2020年初“新冠”肺炎疫情來勢兇猛，伴隨著返鄉人潮，迅速擴散至全國。多地政府採取了一級響應措施，宣佈企業延期復工以及暫停公共交易活動等。
因疫情的急速蔓延，房地產行業休眠，企業銷售停擺。作為資金密集型產業，“新冠”疫情對房地產企業的最大影響來自於假期停工、復工推遲而導致的“收入劇減、支出依舊”局面。若沒有銷售回款，房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業，資金面趨緊疊加兼併收購潮來襲，發展前景不容樂觀。
除了售樓處關閉之外，目前各地也要求工地暫停開工，房企開發投資節奏被迫放緩，這些都是企業今天亟待解決的重要問題。
而何時復工關係到未來房企生存以及上下游行業發展。企業復工的節奏、什麼時候全面復工同樣是行業內最關注的問題。
我們對復工情況、人員到崗情況等進行了摸排， 預計三月中旬大部分城市將全面復工，由於疫情會帶來一些城市的政策紅利，企業應當在融資、銷售、投資上做好準備，尤其是疫情結束後供需可能出現集中釋放，供貨準備更需提前鋪排。這樣才能在市場窗口期實現快速銷售，把疫情影響降到最低。
疫情影響巨大，何時復工是關鍵
本次疫情對房地產行業帶來的影響正在持續發酵，土地市場拍賣、商品房銷售遭受重挫。另一方面地產行業的開復工普遍延期，特別是項目建設普遍處於停滯狀態。
1、土地成交大幅下滑 多城市呈現零供求
除了各地方政府均對項目建設開工有嚴格規定之外，目前大量人員尚未返程也是開工難的主要原因。根據交通運輸部的相關數據，節後（1月25日至2月14日）全國共發送旅客2.83億人次，同比分別下降82.3%，僅為節前春運客流的六分之一。
截止至2月14日，全體約3億人次的農民工返崗客運量僅返程0.8億人次，據預測，到2月底將要返程約1.2億人次，3月以後返程約1億多人次，屆時才將是全國重要城市密集復工的時間節點。
受疫情的影響，多城市大批土地延期出讓，根據CRIC不完全統計，目前明確表態土地出讓延期的城市有26個，暫停的城市有34個。有些城市土地延期出讓已經延期至3月，譬如泉州延至3月3日。受此影響春節後兩週全國重點城市僅成交了108幅土地，總成交量僅674萬平方米，同比去年同期下降62%，下降趨勢明顯。
過年期間售樓處全部暫停開放，導致大部分城市返鄉置業潮“爽約”，銷售也幾乎停滯。供應層面，CRIC監測的84個城市中，95%的城市新增房源“零供應”；成交量僅37萬平方米，部分三四線城市甚至出現零成交。
2、延期復工嚴重困擾房地產業
很多城市都將復工的時間延長，或者加大了對於復工的防範要求。大部分房企都只能在線辦公，而有一些在建工程也需等待有關部門通知。原本應該在節後立即開工的項目，現在已經停滯兩到三週。
開復工延期對房企影響最大的還是現金流問題。若沒有銷售回款，實際上房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的。
截至2019年上半年，174家上市房企加權平均淨負債率為91.37%，較年初提高了4.29個百分點，達到歷史最高值，這意味著174家上市房企平均超負債率80%紅線11.37個點。
在這其中有部分原因可能是由於2019年初房企融資出現了窗口期，大多數企業加大了融資力度而導致的，但是總體來看，房企高負債率的問題近一年其實一直都存在著。
進入2020年，很多企業原本還期待著市場可以延續著2019年底的部分城市的人才寬鬆政策而有所回暖。
然而疫情打破了美好的期望，除了直觀可見的線下售樓處停止對外開放，三四線年關的“返鄉置業”計劃破滅，一季度去化幾乎全線停擺、庫存激增，在融資方面也深受影響，這將對房企未來兩三個月的現金流管控提出更大的挑戰。
僅從利息支出來看，根據2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額，70家房企月利息支出超過350億元。
高額的利息支出加上人力成本等各項影響，對於資金充足的大型房企可能面臨問題不大，但是對一些資金流本身就緊張的中小房企來說，就比較致命。
在融資受阻、銷售停滯、開工延遲等多種因素疊加下，這些中小房企可能會面臨債務違約，甚至破產。
2020年截止2月10日，共有69家房企破產，其中2月上旬就有20家，隨著疫情的持續，或將有更多的企業提交破產文書。
因此，何時復工、何時能夠全面而有效的復工是亟待解決的最重要問題，也是整個行業最關心的問題。
房企陸續開始復工
受到肺炎疫情影響，本應發生在1月末春運返工被大幅延後，各地政府連續發佈關於推遲復工的行政通知，普遍開工時間推遲到2月10日以後，全行業的生產均受到嚴重影響。
截止至2月24日，全國多省市陸續發佈關於復工生產的管理要求，其中廣州、青島、廈門、蘇州、南京、無錫、東莞等，通過簡化復工流程、提供補貼、等方式支持企業復工，力爭將疫情的負面影響降到最低。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月24日
從房企復工時間來看，絕大多數的房企都選擇在2月10日這一週復工。
按最早復工時間統計：
1）2月第一週（2.3-2.9），共計4家，約佔6%。新希望地產在2月3日即通過居家辦公實現復工；
2）2月第二週（2.10-2.16），共計42家，約佔61%。其中2月10日（週一）復工房企41家，融信則在週三復工；
3）2月第三週（2.17-2.23），共計23家，約佔33%。且均選擇2月17日（週一）復工，形成繼2月10日之後的復工小高峰。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月23日
按當前復工方式統計：
1）居家辦公的房企，共計9家，佔比13%；
2）分批次復工的房企，共計23家，佔比33%；
3）全面復工的房企，共計37家，佔比54%。相比上週，正榮集團、時代中國、景瑞地產和華僑城步入全面復工階段。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月24日
六成售樓處仍關閉
通過調研新房市場28個城市6160個項目發現有近六成實體售樓處尚未開放。
按項目統計：有3466個項目售樓處仍未開放，佔調研樣本的56%。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月24日
按城市統計：售樓處不開放的城市有武漢、西安、重慶。除以上3個城市外，其他城市按照不同比例開放。
各城市在售項目售樓處開放情況彙總表
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月24日
超百家房企轉戰線上售樓處
隨著疫情期間線下銷售受阻，超過百家房企開啟線上售樓處。據CRIC監測的200強企業，截至到2月13日已經有143家房企重啟或新推出了線上售樓處。
其中TOP50以內的房企均設有線上售樓處，TOP100以內房企達到92家，TOP100到TOP200之間有51家。
7成房企設立自有平臺，小程序推廣度最高。截止2月13日已有107家房企推出集團或區域自有平臺線上售樓處，其中搭建小程序達到85家，且集團小程序為64家。
調研數據顯示，售樓處未開放但線上開放的項目超過1700個，佔未開放售樓處項目的五成。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月24日
長三角二線城市的項目對市場反應更迅速，蘇州、杭州幾乎所有調研項目都開放了線上售樓處，合肥也有9成項目開放了線上售樓處。
二手房：60%門店被迫暫停營業
從調研的二手經紀25個城市8383家門店來看，二手房經紀目前有四成門店已經開始對外服務，但線下開張的佔比僅為3%，另外37%仍然線上辦公，其餘六成仍然處於關停狀態。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月19日
其中在售項目幾乎全部線上開放的城市2個：合肥91%，鄭州90%。
線上開放很少或者幾乎沒有的17城，佔所有城市的61%。如福州18%，南通16%，
北京14%，小於10%成都、廣州、南寧、青島、泉州、深圳、長沙、重慶、昆明、廈門、無錫、徐州、漳州、長春。
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月19日
二手經紀業務停滯較為嚴重的城市（暫不開業佔比>50%）超過半數，主要聚集在長三角杭州、無錫、蘇州、寧波、合肥等城市，暫不開業比例均在75%以上。
二手經紀業務並未受到較大影響的城市（暫不開業佔比
數據來源：克而瑞調研、數據截止日期2月20日
預計3月上旬疫情較輕城市全面復工
結合調研數據來看，當前企業復工的情況仍然不夠理想，復工相對艱難，整體復工率並不高，房企多以居家辦公為主。售樓處開放程度依舊受到疫情的影響，且部分在建工程處於停工或者等待政府開工通知的狀態。
但目前的形勢正在好轉，根據最新的統計數據來看，重災區以外的城市新增病例已經連續15天下降，可以說在這些疫情較輕的城市，防控已經取得了階段性的勝利。
因此在整個大背景趨好之下，企業復工的節奏會加快，復工的數量會增加。預計三月上旬疫情較輕的城市會率先實現大量復工，然後逐步進入全面復工態勢。
1、疫情壓力下因城施策的政策紅利可期
本輪疫情對於房地產企業造成巨大的壓力，我們認為在因城施策的大方針下，各地方政策仍會有局部的寬鬆和支持，政策紅利仍然可期。例如此前10個城市出臺的穩定房企現金流的寬鬆政策，以及近日蘇州出臺的土地端“放鬆限價”政策，未來會有更多的城市跟進和釋放利好。
如何抓住這一輪短暫的政策窗口期？企業需要從多個方面將相關工作前置。精準把握各城市的復工節奏同時，提前進行復工方面的準備。
第一，在資金層面，提前做好融資的準備，將一些合作伙伴的尋找和商談工作前置。復工之後企業運轉負荷較大，無論是銷售還是工程復工都需要響應的資金去保障。尤其運營層面，資金有保障意味著能和復工節奏無縫對接，也能夠快速響應短期窗口期下投資工作。
第二，工程運營節點、營銷上把廣告設計、商務資源洽談、上下游供應材料提前聯繫好，保證復工平穩運行和能夠快速適應市場發生的各種變化。營銷上，目前很多企業已經開啟了線上售樓處，繼續保持線上和線下的結合，在復工期內尋找客戶並圈層。
第三，從目前的相關政策來看，主要集中在土地市場中，且由於地方財政壓力，土地供應將會很充裕。對於企業投資而言是機遇也是挑戰。重新審視城市發展週期、重新設置符合當前市場的卡位指標至關重要。
2、供需都將快速回升考驗企業“產能”
對於復工以後的市場走勢，我們認為二手房市場肯定會滯後於新房。相較而言，二手房一些購買的特性比如現場看房，在疫情恢復期中，部分客戶比較牴觸，仍是線上看房主導，一定程度會影響二手房成交。此外，二手房購買週期較長，因此等到疫情警報徹底結束，或將迎來反彈。
新房市場而言，隨著企業復工的腳步加快，短期市場供應量將快速回升。實際從克而瑞調研的即將開盤的項目而言，多數城市的項目推遲到了3月中上旬。再加上此前各城市在售項目售樓處逐步開放，供應回升也會加大企業之間的競爭。
需求層面，疫情一旦平穩下來，甚至基本好轉之後。市場大概率會快速復甦，配合上政府出臺一些諸如降息等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產市場產生一定的利好，成交量層面也會出現一定程度的報復性反彈。供需兩旺的市場之下，更考驗的是企業在項目當地的口碑、品牌影響以及營銷和運營能力。
對於復工過後的在建項目，實際上更考驗了各個房企“產能”，即項目快速變現的能力。一方面是快速去化當前庫存的能力；另一方面，長遠來看，疫情幾乎把各個房企拉回同一起跑線。進度落在同一個起跑線，誰的項目推進速度更快，就能佔據更大的優勢。企業未來要更加專注研究工程產品標準化，在合理範圍內縮短工期。
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