國內首單承續類REITs“華泰佳越-蘇寧雲新一期資產支持專項計劃”近期正式成立，由於其專項計劃採取了新穎的交易結構，使得新發類REITs的形式無縫承接了較早期的類REITs。
“真正的REITs利於金融支持實體經濟，出表後，降低企業或者地方的債務水平。相應的政策配套之後，這可能是基金子公司未來重點發力的方向。”某基金子公司負責人對第一財經表示。
“剛性兌付”特徵明顯
截至目前，我國並沒有出現真正的REITs，僅有所謂的“準REITs”或“類REITs”。長期以來，市場人士對REITs理解多集中於房地產投資工具，實踐中進一步異化為房地產的債務融資工具。
“這一認識誤區也導致REITs與房地產市場捆綁在一起，僅從房地產市場看REITs發展需求，沒有看到REITs的完整功能。這也是2004年政策層面啟動REITs研究後，相關制度無法推出的重要原因。”中基協會長洪磊在一次公開發言中稱。
事實上，正如發達市場表現出來的那樣，REITs可以投資於各類基礎設施和不動產，包括城市公用設施、商業零售、倉儲、醫療等數十個不動產類別，可以成為供給側結構性改革的重要工具。
需要看到的是，目前，無論在PPP項目還是其他基礎資產的證券化過程中，都沒有真正實現基礎資產的信用獨立和風險隔離，比較常見的是由SPV之外的主體提供收益擔保或回購保證。這種情況下，REITs更像是單一資產的融資工具。
在收益擔保或回購承諾條件下，REITs往往通過最低迴報承諾來吸引低風險偏好的機構資金，機構類投資者也往往更關注主體信用而非資產本身的質量，更傾向於投資有固定回報的產品或其份額，因此具有較強的“剛性兌付”特徵，背離了股權投資的初衷。
實踐中，REITs在資金端以私募基金的形態在基金業協會統一備案，但是在資產端，雖然可以實現基礎資產的權屬認定、打包定價與交易，但工商過戶、不動產權屬變更以及稅務等具體操作必須在基礎資產所在地完成，並且缺少統一的股權資產轉讓平臺，嚴重依賴大宗交易，交投量極低。
“類REITs以變相銀行的方式來做。真的的REITs需要打通全國登記等基礎設施，但現在的情況是資產無法相對應，不能夠買賣。同時當前的稅法也是不支持。”某瞭解REITs的相關人士指出。
“這種過於分散、個性化的操作背離了證券的內在要求，對發展統一、標準化的REITs市場極為不利。”洪磊指出。
同時，在《基金法》框架下，根據公開募集和非公開募集的不同要求，明確REITs產品的募集、運作規範和管理人受託義務要求，保護REITs份額持有人利益，防範利益衝突。
中國版REITs
“類REITs距離真正標準化的REITs，甚至帶有公募屬性的REITs，其實還有很長的距離。背後是業界一直在推動，在做各種各樣的金融創新，創新的腳步一直沒有停下來。” 北京大學光華管理學院院長劉俏表示。
業內人士認為，結合中國目前的法制和監管架構，短期可能推出屬於中國版REITs，可能是“公募基金+ABS”這樣一種模式架構。
近日,北大光華管理學院新金融中心REITs課題組發佈了《中國公募REITs發展白皮書》,就加快推進我國不動產信託基金(REITs)公募試點提出建議。認為目前國內的法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟,應正式啟動並大力推進REITs公募試點，並建議採用“公募基金+ABS”模式。
“通過公募基金+ABS的結構，能夠充分發揮國內在類REITs領域的既有實踐基礎，有效控制產品創新風險，實現REITs到公募REITs的平穩過渡。”業內人士也指出。
“REITs第一方面有利於化解銀行的不良資產，用證券化的方式出表，可能對銀行體系重新煥發活力有重要意義；更大的意義在於盤活存量資產，優化資源配置，提高不動產資產的流動性。另外，REITs能提供一個關於定價的一個準確的錨，能夠起到資源配置的作用。”劉俏指出。
劉俏表示，真正的公募REITs基金推出之後，可以讓更廣大的投資人能夠直接參與到不具備太大流動性的不動產投資過程中，體現出公平性和獨立性。
“REITs市場的建設有利於提升社會資本參與的積極性，化解PPP項目的基礎設施投資的壓力，這個意義是非常現實的。”也有業內人士指出，通過REITs工具，比如運用PPP+REITs這樣一些方法的話，其實應該嚴格意義上講，為基礎設施建設找到了可行的戰略。
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