豔陽天176610266
土地出讓金、建安成本、財務費用、稅費、管理營銷設計等。
下面講一個故事，大概來說一下這個事情。
李家村有一塊地被政府規劃了，被規劃為將來建設一個高檔小區，這塊地被徵用後李家村村民也得到了一筆資金的補償，還有未來一套房子的補償，政府拿到這塊土地後就準備賣給開發商。
於是就搞了一個招標活動，這個活動俗稱招拍掛，於是“很大房地產公司”通過競標後獲得了這塊土地的使用權（70年的使用權）。在招牌掛的過程中“很大房地產公司”支付了一大筆資金給到政府，這次資金叫做土地出讓金，政府用這筆資金就抹平了之前給李家村徵地的費用。
同時，政府也給“很大房地產公司”承諾在小區周圍修建公路、規劃醫院和學校。並對土地進行三通一平的整理。土地三通一平的費用都是政府支付的。
有了土地後，“很大房地產公司”就借了一筆錢用於房子接下來的開發建設，並向金融機構支付了一筆利息。
“很大房地產公司”拿到土地後就請了有資質的設計公司對這塊土地進行設計，設計完成後就請建築施工隊按照設計圖紙進行建設，建築施工隊於是就請來了工人，購買了建築材料，開始施工建設。建設完成後，就開始銷售。
於是就請來了一個銷售團隊，開始銷售房子。張三要結婚了，就買了一套房子，但是沒有那麼錢，100萬的房子，自己的積蓄只有20萬，80萬需要向銀行貸款。銀行給張三放款後，銀行的80萬和張三的積蓄20萬，共計100萬就支付給了開發商。
開發商拿到100萬以後於是就償還了之前融資的本金和利息，也支付了剩餘給到建築施工隊的資金。
建築施工隊拿到資金後，支付了工人工資，支付了購買鋼筋水泥等建築材料的錢。
張三在銷售現場發現，研究生同學劉三在銀行工作，是他給“很大房地產公司”貸的款。他的大學同學王三在設計公司上班，是他設計的圖紙。他的大學同學何三在政府上班，是他批的這塊土地。他的高中同學李三是李家村的人，分了一筆資金和一套房子，他的初中同學徐三在工程隊負責這個項目。
最後張三喬遷新居的時候，把這些同學都請了過來，酒一喝，發現都和這個房子有點關係，於是又多喝了一杯。
壹號股權
房價構成
1.土地出讓金。經常看到某企業在某市拿到了地王。通過競價的方式出讓土地。土地是房價的重要成本。
北京某地王的樓面價達到3.8萬每平米，按照正常規劃建設，售價達到6萬每平米，就這還得買快點，銷售不暢，開發時間週期長，出售價格還
得高。
2.土建成本
這是不低於土地出讓金的。也就是建設開發成本，勘察，規劃，設計，施工，綠化，配套等。約佔房價的40%左右。以開盤價為準，後期漲價另說。
3.資金成本。
大多數房地產企業都是拿貸款做週轉，所以利息數字，財務費用是很驚人的。貸款，融資，財務人員費用。5%——10%左右。
4.稅費
增值稅，教育附加，醫療附加，城市建設維護，相關配套入網費等。約佔5%——12%左右，具體看企業和地方情況。
5.一般銷售週期長，房價上漲，開發上的利潤率隨之上漲，約為10%——40%。
不同時期，不同地塊，不同企業，建築方式，成本比例會調整。
高房價中的錢流向何處
政府相關部門應該是收了不少於30%的房價款。土地出讓金，稅費，配套費等。
包工頭，建材商，肯定是賺錢了。建築工人等。
銀行估計收走10%左右，企業貸款，建築商貸款，買房個人貸款等。
成本應該在40%左右，
剩餘的開發商一部分利潤，一部分開銷。
設計好好
房地產開發五大成本 1、土地：佔總成本的10%―30% 2、各項稅率：佔總成本的26%以上 3、建安成本：佔總成本的20%左右 4、抵押貸款利息：佔總銷售額的6%至8% 5、經營成本：企業運作、營銷成本，潛規則成本等不可小視 現在的開發商很多隻有百分之10的利潤 房企五大類成本中，地價、稅費等政府收益佔據總成本的一半，所以政府才是最大的獲利者，除了開發商不想降價外，地方政府才是最積極維持高價的。
另外從開發商的利潤來看，也許他只有百分之10幾，但是他本身就是空手套白狼的事情，我買的期房的開發商的操作流程：第一步，借錢拍地，成功後馬上抵押給銀行或者信託基金，第二，建築公司墊資入場，蓋到一定程度，拿到預售證 第三：準備銷售，當然了展廳開放這個要早的多，地拍了之後可能馬上就弄樣板房和展廳了。業主的錢到手了之後就可以給建築商了，所以對於開發商來說，自己沒有什麼資金，能賺一大筆錢，絕對是暴利了！
溫州人聊投資
萬堂磚雕
這個問題問的好，可是這個在國內屬於禁區，不讓你仔細說明的，總是以取之於民用之於民這八個字代替過去了，詳細算賬都不讓。所以也就只能籠統的告訴你怎麼回事？因為怕回答被淹了找不到了。
簡單說，三大塊：
100塊錢的地拍賣，最終賣出成交價1000塊，地方和中央拿走700塊（按照說好的分成數），地產開發商還要付貸款利息，稅收等弄走10-15%即100-150塊給了銀行和地方稅收部門。剩下的15-20%為地產商的利潤（還得去掉建設費，民工費，打點費），純利潤在10%左右。拿一千塊做比喻你可能沒感覺，這個樓盤價值100億，那數字不就大了嗎？每個樓盤基本這樣的套路。
說說大頭那70%，中央拿走25-30%，剩下的為地方發展基金，地方上可以用來建設民生項目，讓老百姓安居樂業。可是近年來由於不斷有以前的項目拖延至今，貸款尚未還清，那地方政府首先要還清以前留下的貸款利息，至於本金，那是天文數字，誰也動不了。剩下的錢，那麼多大蓋帽的高工資好福利需要發放，那麼多人為什麼應聘公務員，不就待遇好，旱澇保收的，所以他們的收入要保障，否則老百姓不服鬧起來，誰去彈壓呢？
春風71452333
毫無疑問，這些錢，被這樣一些人瓜分了。
首先當然是yh啦，yh從賣地，開發商開發樓盤，到消費者購房，都要跟他貸款，然後這一部分的貸款利息都是很高的，因為他的基數很大，所以銀行是穩賺不賠的，賺了很多很多的錢。
其次當然是賣地的啦。 再然後肯定是，開發商啦，從我們上市公司房地產之類的財報都可以看到，世界上最賺錢的，或者說500強裡面的，房地產公司，都是中國的。房地產公司都是空手套白狼，從銀行貸款開發樓盤，然後高價賣給消費者，從中鑽出一個巨大的差價，也就是利潤。
再然後肯定就是那一些，建築材料的提供商。 最後才是我們，那些辛辛苦苦蓋樓盤的農民工兄弟，他們幹著最累的活，拿著最少的收益。 當然了，還有很多房產中介，這些人就像一些吸血的螞蝗，他們依附著房地產這個產業鏈，也賺到了自己的黑心錢。 以上所有的這一切都是由購房的消費者來買單。
以上謝謝！
流年逝水空餘恨
1、銀行借錢給開發商➡️開發商買地建房➡️買房者貸款買房➡️開發商還錢給銀行。這是一個循環遊戲。錢從銀行一進一出，銀行獲得了利潤，資產負債表越做越大。利益鏈條上的開發商和炒作資本以及一些搭上車的都獲得了收益。只有大批的剛需成了接盤的，要站崗幾十年一輩子。
2、題目問的是買房人的錢到哪裡去了。錢當然是被銀行、開發商、炒作資本等等賺去了。題主可能是想問，那為什麼有這麼多錢，還出現流動性短缺呢？實際上，社會上不缺錢，可以從央行的M2看出。而是因為錢分配不均衡，導致出現流動性緊張。比如房地產行業集中了太多的資金，實體制造業和中小企業就是缺錢。比如互聯網金融、P2P、區鏈塊、虛擬貨幣等等都有資金炒作集中，可是生產企業利潤率下降。再比如富人的錢多的花不完、到處買買買，窮人還在為一日三餐發愁。所謂有的地方洪澇災害淹死，有的地方乾旱缺水渴死。這就導致資金流動性不足的問題。
強子視角
作為一個財經工作者，這個問題其實很簡單。我有一個從事房地產開發的朋友給我算了一筆賬。
他說最重要的是流向了政府財政收入，因為房地產開發商拿地都是從政府手上通過招掛拍付出鉅額土地出讓金才獲得的，而土地成本大約佔去了房地產開發商開發成本也就是高房價的70%以上。
還有就是圍繞在房地產建築方面稅費也較多，這個比例大約佔去了房價的10%以上，也成了地方政府財政收入的一部分。
同時不少房地產開發商靠銀行貸款加槓桿實行擴大房地產開發規模，因而房地產開發商需要向銀行支付一筆鉅額的利息，這筆利息支出大約佔去了高房價的10%。
剩下大約是高房價的10%則成了房地產開發商的利潤。
這就是高房價資金的大致流向，可能或許有出入，僅靠讀者朋友參考。不足之外，請批評指正。
開偉觀察
給地產商老婆兒女和官太太官公子到美國揮霍！多少在美留學生都有跑車！哪來的錢？？？
雙手行天下
社會財富本質上還是一個再度分配、反覆分配的過程。實際上，縱觀國內的高房價現象，一部分屬於剛需需求的提振影響，而大量畢業生步入社會，實際上也是帶來了源源不斷的購房需求；一部分屬於貨幣政策環境的影響，而在持續寬鬆的貨幣環境下，實際上也帶動了房價的持續攀升，導致房地產價格的水漲船高。此外，則更多體現在土地成本價格的攀升，而在影響房地產價格的因素中，土地成本、建築成本以及各項稅負成本等因素構成了房價成本，而土地成本佔據的比例很高，而土地成本持續攀升，開發商只有不斷高價拿地，而最終也把成本轉嫁給消費者身上，而錢也是從高地價、高房價的背景下，逐漸流向一些人的口袋之中，但高房價捆綁諸多利益，只要根本問題不得以解決，實際上高房價問題始終未能得到根治。
