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前言
接上篇。南沙踩盤之後，小張哥的踩盤計劃中，剩餘的尚未涉足的區域，只剩最後一個——黃埔區。
黃埔區，對我這個偽廣州人來說，此前同樣很陌生。無論是工作還是生活，都和這裡完全沒有任何交集。
之所以將黃埔區列入我的踩盤計劃，實在是因為近幾年來，常常在各種新聞、報道中看到它的名字。
太過亮眼，無法忽視。
黃埔
說起黃埔區，全國其他地方的人們，多半沒聽過這地方。但你要是說起黃埔軍校，那可謂如雷貫耳，人盡皆知。
沒錯，黃埔軍校就位於廣州市黃埔區。而黃埔區的名字，則是由黃埔港而來。
黃埔港是古時海上絲綢之路的重要港口。歷史上近百年的“一口通商”政策，讓黃埔港成為當時中國對外貿易的唯一出口。
廣州成就千年商都，黃埔港是最重要的因素。
2014年，廣州市合併了黃埔區、蘿崗區，設立了新的黃埔區。如今的黃埔區已不再是當初那個珠江邊的港口區域。
黃埔樓市
有人把廣州11區的房價劃分為5個階梯。第一級是天河越秀，最後一級，是花都從化。黃埔區位於中間。
提到樓市潛力，就不得不分析經濟、人口、產業、規劃。一個區域樓市的繁榮與否，和這些有密切關係。
黃埔區政府幾天前公佈了2019年廣州各區的經濟數據，雖然數據是由黃埔區府發佈，而非廣州市政府，但我相信不會有假。
這和小孩子考試是一個道理。
取得了好成績，一定是拿著試卷衝進家門，大喊道：爸爸，我考了100分！倘若不及格，恐怕就不吭聲了。
2019年，黃埔區經濟總量、增速都排在廣州市11區中第二位。其實廣州各區GDP前三天河、黃埔、越秀已經多年沒有變。
南沙增速雖快，但基數較低，想要趕上還需時日。而小張哥買房時，參考的是2018年的數據，大家可以對比一下。
除了GDP總量，黃埔區2019年各項經濟數據，如進出口、規模以上工業產值、商品零售方面都名列前茅，圖這裡就不放了。
此外，黃埔區的稅收、財政預算收支也位居第一位。簡單說，政府有錢。
小張哥找了下總部企業數量，和重點項目數量以及投資金額，下面是2018年的，大家可以參考著看一下：
▲總部企業數量
▲重點項目投資
人口方面，16-18年廣州市常住人口分別增長54.24萬人、45.49萬人和40.6萬人。黃埔區人口也是穩定增長，且增幅較快。
人口結構方面，全廣州市老年人口占戶籍人口的18.25%，越秀、海珠、荔灣佔比較高。而黃埔老齡人口占4.19%，南沙4.27%。（數據來源：《2018年廣州老齡事業發展報告和老年人口數據手冊》）
可以看出，黃埔區的新增人口主要是年輕的新廣州人。這點從小學生在校人數變化也可以看出來。
黃埔區的基本面：區內GDP、總部企業數量穩居全市第二，人口持續增長且結構年輕，重點項目投資位居全市前列。
加之在地理位置上，黃埔區緊鄰廣州的核心天河區，可以承接發展和購買力外溢。可見，黃埔很有潛力。
從現有地鐵線路以及發展規劃看，目前黃埔區內板塊中，比較有價值的板塊有3個：臨港片區、科學城、知識城。
臨港片區
黃埔臨港CBD是和金融城連起來的，又稱廣州第二CBD。算是現有城市核心珠江新城向東發展的路徑。
地鐵線路有5號線、5號線東延段（預計2022年開通）、13號線、13號線二期（預計2023開通）、7號線二期（預計2022年開通）。
為方便次日踩盤，小張哥特意提前一天晚上在片區內預定了一間酒店。
前往酒店道路坎坷，很多地方都在施工。用了兩次才找到進入酒店的輔路岔口，次日前往馬路對面的麥當勞用餐也要繞道。
周邊二手樓盤大概在3萬，近地鐵口或者較新的樓盤，單價可以去到3.5萬。小張哥認為板塊城市面貌較差，居住較噪雜，短時間內無法改善。
臨近的金融城，發展還受到一些制約。珠江新城——金融城——臨港CBD，這個向東發展的路徑不知要走多少年。
於是，稍微轉了轉，我繼續前往科學城。
科學城
初入科學城，給我的印象很驚豔。整潔的道路，兩旁頗具特色的建築，和廣州城區的大部分地方風格迥異。
這種市容幾乎是瞬間博得了我的好感。於是我沿著開創大道、開泰大道來回兜了兩圈。路上車輛不算多。
走了幾家中介店鋪，發現多數店內都掛著一張科學城區域規劃的大圖。不過這圖應該是有幾年了，裡面的許多內容如今都已經建成。
廣州科學城自1998年奠基，經過20多年的發展如今已基本成熟。世界500強企業入駐科學城的有130家，佔全廣州4成，佔黃埔區8成。
跨國公司LG、三星在此設廠，還有香雪製藥、寶能、雪松控股、多益網絡等知名公司。相關產業人口大約30多萬人。
地鐵線路有6號線、21號線（去年底剛開通）、7號線二期（預計2022年開通）。符合我對距離要求的地鐵盤還是非常多的。
但我喜歡的單價基本4W起，按至少三房計算總價大多數都超預算了。比如科城山莊、雅居樂富春山居、越秀嶺南山畔等。
介紹下列入我考量的兩個盤吧：
龍光峰景華庭
當初的限價保障房，如今原業主補價以後可以正常流通。整個片區最實惠的樓盤，單價只有2.7萬左右。
對需要3房的買家來說，90平的南向三房是最佳選擇。缺點是隻有1個衛生間，另外走到金峰地鐵口超過15分鐘。
這是剛需之選，對於改善需求不太適合。一牆之隔的萬科新里程，每平米要貴上3000~4000元。當然那邊離地鐵口要近一點。
保利羅蘭國際
樓盤位於6號線蘿崗地鐵站和香雪地鐵站之間，旁邊就是LG的工廠，還有雪松總部、多益網絡總部大樓（在建）。
馬路對面是寶能的文化中心，小張哥感覺科學城這樣的位置還是不錯的。新盤單價3.8萬，以我的預算3房單位有點吃力。
不過還有一些早期業主的內轉單位，比新盤價格略低。有人擔心LG廠可能會有汙染，我倒覺得大可不必。
知識城
知識城全稱中新廣州知識城。是由中國和新加坡兩國繼“蘇州工業園”、“天津生態城”之後的又一合作項目。
大家可能覺得這是一個新項目，其實項目始於2009年。它原本是廣東省級項目，後來因為某些原因幾乎停滯。2018年，知識城升級為國家級合作項目，近幾年開始繼續推進。
知識城位於黃埔區九龍鎮，遠離廣州市主城區，距離科學城也有一段距離。目前南起步區的中心鳳凰湖，距珠江新城直線距離31.7公里。
雖然遠離城區，但政府還是為這個合作項目下了重本。
早在2017年12月，獨立運行的14號線知識城支線開通運行。如今，14號線、21號線已相繼開通，將知識城與天河、白雲連接起來。
知識城目前已經吸引了不少知名企業和機構入駐，比如：電信、聯通、阿里巴巴、粵芯半導體、奧飛動漫、國家知識產權局等。
小張哥看完科學城之後，前往知識城數次，分別體驗了地鐵、自駕兩種不同方式。自駕離開城區後沿著高速，一路彷彿進山一般。地鐵搭乘人數還是非常少。
踩盤的時候只有南起步區的新盤，都聚集在地鐵何棠下站周邊。第一個去的是萬科幸福譽的售樓處。可惜去到的時候前2期已經清盤，新的還沒推貨。
招商雍景灣
有洋房和疊墅產品，洋房均價2.2萬。這個價格我就追求4房了，複式我不喜歡，就只剩下100平的4房單位。
100平的4房我也是服的，還有2個衛生間，為了提高實用率，客廳是橫廳。房間可以說是很小了，總之雍景灣的產品感覺比較剛需。
時代天韻
一二期非常近地鐵口，不過在售的是三期，距離地鐵步行距離約11分鐘。均價2.7萬，南向望鳳凰湖的單位價格比較高。
這裡有我最喜歡的140平4房單位，開發商特意設計客廳和3個房間朝南，感覺還不錯。缺點就是周圍樓盤中最貴。
其實鳳凰湖另一側的龍湖雙瓏原著我也去看了，均價2.3萬。感覺距地鐵口可能較遠，在售的4房單位是126平。
總結
臨港問題在於目前市容太差，居住體驗不佳。轉變也不知是多少年後的事。知識城，和南沙類似，距離中心城區太遠，缺乏人氣。
科學城是我最喜歡的區域，感覺非常有活力。
近兩年房產下行，看房過程中很少遇到其他人，在黃埔我遇到了兩次一起看房的小情侶，都是從外地來科學城上班的年輕人。
管中窺豹，一葉知秋。
這可以算是前面分析黃埔區的基本面的一個縮影。黃埔的發展潛力，背靠的正是這些年輕人，和他們對美好生活的嚮往。
～～～本篇完～～～
黃埔踩盤結束，小張哥本次長達半年多的廣州踩盤也終於畫上了句號。接下來就是對比分析，確定買哪裡。
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我發現，身邊投資賺錢的人有一個共同點：
他們都關注了我是小張哥
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