問：請教大神，無學位要求，首房首貸200多萬總價是買羅湖星桂園1室一廳37平，還是東方瑞景苑的2房59平，看了大神們的建議已經果斷放棄的惠州，攢錢買深圳，另外，深圳金地龍城中央60多平公寓和萬科時代廣場公寓能買嗎？感覺價格低又帶裝修好吸引！謝謝大神

答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳進公寓坑了。公寓緣何不能買，滿網都是科普文，財務自由的土豪可以隨意，一套住宅都沒有的剛需就不要任性了。 你說的這兩個總價都不一樣，其實都有更好的選擇。瑞景苑位置不好，沒有地鐵還沒什麼小區，桂星園是個一房，沒有學位板塊也不夠好，不如跑遠點買個兩房。

問：480萬剛交了富通城三期複式66方三房的定金，感覺要站崗。今天才知道你們團隊，現在後悔知道你們團隊太晚了。

答：其實還不賴，在這個連公明三房都要500萬的時代。 這個預算在西部，要麼老，要麼偏。剛需先求小勝，再求大勝，先上車就已經比很多看空的同齡人先人一步了，後續再慢慢打磨選籌眼光。用最近很流行的話說，我們賺的每一分錢，都是對這個世界認知的變現，我們無法賺到認知範圍外的錢。其實，也同樣適用於樓市。

問：十三老師你好，想跟你請教一下。 我現在西麗一套房，價值700萬左右，貸款320萬，月供17000。 目前手上沒存款，收入可以支撐2.2萬月供。 不想錯過這一波行情。 現在想通過貸款貸出100多萬，計劃在中山全款買一套。 深圳的房子可以出租9000左右，工作外地居多，可以搬去中山。 這樣的計劃是否可行？ 中山是否值得投資？ 或者有沒有其他選擇？ 謝謝，打擾了

答：你的投資理念我沒看懂。 這一百多萬如何貸出？如果用你西麗這套房，需要墊資全款付清後再貸出，成本相當不低。 然後你用貸出來的錢去中山買房，還是全款，中山又是大灣區最難漲的城市，這個邏輯我實在沒看懂啊沒看懂。 如果有資格有閒錢，又實在想不明白如何投資，約時間和我面談吧。

問：您好！請問西鄉片區您怎麼看？深圳後續的發展會彙集西鄉片區嗎？中糧錦雲這個盤是否推薦？ 西鄉和碧海您更推薦哪個片區？ 主要是考慮自住，也考慮增值空間。

答：你好，這2個板塊以前分析過： 碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 所以從投資角度碧海>西鄉 中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的。 地鐵開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。

問：你好，我上個月買了華暉瑞喜新房570萬，2020年底交房。現在才看你們這裡高見。不知道我有沒有買錯。投資又自住？

答：坂田南屬於坂田比較宜居的片區，樓盤相對還比較集中，民房比較少，有商圈，有地鐵，學校也在附近，華暉的得房率有點低，100平只能當個89來用，不過現在房價都上去了，二手又有稅費，這個價格不算貴，但也不便宜。

問：星主老師 您好 預算 :300~400(一次付款，不貸款)； 目的:投資。 計劃投資城市:深圳、三亞市(吉陽區的新片區)、北京，三選一。(這三個城市都不瞭解 ) ♥ 諮詢幫忙解決的問題:這三個城市選哪一個投資回報率及流動性較好。辛苦老師了。

答：你的問題貌似是個好問題，但認真回答是浪費我時間，不要以為有點錢就任性，北京限購你破的了？三亞五年社保破的了？深圳確定能入戶？ 與其糾結投資回報率和流動性，不如先看有資格買哪個城市再說，另外全款買你確定是為了投資？

問：你好，想問一下下沙的樓梯房泰然廣場有價值嗎？投資兼自住值得嗎？主要是交通方便，配套齊全，感謝！

答：旁邊的花好園賣得熱火朝天，價格還穩中有升，這個盤靜悄悄，一定有它的原因，市場會用資金投票。一年成交不了幾套的房，一定不是投資好盤，因為先有量才能有價，但未必不是自住好房，有時候投資和自住是相悖的，我們不能什麼都想要，但我們可以要最想要的，看看自己的核心需求是什麼。

問：十三老師您好，看了您多篇關於惠州樓市分析，受教非淺。我個人有海景房需求，想請教一下，佳兆業山海灣這個項目怎麼樣？是否值得入手，另外華潤小徑灣項目最近推出特價工抵房，9千的均價，後期會不會有其他隱患，謝謝

答：華潤小徑灣9000的特價房源，應該是後排無海景戶型，小徑灣勝在配套完善，和深圳距離適中。如果有自住需求，資金實力較強，又喜歡海景，就花高價買二手一線海景房，如果資金有限，買特價房一樣ok，同樣享受小區配套和海岸線資源。佳兆業山海灣距深圳太遠，配套較弱，二手市場不活躍，不建議選擇。

問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！

答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。

問：首房首貸，跟男朋友最多能湊90萬首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龍崗吉祥一路的吉祥悅府，82平新房三房總價300萬，上河坊40平單間可改兩房的二手房也是300萬，剛需考慮哪個好？

答：新生屬於龍崗的邊緣區域，工廠繁多，非常不宜居，供應量大，樓盤分佈零星，無質變的可能，投資自住都建議遠離。 樓市其實被自媒體妖魔化，個個都自詡操盤高手，其實都不過是被大勢裹挾的泥沙俱下而已。拉長時間軸，選籌沒有那麼大的區別。自住還是建議就近，捨近求遠，捨本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建議買去南山，只期更好的升值。人生短短几個秋，有多少時間可以用來浪費在路上，不如把更多的精力用來提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入後勁可以的話，踮起腳尖買上河坊那個52平的。

問：請問購買龍崗遠洋新天地的住宅三房如何？學校不太好，感覺地點還好，預計這個樓盤日後有啥發展嗎？

答：遠洋新天地有點窩，不靠3也不靠16，作為遠郊住家盤，單純只是房子新、品相好，還不太夠。

問：您好，目前工作和生活都在龍崗愛聯，想買改善型四房兼中上學區，小孩過兩年上小學，請問以下哪幾個小區，哪個會比較適合？1 頤安都會中央星河時代 2 四大神盤 3 愛聯次新 4，清林路兩邊。謝謝！

答：龍崗好的學校也就是龍外和深中，頤安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盤的龍外和深中；如果能一步到位自然四神盤，求次就深中；對應小區都不多，符合的房源更少，看完自有抉擇；

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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