伴隨著一批A股地產公司半年報的相繼披露，房地產行業融資渠道的變化也逐漸浮出。
21世紀經濟報道記者統計截至8月21日的32家已披露2018年半年報的地產公司財務數據發現，大部分地產企業的資產負債率均呈現出不同程度的上升。
有業內人士指出，在資管新規促使“非標轉標”等因素作用下，地產企業正在尋求更加標準化、且期限更長的融資渠道。一方面，地產企業境內外發債的規模正在悄然回暖，在銀行授信收緊的背景下，不少地產企業呈現出長期負債率走高、有息債務規模擴張的趨勢。
另一方面，不少地產企業正在著眼轉型和佈局租房市場，其融資特徵也將從以抵押授信為代表的土地融資向以租金收益權轉讓為代表的資產證券化（下稱ABS）方式轉型。
有息負債普升
地產調控仍在持續的背景下，資產負債率的上升成為一種行業現象。
21世紀經濟報道記者統計發現，已披露半年報的32家A股地產公司的財務數據顯示，有不少於20家出現了負債率較去年底走高的情形，佔比達62.5%。
其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。
此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。
記者統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，淨增長超過10億元的就多達14家。
“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此儘可能地融資補血，並將債務期限拉長。”
從房地產行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然佔據較大比重。
據恆大研究院估算，截至2018年6月底，房企主要有息負債餘額為19.2萬億，規模從大到小依次是房地產開發貸、委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3萬億。
然而，當下的密集融資亦將增加未來的兌付壓力。
“未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年集中兌付，規模分別為2.9、6.1、5.9和3.4萬億，2022年及以後僅0.9萬億。”恆大研究院首席房地產研究員夏磊指出，“其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；2015-2016年集中發行的公司債，從2018年下半年開始密集到期。”
此外有行業人士透露，當下調控壓力下，銀行的開發貸獲取難度不斷提高，而通過債券融資或成為部分房企的選擇。
21世紀經濟報道記者統計發現，地產企業的發債的確有增多。在披露中報的32家地產公司中，不少於16家公司的應付債券規模較去年底出現了增加，合計增加規模達319.13億元，扣除部分公司到期債券該規模仍達280.09億元。
事實上，發債融資對當下房企的另一意義是成本優勢——貨幣政策溫和信號不斷釋放下，房企發債成本有所下行——例如旭輝集團日前發行的首期25億公司債票面利率僅為5.46%。
無獨有偶，記者發現，8月份以來多隻地產公司債票面利率均降至低位——保利置業7億元的住房租賃公司債、萬科的15億元的住房租賃公司債以及金地集團(8.700, 0.08, 0.93%)的10億的超短融的票面利率分別僅為5.28%、4.05%和3.75%。
“傳統授信和非標投放開發貸時無論在准入還是在資金成本上，仍然受到較為嚴格的監管。”前述房企財務負責人坦言，“相比之下發債可能是更好的選擇，目前銀行間市場相對較為寬鬆。”
融資或現馬太效應
亦有分析人士認為，房企的債券融資有可能出現“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應。
“信用債違約事件頻發，導致市場需求下降，樓市的成交量下降也在一定程度上使房地產行業的融資渠道收窄，利差中位數的大漲也體現了投資者對房地產行業風險的擔憂。未來大型房企和小型房企的融資難度將進一步分化。”川財證券宏觀策略部分析師陳靂指出。
申萬宏源非銀金融分析師王勝日前亦指出，2018年融資集中度提升將持續推動資源向頭部集中。而亦有機構認為，資產證券化等形式將成為房企融資的新渠道。
“房地產融資的監管往往伴隨著調整政策的起落，對房企流動性的管制成為了行業所面臨的重要痛點，上市房企債權融資收緊、股權再融資凍結、非標債權渠道部分被關閉，海外融資及資產證券化成為企業融資突破點。”中信建投證券表示。
“租賃住房 REITs 能有效解決房企租賃業務投入高、回收慢的難題，且將引導房企從‘開發銷售’的傳統模式向‘開發-運營’的新型模式過渡。”國泰君安券亦指出。
“租房業務會讓房企的融資模式發生質變，從過去抵押土地、獲得授信的銀行模式轉變為從建設、運營，到創造現金流、打包出售現金流的資本模式。”一位接近中糧地產人士認為，“當越來越多房企加入租房業務中，這種融資比重也會提升。”
不過記者發現，此類房企仍然以頭部房企為主。例如萬科A、招商蛇口、保利地產等大型房企均在嘗試向租房運營業務的轉型，並進行REITs等ABS融資。
“一方面是中小房企資金狀況不如大房企好，嘗試成本較高；另一方面長租類的ABS現階段也仍然依賴原始權益人的信用背書，真正無擔保的出表還很少。”前述房企財務負責人說，“這種情況下，獲得優勢的仍然是大型房企，中小房企仍然難於在該模式下分羹。”
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