上篇文章《2018年北海房價會降嗎？博弈激烈穩中漲跌》指出，“城區（南珠大道以西）已經沒有多少可供開發的住宅用地。尤其是海景房方面，現階段的優質地塊幾乎被消耗殆盡。”

這句話並不意味北海近期無房可賣。相反，2018年北海房源供應相當充裕。

北海二級土地市場不好捉摸

2017年北海一級土地市場（國土部門以招標、拍賣或掛牌的形式出讓國有建設用地使用權）僅成功出售369.3畝的土地。如果按容積率3.0計算，建築面積只有73.9萬平方米。按90平方米一套房計算，僅可建成8200套房子——與此同時，2017年北海新建商品住房共網籤37746套333.04萬平方米。

不過，北海的住宅用地並不侷限於一級土地市場。融創海映長灘（500畝）、恆大雅苑（152畝）、碧桂園北緯21°（259畝）、彰泰紅樹灣（174畝）…..都是來自二級市場或合作開發的住宅用地。

官方可以通過一級市場來控制土地開發，但對於二級市場卻無能為力。2017年僅融創一個項目的用地面積就遠遠超出了官方出讓的全部住宅用地。

正因為如此，在2017年樓市火爆的同時，北海新一輪的樓盤開發更見火爆。以銀海區為例：2015年只有10個新建住宅項目備案，2016年是18個，2017年高達32個。這些報備項目有相當的數量在北海招拍掛出讓土地記錄中查找不到。

中長期而言，北海城區住宅項目用地日漸稀少，因為現在的地塊已經呈現明顯的碎片化。但近期尤其是2017、2018年，北海樓盤集中開發已經是板上釘釘。如果用“短期內過度開發”來形容，也許並沒有過於誇張。

一線海景房只是現有在建項目準備進入尾期

截止2018年1月底，恆大御景半島北地塊規劃27棟樓已經有24棟拿到了預售證；冠山海一期愛丁堡、二期海德堡均已售完，現在開發的羅騰堡只有2棟樓；壹海江山已經開發的9棟樓目前還有不到3棟樓在售……

不過，銀灘西區的一線海景房看似很緊張，但實際上還有相當面積的土地未動：1、恆大御景半島的南地塊（200畝左右）未開工。2、壹海江山規劃22棟高層只建了9棟。3、冠山海往海景大道的那一側還沒動靜。

地圖上看銀灘西區的住宅地塊幾乎全被瓜分，北岸也類似。後來者想進入，合作開發是最為快速的辦法，碧桂園北緯21°的用地就是源於與三千海的合作。

但合作只是使用現有土地，並不是新増土地項目。1月12日發佈的《2018北海一線海景房新増量繼續可觀 旺銷滯銷現在難辨》逐個項目列出了2018年北海一線海景房的供應量——至少是9300套。這個數字按目前的北海樓市氛圍，一年內很難全部消化。

2017年北海火爆的主要是海景房，非海景房很多波瀾不驚。現在越來熱鬧的二手房市場對非海景房的期房市場衝擊很大。

無地可售並不是無房可賣，2018年北海房源並不緊張。春節過後北海有些樓盤提價了或取消了優惠，這並不意外：一是自身庫存壓力減輕了，二是年初指標壓力未緊繃，三是目前仍然是樓市旺季時間，多數“候鳥”還在北海呢。

無論如何，好地段、好位置、好戶型總是稀缺資源。看準了就應該下手，猶猶豫豫很難買到合適的好房子。