用户54390627556

首先，房产价值，分为：土地+房屋。

土地资源由于稀缺性，一般性都是增值的，而房产因为老化问题，在交付的那一刻开始，就随着时间的推移，不断贬值。

有必要解释一下，很多人认为土地资源很丰富，并不稀缺，这是很狭隘的理解。

因为国内不仅是划分用途的，比如，农业用地，集体建设用地，商业用地、工业用地、住宅用地，行政划拨用地，等等，每年新增城市建设用地中，住宅用地占比并不高。

而且，每个城市的用地指标是被严格限制的。因为国内要保护18亿亩的耕地，解决14亿人口吃饭问题。

所以，城市土地资源的稀缺性，其实是政策导致的，而并不是自然形成的。

另外，国内实行的是和香港一样的土地批租制，国内住宅土地拥有70年的使用权，而房屋是拥有永久所有权的。

所以，从“土地+房产”的角度看房产价值的贬值与否，主要看土地是否足够稀缺。如果房产所处的地段是城市核心，具有不可复制的稀缺性，大概率房产价值在长周期下，应该是升值的。

其次，房产价值，分为：本身价值+附加价值。

国内很多社会公共服务资源，是与户籍挂钩的，而户籍又与住宅形成一一对应关系。

比如每个城市优质的教育资源，如果是学区房，那么，由于优质公共服务资源的加持作用，房产价值是升值的。

但是，一个城市的优质公共服务资源，存在一定的调整变数。比如学校搬迁了，所以，“本身价值+附加价值”这类房产，价值的稳定性不高，存在因为资源调整，而带来的市场价值变化。

所以，从这个角度看房产价值的贬值与否，要看房子和户籍挂钩的各项社会公共服务的优劣程度，以及重新分配的方式。

当然，一套房子即便很破旧，但是附加价值很高，比如，北京有些老得不能再老的破旧房子，就是因为搭上了优质学区资源，价格一直很坚挺，而且每年都涨价。

再次，房产价值，分为：实物价值+延伸服务价值。

很多人买房，只看房子的品质，虽然说品质好的房子，价值当然会高一点，但是前面也解释了，房子是会折旧的，这个时候房产价值就会打折。

如果有更好的物业服务来维持小区和房产的质量，延缓折旧，那么房产价值就可以维持比较长的价值衰减周期。

所以，从“实物价值+延伸服务价值”角度看房产价值的贬值与否，要看小区的物业服务质量。如果物业不给力，这房子贬值的速度，相对那些有更好物业服务的楼盘，会快很多。

第四，任何商品的价值，都是由供需决定的。

假设你所在的城市或者板块，将来人口净流入，各项优质公共服务资源和城市稀缺性配套资源都比较完善，那么房产价值必然是提升的。反之，则下降。

毕竟，房产不是快消品，由于土地资源存在物理空间上的稀缺性，一个地区住宅的总规模是有上限的。可是需求会因为各种利好因素，被持续导入。

所以，这种长期存在的，动态的供需关系，会逐渐在一些地区走向失衡（供不应求），供需关系开始影响房产价格走向。

第五，房产价值，有两方面体现。

一方面是比较增值——质量、居住环境、公共服务资源和生活配套完善的高端房产，会比低端房产，增值潜力更大。

因为有钱人，更愿意，也更有能力，为更好的居住条件，支付更多的钱，这就是房产的比较溢价（增值）。但是预算有限的人，却无法支付大量购房款买更好的房子。

另一方面是自然增值——当今的信用货币体系之下，货币每年都在超发，楼市上行周期，好的房子，和差的房子都在增值，只是好的房子增值的比差的房子多。

所以，近20年国内楼市中的各类住宅，几乎都是涨价的，只是有些增值多，有些增值少。

总得来说，一些人口净流出、缺乏产业基础、民众收入提升能力有限、缺乏优质公共服务资源的城市，以后十年，比较差的房子，会成为一种负担。

而一二线大城市，由于城市所在省份内的首位度的提升，对优质资源和人口的吸附能力更强，而土地资源的供应又有限，大概率以后十年房价是要上涨的。尤其是其中一些品质不错的房产。

小扒说房

供需结构决定，我家县城楼盘很少，一个县差不多80万人口，好多人想买的，房源很少，想买合适的比较难，这两年房价涨得有点猛，最旺楼盘已经达到6000元每平了，其他地段3000到4000多，隔壁县起楼盘很多，好多不到4000能买到，个人觉得买房量力而行，去改变居住环境，不做房奴，不去强调涨跌，生活过得开心就好。

软包定制

十年后县城里的房子，和一二线城市的房价，可能差距会越来越大，但是说到贬值，一直能通过，通货膨胀去换算，有可能感觉是贬值了，实际上，未来十年，县城的房价，还是会增长，如果在县城进行，房产投资，可能最后的结果，竹篮子打水。

为什么会这么说，其实特别简单，县城里的房子，只适合居住，不适合投资，你特别简单，就是因为县城的需求，本来就有限，不具备太多购买力，同时县城的经济，也跟不上一二线城市，也就是说，老百姓的收入，基本处于比较低的水平，没有支撑高房价的后备力量，这是一个现实的问题，还有一个现实的问题，供需关系，县城的需求，一定会取向运动冲涌向城市，婚房一族，除了他们，县城购买房子的人，基本上处于停滞状态了。

假如你在县城投资房子，那么十年后，是有成本到底有多高，假如按揭了，假如装修了，假如出租了，即使是这样，十年后的持有成本，也很高，特别是利用了杠杆，利息还是蛮高的，县城房价的增长幅度，可能没那么高，让你赚钱的可能性，持平已经非常不错了，这就是县城里的房子，然而，房子，随着时间的推移，20年后，就会贬值，因为各方面功能都跟不上了，就属于旧房子了，所以贬值的可能性也很大，十年后到是不至于，但是，增长的幅度也会有限，所以，县城的房，只能居住，至于说贬值，没有那么严重，唯一的可能性，就是房子没有增长太快，通货膨胀太快了，所以这样一计算，可能是有一些贬值，因为钱不值钱了。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

小县城距离大城市相对远一些，人口较少，经济也不发达。我国一共有1600多个县，县级市370多个，经济发展较快的县市不足三分之一。房价每平四五千元的占大多数，七八千元左右的也有，极个别的早已破万。价格越低的小县城，老百姓购房的压力越大。这说明一个问题，小县城的房价虚高的成份也很大，大大超过了房子本身的价值。

那么十年后的房子会贬值吗？依我看大部分小县城的房子，在十年后肯定会贬值，而且会越来越不值钱。

根据我国的城市发展规划来看，城市的发展重心，把中心城市的发展和城市群建设作为今后城市发展的方向和目标。同时也明确提出了城镇化发展的目标和要求，即利用十年左右的时间，也就是到2030年前后，城镇化率由现在的58%达到70%以上。这是一个什么概念？就是说到2030年，城镇常住人口要达到70%，只有剩下的30%的人口在农村。可能有人会说，城镇常住人口越多，住房需求量就越大，房子会更值钱，怎么能贬值呢？这种想法是有道理的。但是，人口是在不断流动的，而流动人口往往是向大点的城市集中的，并不只局限在小县城。随着城市化规模的不断扩大，小县城的人口会越来越少。和现在一样，走出去上学的孩子，毕业后有多少回到老家呢？同样，走出去的年轻人，有条件的也在外面买了房。还有的为了孩子上好一点的学校，也尽量由小县城向县级市、地级市流动。同时，随着老龄化的加剧，人口会自然减少。这样算来，十年后的小县城和今天的一个乡镇差不多。如果小县城的再不具备区位优势和资源优势，而人口又不断减少，所以经济发展就会越来越慢，失去了发展的动力。只有人口、资源、区位才能支撑一个城市的发展，所以，根本就不可能支撑高房价。房价也越来越低，也就是说越来越贬值。

农村小白哥1

不用等十年，今年过后就在贬值了

县城的房子

县城可以认为是一个经济不太发达，人口不太多的地方，而县城房子近几年的涨价，完全是因为货币的供给量太多了，一部分来自于银行贷款的投放，更大的一部分来自于过去几年的天量规模的棚户区改造货币化安置。而进入2019年后，政策导向改变，房住不炒不绝于耳，银行的银根收紧，并且2019年开始棚改的规模比前几年下降了一半，随着棚改到了尾声，未来棚改的规模只会更少，而且鼓励实物化安置，两项并举，从金融方面直接掐死了县城的房地产市场的发展，而且县城一般人口净流入不多或者有可能是流出的状态，那么未来，从影响房价最重要的因素-人口来看，县城的房价不降就已经烧高香了。

县城的房子要保值需要涨价到多少

我们假设某县城的房价是6000元/平米，按照现在货币发行增量12%以及GDP增量6%计算，通货膨胀率约为6%，如果未来十年一直持续6%的通货膨胀率，那么十年后，该县城的房价要卖到10745元，而且你的房龄超过了十年，作为二手房房龄也算偏高了。

综上所述，未来支撑县城的房价的因素不见了，所以未来，如果要投资县城的房价会亏损，自己住就无所谓了，找到合适的下手就可以了。

经济观察哨

先说结论：九成以上县城的房子大概率难以跑赢通胀，也就是会贬值。理由如下：

第一，县城人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。

农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。

没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。

第二，未来十年，房价的增速会放慢，不再像过去十年一样突飞猛进。

经济增长速度放慢了，整个社会的财富增长速度就慢下来了。再加上目前中央有意开始在控制M2的增速，所以未来货币贬值的速度也会稍微慢下来。

在这样的背景下，房价的总体增速就会降下来了。而对于县城而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。

第三，未来十年，县城的房子有可能失去流动性，这是最危险的。

比贬值更厉害的，是现成的房子有很大的概率失去流动性。就像鹤岗的房子一样，哪怕你降价都没人买。

所以在未来，只有大城市和核心一二先城市，以及这些城市周边县城的房产才是有价值的，才是资产。

其他县城的房子，有可能变成负债。

以上。

我是曾英杰，专注研究粤港澳大湾区的地产老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注、留言、提问和交流。

英眼看房

怎么会下跌呢？货币不断地贬值，房价从94年开始说泡沫要跌，你见过真的跌吗？十年后少说涨2倍，有的说不定涨5到10倍，不信你等着瞧！

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用户102580615947

10后县城的房子会贬值吗？我有一个大胆的猜想：我认为十年后多数县城的房子大概率不会具有保值的作用。

1、10年后是一个关键的节点

十年后中国的城镇化率将达到70%，

在城镇化率达到70%以前人口流动的趋势是农村人口走入城镇，小城市人口走向大城市，

所以县城及以上城市房价都在上涨，因为本地的农业人口进入县城也足够支撑本地县城房价的上涨。

但是城镇化率达到70%以后，人口从农村进入城镇的趋势大幅削弱，而从小城镇走向大城市的趋势依然是强劲的。到那个时候没有能够吸引外地人口作为动力的县城，房价是很难上涨的，所以可能连保值的功能都没有了。

而对于那些，交通依然不便利，地处偏僻的县城也面临本城人口往外流失，这对房价的支撑作用在下降，房价下跌都再所难免。

2、县城无法形成产业化

资源是稀缺的，产业资源也是如此，县城无法完成产业结构优化，无法提供高薪的工作岗位，仅仅依靠消费是无法推动经济发展的。

不知道各位读者有没有去查看统计公报（这里有一个地区详细的经济发展情况），虽然全国的经济发展从高速发展转向高质量发展，但是对于省会城市的增速是高于全省的水平的，而如果细化到县城，其经济增速放缓更厉害。

没有经济持续稳定的增长，房价支撑的基础是不存在的，过往不少县城有一部分人是在外地工作赚钱，在家乡县城购房消费，所以县城的房价对他们而言还能接受，但是未来这种人口越来越少。

十年后我并不看好县城经济发展，所以其房价也堪忧，不过中国有两三千个县，对于那些百强县，经济之强堪比地级市，这种有产业的县城能够吸引人口。对于这种产业活力好，能够吸引外地人口进来的，经济和房价也都能持续。

而对于那些人口持续流出的县城，十年后房价堪忧，当然，这只是我个人看法。

壹号股权

一般来说，小县城距离大城市相对远一些，人口较少，经济也不发达。我国一共有1600多个县，县级市370多个，经济发展较快的县市不足三分之一。房价每平四五千元的占大多数，七八千元左右的也有，极个别的早已破万。价格越低的小县城，老百姓购房的压力越大。这说明一个问题，小县城的房价虚高的成份也很大，大大超过了房子本身的价值。

那么十年后的房子会贬值吗？依我看大部分小县城的房子，在十年后肯定会贬值，而且会越来越不值钱。

根据我国的城市发展规划来看，城市的发展重心，把中心城市的发展和城市群建设作为今后城市发展的方向和目标。同时也明确提出了城镇化发展的目标和要求，即利用十年左右的时间，也就是到2030年前后，城镇化率由现在的58%达到70%以上。这是一个什么概念？就是说到2030年，城镇常住人口要达到70%，只有剩下的30%的人口在农村。可能有人会说，城镇常住人口越多，住房需求量就越大，房子会更值钱，怎么能贬值呢？这种想法是有道理的。但是，人口是在不断流动的，而流动人口往往是向大点的城市集中的，并不只局限在小县城。随着城市化规模的不断扩大，小县城的人口会越来越少。和现在一样，走出去上学的孩子，毕业后有多少回到老家呢？同样，走出去的年轻人，有条件的也在外面买了房。还有的为了孩子上好一点的学校，也尽量由小县城向县级市、地级市流动。同时，随着老龄化的加剧，人口会自然减少。这样算来，十年后的小县城和今天的一个乡镇差不多。如果小县城的再不具备区位优势和资源优势，而人口又不断减少，所以经济发展就会越来越慢，失去了发展的动力。只有人口、资源、区位才能支撑一个城市的发展，所以，根本就不可能支撑高房价。房价也越来越低，也就是说越来越贬值。

以上看法不一定正确，欢迎大家共同探讨。

平淡如水5343

1、目前房价的趋势是，越大的地方越不愁人买房子，越小的地方，空置越多，所以大城市房子升值可观，而小城市由于缺乏人口大量流入，还有棚改货币化的收紧，房子价值很难有大涨空间。

2、至于县城嘛，有人说，以后的县城就是现在的农村，没有支柱产业支撑经济凋敝、人口衰减，主要是老人和小孩留守，年轻人都去大城市挣钱了，所以县城的房子很难说会持续上涨。

毕竟县城有什么基础支撑房价，就业、教育、医疗、产业等等都很难起到支撑作用，今后预计也就是四十几座城市房价坚挺，其余有价无市。小县城一般没有二手房交易，房价反映的仅仅是新房的价格，自住无所谓，投资需要慎重。

3、不过，这也得看情况，作为一些县城的房价也是随大势而行，紧挨着一线城市及新一线城市房价涨幅大且过万，普遍正常。而且，现在农民有了一定的消费能力，也能够追求更好的生活，小县城房价五六千，农民也有能力在小县城买上房子了。

關鍵字: 房产 贬值 土地