每經記者：吳若凡
新冠肺炎疫情並沒有打亂房企上市的節奏。
2月28日晚間，綠城中國(03900，HK)發佈公告稱，建議分拆集團的代建業務並於聯交所主板獨立上市。當日，綠城管理控股有限公司（以下簡稱綠城管理）已正式向香港聯交所遞交了招股說明書。
據招股書披露，綠城管理作為中國首家輕資產業務模式的代建公司，管理總建築面積達到6850萬平方米。“由於項目擁有人主要負責土地收購成本及物業建造成本，無需為項目投入大量財務資源”。
也正是這樣的輕資產業務模式，綠城管理認為，“在降低風險的同時，推動業務快速增長及盈利能力”，這是綠城管理敢於殺入資本市場的一大原因。
《每日經濟新聞》記者注意到，當前物業股在資本市場表現搶眼，尤其在疫情下股價也普遍飄紅。那麼，同樣以“輕資產+高利潤”為特色的代建行業能否得到資本市場的青睞？
綠城中國公告截圖
佔據建代行業超四成份額
因在業務模式開發的程度、業務量級等諸多指標處於行業領先，綠城管理被視為代建行業的“獨角獸”。
招股書顯示，綠城赴港上市主體為綠城管理控股有限公司，公司董事會將由8名成員組成，其中執行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九；非執行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生；3位獨董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。
就“輕資產”的業務模式而言，綠城管理和物業企業的不同之處在於，不光輸出服務，還重點輸出系列管理解決方案。
具體來說，綠城管理的代建模式為委託方按需定製，通過政府代建、商業代建及提供和代建相關的設計及開發諮詢服務，幫助房地產行業的投資人與合作伙伴在房地產開發中獲得收益。
也正是這種“輕”造就了代建商業模式的兩個核心邏輯，一是通過自身品牌和產品的溢價能力賦予委託方市場競爭力；二是給為委託方提供信用背書，給委託方提供安全上岸的“兜底”策略。
先進的模式帶動了業務規模的領先。招股書顯示，目前，綠城管理業務範圍涵蓋中國25個省、直轄市及自治區的84座城市及東南亞的柬埔寨，共計擁有262個代建項目，管理總建築面積6850萬平方米。
近年來，包括萬科、建業、綠地、金地等越來越多的房企開始涉足代建行業，但該行業的集中度仍然很高。據中指院數據，2018年綠城管理新訂項目約106個，新訂總建築面積約2240萬平方米，佔據中國代建市場41.1%的份額。
商業代建收入佔比超70%
從收入看，綠城管理2017年、2018年、截至2018年及2019年9月30日的9個月，收入分別為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元。
由招股書可知，綠城管理的業務收入主要來源有三部分：商業代建、政府代建、以及提供和代建相關的設計及開發諮詢服務。
其中，商業代建業務是綠城管理收入佔比最大的部分，佔總收入的70%以上。2017年、2018年及2019年前9月，綠城管理商業代建分別產生收入8.07億元、11.46億元和10.98億元，佔公司總收入的79.4%、77.3%和72.6%。
招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理擁有商業代建項目141個，管理總建築面積為3820萬平方米；政府代建項目（包括規劃設計、項目時程管理、工程管理、成本控制、竣工驗收及交付管理）121個，管理總建築面積達3030萬平方米，大部分項目是公共基礎設施，包括學校、博物館及體育設施。
此外，設計開發諮詢服務是綠城管理在與業務夥伴合作經營項目的同時，介入到物業開發的整個過程中提包括前期管理、規劃設計、工程管理、成本控制、營銷、銷售服務、交付管理及售後服務。
億翰智庫指出，隨著近幾年保障房建設及城市更新興起，越來越多政府部門與房企簽訂合作協議，委託代建。綠城管理正是把握住了這個時機，通過代建持續品牌輸出、品質經營，在行業中保持領先地位。
毛利率超TOP50房企平均線
此前，綠城管理執行董事兼行政總裁李軍曾告訴《每日經濟新聞》記者，無論是電器產業進化中的蘋果，還是房地產進化中的凱德，無不詮釋了產業“由重到輕”的發展規律。
在如今的行業背景下，“由重到輕”也成為多數房企的一致訴求，而其中的最大驅動力就是持續利潤。就綠城管理來看，公司一般收取商業代建項目總管理費的20%至30%、政府代建項目收取總管理費的7%至12%，而所有成本及開支均由業務夥伴承擔。
反映在收入上，招股書顯示，綠城管理於2017年、2018年、截至2018及2019年9月30日9個月，持續經營業務所得利潤分別為2.57億元、3.6億元、2.37億元及2.96億元。僅2017~2018年間，綠城管理的利潤漲幅就達41.9%（由2.57億元增至3.6億元）。
上述四個統計期內，綠城管理的淨利率分別達到25.2%、24.5%、21.0%及19 .6%；毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%；毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，
值得注意的是，2019年前9月，綠城管理44.9%的毛利率和19.6%的淨利率，高於2018年TOP50房企的平均毛利率（34%）和淨利潤率（16%）水平。
億翰智庫認為，未來隨著房地產行業日趨成熟，投資與開發逐步分離，代建業務的發展空間也會越來越大，這是綠城持續增長的預期機會。
綠城中國本週股價表現 數據來源：同花順
此外，綠城中國公告稱，建議分拆完成後，現時預期綠城管理將繼續為公司的附屬公司，且公司將繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合併入賬。
每日經濟新聞
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