居有屋
大家好，我是勇谈。郑州的房产其实已经讲过很多了，对于刚需来说个人认为郑州始终是一个值得买房的城市，虽然说价格在过去2年多的时间内没有怎么上涨，但是未来的潜力还是巨大的。不过对于刚需来说如果有能力尽量选择住宅房产，公寓只是逼不得已的选择。借此机会简单谈谈我的观察。
刚需不仅仅是指的是住房需求，更多时候是未来子女教育等需求
很多朋友对于刚需有一种狭隘的理解，尤其是对于一些年轻朋友来说。因为是单身、没有结婚等原因往往考虑的仅仅是自己居住问题，加上公寓自身的设计完全符合居住需求（如今多数公寓都涵盖了卫生间、开放厨房等）、价格低、位置好等因素吸引了很多购房者的青睐。但是刚需是不是要买公寓？我的建议还是尽量不要，几点愚见：
第一、公寓可以满足居住需求但是满足不了未来子女教育、落户等需求。对于未来公寓的走势如何，不同城市对待的态度也不一样；类似于长沙这样的二线城市对于公寓基本是属于放松的状态，而北京、上海等一线城市则是禁止商住两用的公寓。但是无论怎么放松，目前来看公寓想要取得与住宅一样的权益是不现实的。尤其是在教育方面的权益，大家需要知道的是房产背后的教育资源属性也是很多人愿意花大价钱买房的原因。
第二、公寓再怎么说也是商业土地的性质，无论是产权年限还是交易都有巨大差异。看过我文章的朋友应该知道，商业房产进行交易后的税费很高达到了交易所得的40%左右，也就是说原价100万的房产如果以140万的房价成交，那么交易后需要交纳的税费大概在16万左右。这么高的税费也是很多商业房产不好进行二手交易的原因。所以，这也是为何很多房产投资者最终都选择住宅类房产投资的关键原因。
郑州这几年的房价相对稳定，2020年或是一个不错的购房时机
本身2020年是郑州房价崛起的一个时间段，毕竟郑州的房价已经低迷了2年多时间（2016年下半年到如今）。只不过此次肺炎疫情发生后，无疑会使得郑州房价崛起的时间再次往后移，对于刚需来说也是一个好消息。几点观察：
第一、2020年或许是一个不错的购房机会，如果钱差的不多想想办法尽量买了。以目前郑州的房价来看首付30万左右能够购置一套70-90平米的房产，如果你真的是刚需想要买房了想想办法凑够10万块钱早买早安心。毕竟疫情对于房地产市场的影响还是比较大的，降价促销等肯定会出现，甚至今年上半年房价还会出现一定的向下波动也不一定。
第二、郑州这样的城市哪怕房价再不涨，也比你的工资上涨的快，早买早安心。我已经在很多文章中都提到了“期待工资买房是不现实的”，不仅仅是我们的父母辈包括如今也是这样，未来还会是这样。等到钱凑够了再买房这句话看似没错，但是很容易错失购房最佳时机，毕竟有不少人都是这样被耽误的。
综上，公寓类房产不是不可以买，如果是刚需还是尽量不建议去动。就我身边的观察来看，真正购买公寓的主力还是投资的多，多数都是买公寓出租收取租金或者自用的。再说郑州目前的房租水平并不算很高，1000元内还是可以租到不错的小区房子的。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
您好，我是从事房地产行业的郝运在郑，遇见就是缘分，很荣幸回答您的问题。您这边明确表明自己是刚需，目前纠结买住宅还是公寓。我将从以下几个方面来回答。
- 首先，说一下公寓和住宅的区别。
- 公寓产权40年，商业性质，不限购不限贷。商水商电，生活成本较高。梯户比低，居住舒适度较低。住宅产权70年，限购限贷，民水民电，梯户比高，户型设计合理，南北通透，居住舒适度高。
- 公寓首付比例50%，贷款年限10年，不能用公积金贷款，且贷款利率比住宅高。住宅首付比例30%，最高可贷款70年，可使用公积金贷款，少数楼盘可组合贷。
- 置换及增值角度来讲。商业性质房屋税费较住宅高，契税，增值税及附加，个税，印花税，土地增值税等。同地段时间段公寓增值幅度较小。
- 公寓商住两用，投资回报周期长，回报率高。租金较同地段住宅高。
- 其次，刚需购房，需要考虑地段，交通，医疗，教育，周边环境等多种因素。从房产成交量来看89平紧凑小三室是刚需客户的首选。夫妻，孩子，父母都可以住。开发商拿地的时候周边配套都考虑的很完善。刚需，不仅要考虑自己上班是否方便，还要考虑孩子要接受的教育，以及全家人的健康（小区附近有医院再好不过了）。
- 最后，您纠结的原因想必在于资金方面。和大多数刚需群体都一样，资金不够，但还是对房子有所要求。放眼郑州，刚需外溢是一个选择，基本可以圈定：航空港区，南龙湖，绿博白纱，荥阳。根据自己资金情况，先确定区域，然后区域内选择性价比高的楼盘。建议您选择住宅，好多开发商首付延期的政策比较给力。买房子前几年压力稍微大点，首付差的不多，可以借一下，或者向家人求助。有压力就会有动力，收入会越来越高，生活会越来越好。
这张图呢，是郑州各区域购房首付所需资金，可以参考，希望对你有帮助。
以上仅代表个人观点。我是郝运在郑，觉得小编回答不错的可以➕关注或私信。
郝运在郑
二十万是买公寓还是住宅，首先你要分清公寓和住宅的区别，公寓是属于商业用地的，产权只有五十年，而住宅属于商品房，有房本，有七十年的产权。
一，公寓一般管理啥的不太好，环境也做不到小区商品房这样，住公寓和住酒店是差不多的，感觉住公寓没有家的感觉，而且就算你买了公寓，住的时候也有很多问题，没有学区房啥的，
二，小区一般有保障，而且产权比公寓要多二十年，可以享受学区房啊，还在上学都比较好，一般小区都会规划学校，小区的环境也比公寓强很多。
三，我现在就在做房产经纪人，对郑州的放价也有所了解，现在三环以内的新楼盘很少，一般都是三环到四环之间，放假毛坯房的话高层是七千多到八千多，洋房的话在九千左右，一般首付10%都可以，你二十万完全可以付个首付了。下面是郑州未来规划图可能作为参考
冯猪猪
建议还是买住宅吧，1.住宅70年产权，公寓40年2.住宅可以落户，孩子可以就近上学 公寓不行
战朋赵zzp
再接一些买个房子，建议不要买公寓，公寓结婚后有了孩子不方便，攒钱没有房价涨的快。攒钱买房很难。
工程男
住宅，肯定是住宅。公寓因为税费和性质的原因，买到手之后基本没有再出售的可能性了。也就是说你以小房换大房的可能性就没有了。
暴烮无声
不能买公寓，不能买公寓，不能买公寓！重要的事情说三遍！
还能不能给我留个好网
刚需没有房产，肯定是要再赞些钱买住宅啊！首先有了住的地方，其次考虑价值
龙湖地产王强
首套房买住宅，住宅70年产权，公寓40年产权！住宅可以落户，以后孩子也可以就近上学。
得人心者王
住宅！刚需就是以后的考虑的居住环境了，住宅的居住环境是公寓比不了的！公寓是一个奇葩的存在，一定要小心套路！
