跑盘笔记——123房先生每周会亲自跑两个楼盘，将楼盘的好与坏，最详尽地告诉你。纯良心，非软文！
——以下是正文——
这一周推送了新塘和黄埔楼盘的跑盘笔记，有网友也给123房先生，提了一些问题，123房先生在这里挑选了比较有意思的几个问题统一答复。个人意见，抛砖引玉。
问题1：这次大湾区规划公布，南沙的地产中介和在那买房的人high的不行啦。投资总怎么看？
123房先生答：大湾区规划在很多房地产公号和中介朋友圈引起了高潮。但投资总对大湾区规划真的无感。
能理解大家对大湾区的期待，多数人的心态可能是希望湾区规划会明确指出何地作为未来湾区的CBD或发展高地。如果是这么想，可能就太天真了。
这一轮湾区规划，是粤港澳博弈妥协的结果。它所阐述的内容，毫无意外的延续了既有政策和发展格局，并没有想牺牲谁发展谁的情况存在。
从经济地理和产业经济的角度来看，大湾区规划不出投资总的意料，完全是现有发展格局的延续。
至于哪地将来会在湾区发展中制胜出奇，基本面还是得看基建、产业和金融。目前来看，广州在产业、金融方面，已经是比不上深圳。湾区规划虽然没有特意阐述，但是随着东岸与西岸的基建连接打通，西岸将更快更全面地扑向深圳的怀抱，再也不需要从广州进行中转。广州在丧失东岸经济腹地之后，将更快地丧失其在西岸的领袖地位。（这也就是为什么广州要发展南沙的焦虑和决心所在，但南沙目前来看基建很强、产业太弱~）
至于香港，规划文本并没有很好地解决香港与内地如何更好地进行经济交互的问题。粤港澳三地，涉及到两种经济制度、三个关税区、三种货币。对香港来讲，如果不能很好地解决社会制度方面的问题，香港想融入大湾区，将整个大湾区变成其经济腹地，其实是很困难的。如果这个问题能很好地解决，深圳想再发展金融中心也就没戏了，可以安心地作为大湾区的科技高地存在即可。但从目前的情况来看，深圳依然有时间余地去发展自己的金融中心。
如果你问投资总最看好大湾区哪个城市，投资总会告诉你，深圳。无论是基建、产业、金融、地理位置，深圳都得天独厚。两地制度的藩篱，给深圳逐渐加强金融影响力，从而替换香港留了更多的时间余地。
焦虑的是广州和香港。
问题2：越秀滨海新城跟阳光城澜悦，哪个更值得投资？
123房先生答：越秀滨海新城和阳光城是南沙最畅销的两个楼盘，很多人在如何选择时，都是比较纠结的。这两个楼盘在配套、区位、产品、不利因素等方面没有太大的差异。
从大的方面来看，两个楼盘选择任一个，都是ok的，并不会有太大的差异。
当然，买房并不是只是买楼盘，还具体到了具体的哪一栋哪一户。客户的心理还是想用有限的预算买到性价比尽可能高的房子。
在这些微观层面，投资总的思路是：“看环境+看楼栋+看户型”。
（1）看环境。是看小区周边以及日常活动路线（生活动线）的小环境。以越秀滨海新城为例，目前滨海新城和环市大道中的小区路没有修通，日常活动都要经过村居和厂房，界面相对较差、人员也会比较杂。但如果修通，整个动线就会有所变化，日常活动界面会有很大的改善。这一点，滨海和澜悦都没太大的差异。
（2）看楼栋。滨海和澜悦周边都有一些影响居住舒适性的因素。具体要看可供选择或拟选择的哪一栋楼都有哪些不利因素，哪些是你在乎或者普遍在乎的。如澜悦，三面环路+两个十字路口，临路楼栋噪音如影随形。而滨海，近小虎岛、燃气公司和望变电站的那几栋，也不是特别舒心。这些楼栋，日后在转手时，也比较容易拖沓，价值相对低。
（3）看户型。同等价位，尽可能选择居住更舒适的户型。全明房优于暗房，南北通透优于南向，面宽大优于面宽小等等。具体可以参考123房先生的户型分析。
因此你可以把具体的两套拉对来好好比对一下，总会有比较明确的答案。
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