作為全球資產配置中的重要一環，美國房產深受中國投資人青睞。在買房過程中經常有很多相似的疑問。本期專欄就一些常見的買方問題做出歸納，幫助您更加順利地在美國購買房產，最大程度降低您的購房風險。
1. 在美國買房對購房人身份有限制嗎？
美國房地產市場成熟，對外國投資者持開放態度，一般來講，任何人都可以購買美國房產。
2. 中國人可以在美國貸款買房嗎？
可以。很多中國人使用大筆現金在美國購房的案例，讓部分投資人質疑中國人能否在美國貸款購房。事實上，中國人也可以像美國人一樣貸款購買美國房產，一般來講，銀行要求外國人提供的首付款比例高於美國人。另外，申請貸款買房比現金買房所需的材料更多，手續更復雜。如果您準備在美國貸款購房，請先諮詢銀行。
3. 美國房產的回報率高嗎？
與國內房價的飆漲不同，美國房產的上漲速度是溫和健康的。從長期數據比較中，美國房屋中間價格平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。所以，理論上持有美國房產時間越長越會獲得客觀的利潤。而且，美國房產的出租回報率大約在7%-9%，相比國內的1%-3%，收益非常可觀。
4. 中國人在美國購房的房屋產權與美國人不同嗎？
沒有不同。都是永久產權，產權文件是統一的。
5. 在美國買房可以拿到綠卡或者簽證嗎?
不可以，在美國買房不會為外國人提供綠卡或者簽證，購買者需要自己申請簽證或者綠卡。
6. 美國房屋都有哪些類型？
美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house），聯體別墅（town house），公寓（Condo）等。
7. 在美國購買房產可以以何種名義持有房產？
在美國投資房產，從法律許可角度來說，可以以個人名義，也可以以公司名義持有，根據您的實際情況來考慮。
8. 在美國購買房屋的基本流程是怎樣的呢？
美國房地產法律是州法，不屬於聯邦法，所以在不同的州購買房產，基本流程也會有所不同，下面MT律師事務所為您介紹新澤西州房屋購買流程簡介：
- 買房邀約
買方向賣方提出報價，在賣方接受買方的要約後，我們可以說買賣要約已經形成。買方的要約中一般包括以下條款：
購買價是多少
押金要放多少
首付多少
貸款時限有多久，但是如果全現金購買則不需要有這條款
過戶時間
有關於房屋檢查等其他買方所要求的附帶條件（包括是否在房屋過戶時附帶一些其他電器，窗簾等條件）
- 房屋檢驗
買方可以在賣家接受報價後聘請有執照的驗屋師對房子進行檢驗。 通常買新建樓宇的買家會選擇不做房屋檢查，但是為了保護買方的權益，我們律師樓還是建議買方對房屋進行檢驗。檢驗項目包括房屋結構，冷暖器，線路鋪排，地下室氡氣含量，以及白蟻等問題。
- 房屋買賣合同
如果買方的要約（Offer）是由經紀人幫買方準備的話，買方必須要確認要約（Offer）中包含：律師審查條款（Attorney Review Clause）。 此條款給予買方律師收到簽訂完畢的購房合同後3個工作日或更長的時間來審查合同內的各個條款。 此期間也被稱為律師審查期。在這期間內， 買方的律師會與賣家律師溝通和談判條款的細節，反對或修改合同。 買方的律師亦可以在這期間內要求加入某些對買家有利的條款。所以簽訂要約（Offer）後買方應及時聯繫買方的律師。
- 房屋貸款
如果簽訂買賣合同後，買方就可以申請貸款了。非美國公民和非美國永久居民的買家也可以在美國貸款，但是隻有有限的幾家銀行會給貸款，並且要求嚴格。銀行通常會要求買方出示在美國境內外的存款證明和境內外的其他房產證明。銀行還會對購買的房產進行估價（Appraisal）決定房屋實際價格是否與售價相符，從而確保銀行抵押物的價值。整個申請貸款的過程一般需要1-3個月的時間。
在拿到貸款承諾書（Commitment Letter）後買方要仔細檢查承諾書中的條款，確認利息率和貸款額等重要信息後才簽名給貸款方。有些貸款承諾書有附加條件銀行要求買方在過戶前要滿足，所以確認買方的律師也有一份買方的貸款承諾書，確保買方可以在過戶前符和銀行的所有的附加條件。
- 房屋產權調查
簽訂買賣合同後，買方的律師會找專業人士對房屋產權進行調查， 確認賣方有權出售該房產，同時確保房屋產權沒有任何瑕疵。在過戶（Closing）的後， 產權保險公司會給買方一份房屋產權保險單（Owner’s Title Insurance）以承保任何可能潛在的產權問題。
- 過戶
貸款批准，以及產權沒有問題後， 買方的律師，賣方律師，以及貸款方，會協調安排過戶的時間和地點。雙方律師會進行水費，稅費等其他費用的清算，買方的律師一般會在過戶的1個星期前給買方過戶清單，並解釋過戶時買方需要準備的材料和金額。買方在過戶前48個小時內，最好能再看一次所購買的房屋 (Final Walk-through) 。當產權過戶後，買方會及時拿到房屋鑰匙， 並且可以開通房屋的水、電等其他相關賬戶。
- 過戶後事宜
MT律師事務所會在每一個房產過戶時，為買方提供書面的“過戶後需知”，以提醒買方過戶後應注意事項。
9. 在美國購買房屋後需要面對哪些稅務？
相比較中國而言，美國房地產相關的稅務種類更多，情況更為複雜；但美國稅務制度更加健全，鼓勵適當合理地避稅。因此，我們建議您在購買房地產前諮詢MT律師事務所有經驗的律師及會計師。
10. 在美國購房我是否需要律師？
美國房地產買賣涉及很多對於普通買方來說並不熟悉的潛在問題。買賣合同的準備及談判過程是更是一個對抗式的談判過程。有經驗的律師熟知什麼是合理的，以及什麼是行業習慣或標準。通常一份對買賣雙方都公平的房地產買賣合同是在雙方當事人分別由各自律師代表下談判的產物。
11. 我什麼時候需要律師介入？
最好在籤offer之前就諮詢律師，因為很多條件條款（Contingencies）如果沒有在下offer前就放進去，往往很難增加到買賣合同中。
12. 我能隨時拿回保證金嗎？
通常保證金是1000美金，若報價要約中的條件條款沒有滿足，買方有權要求賣方退還保證金並終止合同。根據商業習慣，通常在大波士頓地區的房產買賣要約中包括違約金條款，該條款對買賣雙方都具有約束力，若由於買方的原因買賣合同沒有簽署，買方損失保證金，賣方則無權要求買方繼續簽署買賣合同。通常這種情況下，買賣雙方還需簽署一個雙方棄權協議。若要約中沒有包括違約金條款，賣方可以要求買方繼續履行簽署買賣合同的義務，也可以要求買方支付賣方實際金錢損失及律師費。
13. 我是否應該購買產權保險？
麻州法律規定銀行成交律師必須向買方保證對房屋過去50年的產權情況做盡職調查。而對於50年以前的產權情況無需做調查，除非50年以前的產權情況和目前的產權事件有聯繫。銀行成交律師對於產權登記的行政錯誤、造假或缺少資格等調查事項沒有盡職義務。而房屋產權保險則囊括了房屋產權50年以前及所有上述銀行律師盡職責任之外的所有風險。產權人的產權保險費用在房產成交時支付。只要產權人擁有產權，產權保險一直有效。
投資美國房產需要了解的規則很多，希望這篇文章能讓大家有所收穫，讓您的美國房產投資之路更加順暢！如果您有房產購買相關的法律和稅務問題，請及時聯繫MT律師事務所，我們將竭誠為您服務。
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