈。
天府新区智能制造产业园是其中的代表之一。在这一产业园区内，新津大力培育“智能制造+”产业集群，重点发展智能制造、绿色食品等产业，力主打造西部领先的先进制造业聚集区、“人城产”融合的现代化产业新城。如今，格力、中粮、华润等企业和银隆新能源产业园、长客新筑交通产业园等已经在此扎根，“新津速度”“新津质量”“新津品牌”不断被唱响。
同时，新津天府农博园 也将成为四川农博会的永久会址，将打造成展示四川农业的一块“金字招牌”，进而助推乡村振兴战略落地见效。当然，单纯地“产业+”明显不够，能够不断“+产业”才能从根本上助推城市持续发展。因此，从“产—城—人”到“人—城—产”蝶变，在天府农博园内，传统的第一产业正在实现强大的示范效应：
怀着农业—农村—农民的“三农”初心，通过创新—创业—创投的“三创”路径，以文博—文旅—文创“三文”为表达，以生活—生产—生态“三生”为目标，给出了乡村振兴的“新津答卷”。
通过在高端产业和传统产业上不断做加法，新津的城市界面、城市底蕴、城市气质实现了360°全新升级，这座拥有4000多年历史的名城，已经成为极具活力的高质量发展新城，其未来的发展目标也在塑造更多蝶变的可能：
到2020年，初步成为先进制造业产业基地，农商文旅体融合发展示范区，公园城市骨架基本成型。
到2035年，高端智能制造产业要成为产业发展主体，全域旅游成为新津名片，公园城市大美格局基本形成。
到2050年，智能制造产业形成区域引领辐射带动能力，人与山水、田园和谐共生，建成美丽宜居公园城市。
【看市场】
地价天花板不断被捅破
房企瞅准机会仍可下手
锐理数据统计显示，在拍卖市场上，2018年新津县共出让了9宗地，合计603.44亩，成交均价为757.28万元/亩，位居远郊各区（市）县之首（2018年成都远郊各区域的土地成交均价为433.8万元/亩）。同时，新津县9宗地的平均楼面地价达到了5332元/㎡，这一数值远超同类型的其它区域，也仅次于近郊的双流区和龙泉驿区。
（2018年成都远郊各区市县土拍成交楼面地价一览）
这里不得不提到2018年4月的那场热点拍卖，经过破纪录的422轮举牌，历时约110分钟，在一场血拼厮杀后，金融街和雅居乐拿下新津两块连襟地，成交楼面地价达到了6234元/㎡，区域地价天花板就此被捅破，这也是截至目前远郊区域的最高楼面地价记录。
事实上，在2018年远郊楼面地价最高的10宗地中，新津占了7席，而且楼面地价排行前五的地块均位于新津。
（2018年远郊已拍卖地块楼面地价TOP10）
土地市场的热度也延续到了住宅市场。2018年全年，新津商品住宅的成交均价约为8782元/㎡，居远郊各区域之首。相比2017年，这一数据上涨了38.8%。
从备案数据来看，2018年以来，新津商品住宅的月均成交单价整体呈现上扬态势：1月份成交均价最低，为6003元/㎡，而今年8-10月，新津商品住宅成交均价连续三个月突破万元，其中8月的成交均价达到10798元/㎡，成为远郊唯一一个房价破万的区域。当然，造成这一数据的原因是彼时入市项目大多推售高端产品，阶段性市场均价显著增高。
总体来看，2018年无论供应端还是购买端，市场对新津楼市的信心都很强。尽管受相关调控政策影响，近期整个成都楼市的表现都趋于平静，但不能忽视的是，占据成都南向发展核心位置的新津，在交通系统（地铁、TOD项目等）逐步完善的背景下，辅以高速建设的各大产业载体和强势发展的各类产业，能源源不断导入人口，由此产生的大量居住需求，也将成为未来区域楼市持续不断的“养分”。长远来看，新津这座城市的土地机会仍然值得抓住。
【看地块】
方正且无特殊配建
首拍这40亩地易于打造
回头来看即将在2019年1月3日出让的这宗地，其位于新津县普兴镇骑龙村2组、3组、4组，隶属于新津“一心三城五镇”规划中的岷江创新城，地理位置相当不错。
该宗地为约40亩的住兼商用地（商业占比上限10%），可开发体量约6.68万㎡，最大容积率2.5，起拍楼面地价3828元/㎡，起拍总价25570.59万元，建筑高度应满足航空限高要求。整体而言，该地块面积不大，起拍价不高，拿地与打造成本可控。
锐理君探访发现，目前该宗地已部分打围，四周道路已建成，具备动工开发条件；地块整体品相良好，对房企的吸引力不容小觑。
首先，宗地所在的岷江新城，定位天府新区智能制造产业园。如今，岷江新城重点发展的创新创意经济圈已完成20万方开发，银隆新能源产业园、亿达智慧交通科技城等项目在此聚集，区域内将吸附庞大的高净值人群，他们的居住需求大，购买实力强。
其次，地块周边各项配套齐全：
交通便利：宗地靠近成雅高速路新津东站出口约800米，距离成都第二绕城高速2公里，紧邻西创大道、新科大道，规划有机场第二高速、有轨电车R1线、地铁21号线、S8线等。
医疗护航：宗地配套有中医院妇幼保健院，省骨科医院天府分院，社区卫生服务中心等医疗服务机构。
教育丰富：成都外国语学校、新津外国语实验学校岷江校区、花源幼儿园岷江分园、谷底湖幼儿园、明珠幼儿园等分布在地块周边，未来的教育求学有保障。
生态优越：区域内有骑龙湖公园、明珠公园、白鹤滩国家湿地公园、杨柳河湿地绿道等。其中明珠公园一期示范区占地230亩，已基本完成建设。
（明珠公园）
整体来看，该地块方正，商住配比合理，容积率最高2.5，无特殊配建要求，可为房企提供更大的发挥和打造空间，结合区域本身特质，后期完全可以走高改品质路线，提升溢价空间。
目前，该地块所在片区范围内已经有恒大、中洲、融信等品牌房企入驻，一个产城融合的智慧产业新城正逐步形成。而据锐理君独家获得的消息，岷江新城板块在2019年第1季度预计还有480余亩土地推出，后期一番抢地厮杀或在所难免，此次新年首拍谁能率先出手或许就能抢占先机。
【拿地小贴士】
一条与房企息息相关的好消息是：新津通过“一门审批、四个一工作机制、四阶段精简层级、取消调整事项、批前指导服务”等措施，正在推行房地产项目“百日开工”计划，以贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的决策部署，深化工程建设项目行政审批制度改革。
目前新津花样年地块（呈现项目为花样年·看今朝）、雅居乐地块（呈现项目为雅居乐·锦城）都成功实现了“100天以内从拿地到取得施工许可证到开工”的项目开发。对追求开发速度和效率的房企而言，这样的服务保障无疑十分重要。
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