“海外債占房企債券融資的71%。”
出品：財經塗鴉
據公司情報專家《財經塗鴉》消息，春節錯位疊加肺炎疫情，致使2020年1月房企銷售增速回落；同期房企債券融資卻環比大增，其中海外債同比增長高達76.6%。
歷史數據表明，1、2月是房企銷售的淡季，但今春突如其來的新冠疫情讓情況更為糟糕。多地在1月下旬要求暫停售樓活動，春節期間購房者出門意願下降，返鄉置業受到較大程度影響。
多地暫停或建議暫停開放售樓處 （資料來源：億翰智庫）
根據克而瑞公佈的百強房企銷售榜單，1月百強房企全口徑銷售金額同比減少12.7%，增長較去年下降10.1個百分點。1月銷售回落也體現在各梯隊房企表現上，除龍頭房企銷售韌性良好外，其他各梯隊均出現不同程度的下滑。該月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100房企全口徑銷售金額增速分別為5%、-26%、 -14%、-9%、-22%。
但也有部分房企實現逆勢增長。大悅城（00207.HK）、龍光地產（03380.HK）、榮盛發展（002146.SZ）在1月分別取得50%、49%、30%的增速，而龍光地產、中國金茂（00817.HK）、金地集團（600383.SH）在克而瑞榜單排名分別較2019年全年上升11位、7位、7位。
自2016年以來，房地產調控收緊，股權融資、債券融資、海外債和信託等房地產融資渠道均在一定程度受到限制。
近三年A股房地產股權融資經歷2018年110億元的低點，於2019年同比增長118.6%至275億元，但仍較2016年“930新政”出臺前有較大差距；房地產信託融資持續趨冷，用益信託網數據顯示，1月房地產信託成立183款產品合計募資319.16億元，同比下降61.56%。
同股權融資和信託融資相比，房地產債券融資相對樂觀。2020年以來整體市場流動性偏寬鬆，一是開年臨近春節之際央行採取降準等措施釋放流動性，二是央行結合降息與投放貨幣以確保流動性充裕來應對持續擴散的新冠肺炎疫情。
2020年1月，房企通過債券融資總額為1223 億元，同比減少16.59%。其中，境內、外發債分別為357 億元、886億元，前者同比減少63.4%，後者卻增加逾七成，呈現出三七分立的格局。
海外債發行數量及發行規模 （資料來源：wind，中信建投證券）
年內上市房企延續2019年海外融資井噴態勢，已有華夏幸福（600340.SH）、建業地產（00832.HK）、中國恆大（03333.HK）、龍湖集團（00960.HK）等數十家房企發佈了海外融資計劃。僅在1月，房企海外債發行就達43只，發行規模為125億美元，同比增加73.8%，環比增加404.34%。
而融資規模達、融資期限長成為近年來房企海外債發行的兩大特點。據悉，1月房企海外債的平均發行期限為5.1年，最長甚至達到12年；單筆平均金額近3億美元，還有數筆金額超過10億美元。
相應地，房企海外債的融資成本逐步走高。1月房企海外債發行利率為8.15%，環比上升84bp；而企業間融資成本進一步分化，主流房企融資成本在 6%-15%之間，部分房企海外融資成本在 4%以內。如明發集團的一期債券票面利率高達15%，而新鴻基則以2.875%的利率創下年內最低融資成本紀錄。
不過，國內政策對海外融資的用途有所限定：明確限制房地產企業海外債資金投資房地產項目、補充營運資金等，“借新還舊”仍是企業海外融資的主要目的。
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