居有屋
大家好，我是勇談。鄭州的房產其實已經講過很多了，對於剛需來說個人認為鄭州始終是一個值得買房的城市，雖然說價格在過去2年多的時間內沒有怎麼上漲，但是未來的潛力還是巨大的。不過對於剛需來說如果有能力盡量選擇住宅房產，公寓只是逼不得已的選擇。藉此機會簡單談談我的觀察。
剛需不僅僅是指的是住房需求，更多時候是未來子女教育等需求
很多朋友對於剛需有一種狹隘的理解，尤其是對於一些年輕朋友來說。因為是單身、沒有結婚等原因往往考慮的僅僅是自己居住問題，加上公寓自身的設計完全符合居住需求（如今多數公寓都涵蓋了衛生間、開放廚房等）、價格低、位置好等因素吸引了很多購房者的青睞。但是剛需是不是要買公寓？我的建議還是儘量不要，幾點愚見：
第一、公寓可以滿足居住需求但是滿足不了未來子女教育、落戶等需求。對於未來公寓的走勢如何，不同城市對待的態度也不一樣；類似於長沙這樣的二線城市對於公寓基本是屬於放鬆的狀態，而北京、上海等一線城市則是禁止商住兩用的公寓。但是無論怎麼放鬆，目前來看公寓想要取得與住宅一樣的權益是不現實的。尤其是在教育方面的權益，大家需要知道的是房產背後的教育資源屬性也是很多人願意花大價錢買房的原因。
第二、公寓再怎麼說也是商業土地的性質，無論是產權年限還是交易都有巨大差異。看過我文章的朋友應該知道，商業房產進行交易後的稅費很高達到了交易所得的40%左右，也就是說原價100萬的房產如果以140萬的房價成交，那麼交易後需要交納的稅費大概在16萬左右。這麼高的稅費也是很多商業房產不好進行二手交易的原因。所以，這也是為何很多房產投資者最終都選擇住宅類房產投資的關鍵原因。
鄭州這幾年的房價相對穩定，2020年或是一個不錯的購房時機
本身2020年是鄭州房價崛起的一個時間段，畢竟鄭州的房價已經低迷了2年多時間（2016年下半年到如今）。只不過此次肺炎疫情發生後，無疑會使得鄭州房價崛起的時間再次往後移，對於剛需來說也是一個好消息。幾點觀察：
第一、2020年或許是一個不錯的購房機會，如果錢差的不多想想辦法儘量買了。以目前鄭州的房價來看首付30萬左右能夠購置一套70-90平米的房產，如果你真的是剛需想要買房了想想辦法湊夠10萬塊錢早買早安心。畢竟疫情對於房地產市場的影響還是比較大的，降價促銷等肯定會出現，甚至今年上半年房價還會出現一定的向下波動也不一定。
第二、鄭州這樣的城市哪怕房價再不漲，也比你的工資上漲的快，早買早安心。我已經在很多文章中都提到了“期待工資買房是不現實的”，不僅僅是我們的父母輩包括如今也是這樣，未來還會是這樣。等到錢湊夠了再買房這句話看似沒錯，但是很容易錯失購房最佳時機，畢竟有不少人都是這樣被耽誤的。
綜上，公寓類房產不是不可以買，如果是剛需還是儘量不建議去動。就我身邊的觀察來看，真正購買公寓的主力還是投資的多，多數都是買公寓出租收取租金或者自用的。再說鄭州目前的房租水平並不算很高，1000元內還是可以租到不錯的小區房子的。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
您好，我是從事房地產行業的郝運在鄭，遇見就是緣分，很榮幸回答您的問題。您這邊明確表明自己是剛需，目前糾結買住宅還是公寓。我將從以下幾個方面來回答。
- 首先，說一下公寓和住宅的區別。
- 公寓產權40年，商業性質，不限購不限貸。商水商電，生活成本較高。梯戶比低，居住舒適度較低。住宅產權70年，限購限貸，民水民電，梯戶比高，戶型設計合理，南北通透，居住舒適度高。
- 公寓首付比例50%，貸款年限10年，不能用公積金貸款，且貸款利率比住宅高。住宅首付比例30%，最高可貸款70年，可使用公積金貸款，少數樓盤可組合貸。
- 置換及增值角度來講。商業性質房屋稅費較住宅高，契稅，增值稅及附加，個稅，印花稅，土地增值稅等。同地段時間段公寓增值幅度較小。
- 公寓商住兩用，投資回報週期長，回報率高。租金較同地段住宅高。
- 其次，剛需購房，需要考慮地段，交通，醫療，教育，周邊環境等多種因素。從房產成交量來看89平緊湊小三室是剛需客戶的首選。夫妻，孩子，父母都可以住。開發商拿地的時候周邊配套都考慮的很完善。剛需，不僅要考慮自己上班是否方便，還要考慮孩子要接受的教育，以及全家人的健康（小區附近有醫院再好不過了）。
- 最後，您糾結的原因想必在於資金方面。和大多數剛需群體都一樣，資金不夠，但還是對房子有所要求。放眼鄭州，剛需外溢是一個選擇，基本可以圈定：航空港區，南龍湖，綠博白紗，滎陽。根據自己資金情況，先確定區域，然後區域內選擇性價比高的樓盤。建議您選擇住宅，好多開發商首付延期的政策比較給力。買房子前幾年壓力稍微大點，首付差的不多，可以借一下，或者向家人求助。有壓力就會有動力，收入會越來越高，生活會越來越好。
這張圖呢，是鄭州各區域購房首付所需資金，可以參考，希望對你有幫助。
以上僅代表個人觀點。我是郝運在鄭，覺得小編回答不錯的可以➕關注或私信。
郝運在鄭
二十萬是買公寓還是住宅，首先你要分清公寓和住宅的區別，公寓是屬於商業用地的，產權只有五十年，而住宅屬於商品房，有房本，有七十年的產權。
一，公寓一般管理啥的不太好，環境也做不到小區商品房這樣，住公寓和住酒店是差不多的，感覺住公寓沒有家的感覺，而且就算你買了公寓，住的時候也有很多問題，沒有學區房啥的，
二，小區一般有保障，而且產權比公寓要多二十年，可以享受學區房啊，還在上學都比較好，一般小區都會規劃學校，小區的環境也比公寓強很多。
三，我現在就在做房產經紀人，對鄭州的放價也有所瞭解，現在三環以內的新樓盤很少，一般都是三環到四環之間，放假毛坯房的話高層是七千多到八千多，洋房的話在九千左右，一般首付10%都可以，你二十萬完全可以付個首付了。下面是鄭州未來規劃圖可能作為參考
馮豬豬
建議還是買住宅吧，1.住宅70年產權，公寓40年2.住宅可以落戶，孩子可以就近上學 公寓不行
戰朋趙zzp
再接一些買個房子，建議不要買公寓，公寓結婚後有了孩子不方便，攢錢沒有房價漲的快。攢錢買房很難。
工程男
住宅，肯定是住宅。公寓因為稅費和性質的原因，買到手之後基本沒有再出售的可能性了。也就是說你以小房換大房的可能性就沒有了。
暴烮無聲
不能買公寓，不能買公寓，不能買公寓！重要的事情說三遍！
還能不能給我留個好網
剛需沒有房產，肯定是要再贊些錢買住宅啊！首先有了住的地方，其次考慮價值
龍湖地產王強
首套房買住宅，住宅70年產權，公寓40年產權！住宅可以落戶，以後孩子也可以就近上學。
得人心者王
住宅！剛需就是以後的考慮的居住環境了，住宅的居住環境是公寓比不了的！公寓是一個奇葩的存在，一定要小心套路！
