地產的高度依賴是中國文旅地產發展的宿命，從某種意義上講，正是地方政府與開發商的合謀，才能最終促成文旅地產項目的落地。不管文旅這邊玩得多麼地花哨，其核心是不變的，對政府來說就是炒熱地塊，對地產企業來說就是賣房子。當然在這個過程中，大家都不吃虧，政府的規劃獲得來來自市場力量的支撐，地產企業則獲得了廉價的土地（考慮到相關地塊的升值，這意味著巨大的利潤空間）。話說到這裡再明白不過了，大家都是圍繞著“地”在做文章。這個“地”，就是中國文旅地產的最大特點。
文旅地產的進入可帶動政府炒熱地塊，提升土地財政收入，對地產企業來說可以獲得廉價土地，經過時間的磨礪可形成巨大利潤空間。本來這是企業與政府雙贏的事情，但在實際操作中，土地卻成為文旅項目落地的攔路虎。
用地性質
前段時間地處成都錦江區三聖街道的近郊休閒旅遊項目秀麗東方幸福場因違建被強拆，再比如龍潭水鄉商家集體上訴開發商，這些“文旅噩耗”都是因為地產企業未把握住用地性質的底線所造成的悲劇。秀麗東方的用地性質為城市綠化用地，龍潭水鄉用地性質為工業用地。這種問題的核心在於，當地政府希望通過以土地作為招商引資的砝碼，帶動當地經濟發展，以“口頭承諾”的方式給地產企業開後門。
規劃空間
很多鄉村旅遊資源散佈在城鎮外的鄉村中，而這些區域常常屬於城鎮土地利用總體規劃確定的城鄉建設用地擴展邊界，鄉村旅遊資源周邊無配套的建設用地，這類區域在用地安排上缺乏政策法規依據。這就導致地產企業有心拿地，政府卻無力出讓地塊，讓文旅項目落地遙遙無期。
指標失衡
這個問題在農旅項目上尤為突出，現代農業鼓勵以旅促農，品牌化、創意化發展，“+旅遊”成為農業創收的重要手段，但是很多農業項目由於缺乏建設用地指標，無法建設與旅遊需求相匹配的配套設施。這就導致一些農旅項目缺乏一些服務空間、體檢空間，制約著項目發展。同時指標失衡，還會導致地產企業在拿地前的經濟測算階段便放棄拿地，讓文旅項目還未出生便夭折。
圖：武夷山·中國茶旅小鎮（塊狀供地）
供地模式
現在旅遊項目開發用地主要是參考城市的土地供地制度，採取塊狀用地作為基本出讓單位。這種供地模式並不適合文旅項目發展，僵化設定的容積率、建築高度、建築密度、綠地率等用地指標，將文旅地產規劃、發展限制在很小的空間之內。更宏觀的來看，這種塊狀供地模式，容易造成土地資源的浪費，優質的自然風光資源無法充分發揮作用，企業的資金壓力加大。
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