21世紀經濟報道 2020-02-28
2月28日，建行深圳分行官網發佈一則聲明稱， 個別自媒體關於我分行降低二套房首付的報道系誤讀。建行深圳分行個人住房信貸業務嚴格落實監管要求，積極支持房地產市場平穩、健康發展，目前個人住房信貸政策沒有變化，首套住房貸款首付比例不低於30%，二套住房貸款首付比例不低於70%。
建行抵押雲貸政策也未調整
27日晚間，有自媒體發佈一則標題為《重磅！建行放鬆加按揭！二套首付7成變3成！》的文章，文章中稱，有多個信源向其透露，建行深圳分行針對抵押雲貸政策有調整和手續簡化，開始放鬆加按揭貸款政策，其中指出，取消原貸款間隔1年要求，且住宅抵押率統一調整為70%；取消原經營貸申請要求公司最少註冊滿一年的要求。
據悉，抵押雲貸政策全稱為“建行經營性抵押貸款”，是建行深圳分行推出的一款針對金額在1000萬元以內的小微企業貸款，只要實際控制人有抵押物，評估後核定即可放款。
加按揭貸款指的是，仍處在按揭貸款中的房屋進行再次買賣，並且房主向該銀行或另一銀行再次申請按揭貸款。包括同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。在實際操作中，轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式，也可以請貸款銀行認可的擔保公司參與墊資。
對此，21世紀經濟報道記者致電建行深圳分行個貸中心，其工作人員稱，加按揭貸款只能用抵押雲貸，其它沒有途徑，而抵押雲貸政策只針對企業貸款。
當問及抵押雲貸政策是否有調整時，該工作人員一口否定稱，“沒有，這是謠傳，已經下了文件了，沒有這麼回事，我們嚴格執行國家政策。”
多地醞釀房貸新策
近期關於樓市房貸的消息泥沙俱下。
2月21日，河南省駐馬店市政府發佈的《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》提出，將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%；大力推廣住房公積金組合貸款業務。同時，除了各類人才購房，大中專畢業生、農民工購房都有相應的購房補助。
2月23日，廣西省南寧住房公積金管理中心發佈關於調整住房公積金貸款有關政策的通知，重啟第二套及第二次住房公積金貸款業務。
2月24日，21世紀經濟報道記者獲悉，浙商銀行近日下發調整個人貸款通知，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的個人住房貸款可根據監管要求和當地政策，執行不低於20%的首付款比例。
2月25日，市場有傳聞稱紹興工行將首套房首付降低到兩成，二套房首付降低到三成。
同日，銀保監會首席風險官肖遠企在媒體通氣會上表示，房地產金融政策目前沒有調整和改變，但是會進一步監測，動態掌握，原來也是一城一策。
26日，工行浙江省分行相關人士對21世紀經濟報道記者表示，目前的消息是還沒有調整，也即維持原有政策不變。
2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發佈最新通知顯示，公積金最長貸款期限統一設定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。
平衡“房住不炒”和“因城施策”
“市場上需求很強烈。”國家金融與發展實驗室房地產金融中心主任蔡真向21世紀經濟報道記者表示，疫情之下，地方政府的財政壓力比較大，個人按揭貸款業務對銀行來說風險低，購房者預付款和個人抵押貸款是開發商無息負債的重要部分，大約佔50%，銷售活動的驟停導致無息負債來源急劇減少，房地產企業面臨極大的流動性壓力。
他建議，應該將“房住不炒”的長期政策和“因城施策”的靈活政策有機結合起來，在非常時期“因城施策”應頂在前面。把首套房的首付比例優惠力度加大，二套房的政策堅持不變，將“房住不炒”精神與剛需族的需求有效結合，這樣也可以部分緩解地方政府的土地財政與房企的現金流壓力。
近期標普的一篇研究報告指出，和2003年的SARS疫情相比，本次疫情對房地產行業的影響將更加明顯。首先是房地產業呈現為不同的增長態勢。2003年時，中國城鎮化率僅40%左右，房地產整體銷售規模也才約8000億元，不僅年增速達到30%以上，且增長空間充足，因此SARS疫情沒有改變行業長期高速增長的趨勢。到本次疫情發生時，中國的經濟增長方式、人口結構、城鎮化率等方面均有明顯變化，房地產行業也已經成長為年銷售額16萬億元的龐然大物，增速僅6.5%左右。
標普認為，本次疫情有可能對中國的房地產開發行業造成較為明顯的負面影響，但在中央政府保證經濟平穩增長和地方政府“因城施策”的背景下，疫情帶來的銷售損失或可逐步修復。
該報告預計，中國房企全年銷售面積及銷售金額相較2019年的降幅將在5%左右。短期之內，庫存水平較高、現金相對不足、短期債務規模較大的中小房地產開發企業面臨較高的流動性風險。
此外，疫情將加劇不同城市和區域的銷售形勢分化。一二線城市和城市群中心城市在城鎮化進程持續的支持下，需求仍將保持強勁，疫情期間被抑制的需求將會逐步釋放，全年銷售額應能保持微弱增長。相比之下，三四線城市春節期間的返鄉置業需求受到明顯打擊，不太可能在今年內回補，這或將明顯影響2020年三四線城市的整體銷售增速。
“疫情得到控制直至平息之後的一段時間將是重要的政策觀察窗口。儘管疫情之後流動性環境可能偏向寬鬆，但若中央政府能整體上堅持現有房地產調控思路不動搖，則將有利於中國房地產行業的長期健康發展。”標普在報告中如此預計。
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