小易論樓市
經開區仍在價格凹區，其後期升值空間很大。特別是翡翠路兩側小區，不僅有良好的交通，而且幼、小、初、高、大雲集齊全。商業配套，醫院有安醫二附院，地鐵3號線沿翡翠路運行直達天鵝湖、大劇院、市政務區、老城區中心，在祁門路站換4號線直達高鐵南站。風景區有翡翠湖和天鵝湖。我認為經開區發展優於濱湖新區，現在的價格是凹區。
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合肥城市的擴大是從城南經開區開始的 然後是城西高新區 再到城東新站區 在上面的地方開發後 房價先後漲的迅猛 現在上面三個方位住宅用地已經很少了 現在正向北發展 合肥北城 是最後的價格窪地
由於合肥北城開發的最遲 在城市配套設施 環境規劃 方面 總結了 前面幾個開發後的不足之處 設計標準相對超前 環境最好 道路最寬 現在房價性價比最高
北城最早是從阿奎利亞 小區開始建設的 然後是 北城世紀城 這全國知名大房企
現在萬科 萬達 等紛紛入駐開發 潛力巨大
所以如果你在合肥買房 你資金又不是太多 建議在合肥北城買房 北城環境優美 空氣清新 又是價格窪地
老王的快樂生活666
過去三篇文章裡，我大致分析了一下合肥在售新房的整體情況，這篇我來做一個總結，看看在2018年，我們該如何買房。
合肥房價走勢分析
自合肥限購以來，房價一路下滑，回調已有一年之久。過去一年中，合肥可以說在政策執行上是毫不含糊的，即使當前，也是長三角除上海以外限購執行最嚴格的城市。
在周邊其他省會城市紛紛打著人才引進的口號，降低落戶門檻，明裡暗裡變相對限購進行放鬆，合肥依然沒有調整政策。不是沒有需求，而是需求被調控嚴格抑制，合肥房價就是在這種情況下持續回調的（公號“小易論樓市”《別讓“炒房人才”搶走了引進人才的房，限購才是對合肥剛需最大的保護》）。
與此同時，從去年底肥西地塊接連流拍可以看出，政府對地價仍然有比較高的期望，至少不希望地價降下來。我們還應看到，合肥去年每月1000畝的土地出讓任務並沒有完成，住宅用地實際出讓面積是同比減少的，這將導致今年住宅供應同比下降。
合肥2016年新建商品房備案129239套，其中市區備案66268套；2017年全市備案
102852套，市區備案57807套。全市同比減少20.4%，市區減少12.8%。從去年土地供應來看，預計2018年合肥新房供應仍會呈下降趨勢。人為控制住宅供應，會造成住宅階段性短缺，而合肥每年人口還在大量湧入，再加上限購一年期已到，積累一年的剛性需求將會集中爆發。這種飢渴營銷使得新房市場供不應求成為常態，合肥房價難有持續下跌的基礎。
我之前文章分析過，合肥已經初步放鬆限價，允許2016年11月份之前的地王，打破區域備案的天花板，這也是對市場的一種試探（公號“小易論樓市”《合肥限價放開了嗎？》）。如果市場並未發生激烈反彈，或者仍然持續下滑，那麼放鬆落戶門檻將會成為一種必然。
結合近期一些熱點城市，比如鄭州、南京、福州、濟南等，先後放鬆人才落戶門檻，我認為合肥年後的三四月份很可能也會跟進類似政策，這將在一定程度上挽回房價下行的頹勢（公號“
小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟麼？》）。我在之前的文章中預測，合肥房價的轉折點預計會是在今年年中（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。今年10月份將是合肥限購2週年，從上次大週期經驗來看，合肥房價在限購2週年這個節點上應該會迎來反彈（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》）。
三種購房需求
合肥房地產市場目前存在三種需求，一種是剛需，一種是改善型需求，一種是投資性需求。剛需對價格和總價非常敏感，改善對價格則不是很敏感，但對居住質量要求較高，投資跟剛需有一定的重合。
我在之前的文章中分析過，限購之前，合肥外來購房需求比例大概在35%左右，那麼限購之後，合肥整體需求比限購之前減少了1/3左右。
這種外來投資性需求的減少，會進一步緩和市場緊張情緒，同時也會使得一部分市內投資需求轉為觀望。這樣合肥市內剛需、改善、投資三分的需求結構，將逐步轉變為以剛性需求和改善性需求為主。
因為限購，許多改善性需求由於有多套房，被限制購買新房，再一個也缺乏改善資金，不得不拋售房產進行置換。這樣就形成從劣質資產到優質資產的一種轉換，在這個轉換過程中，劣質資產普遭拋棄相對貶值，優質資產競被爭搶相對升值，兩極分化開始。
與此同時，手中資金有限的剛需有了兩種選擇，一種是改善置換下來的劣質資產老破小，一種是相對優質的新房。無論是哪一種，剛需可能都會產生無限的糾結。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年輕，但是比較偏，價格貴，還缺乏配套。不過整體上，新房仍然更受歡迎一些。
合肥目前市場上總價超過190w的房產交易，只佔到總交易量的16.3%。在總價130w-140w這個總價區間，成交量最多。總價110w-160w這個總價區間，佔全部成交的40%左右（公號“小易論樓市”《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區了嗎？》）。
而我們對住宅面積的需求，80-100平米區間最多，這就意味著，合肥剛需目前對房價的敏感點在1.6w左右。超過1.6w的價格，剛需的承受能力大大降低。無論對剛需還是投資來講，市面上好地段價格在1.6w以下的新房都值得考慮。
目前合肥該如何買房
中國人大都有“處房”情節，都希望自己所買的第一套房子是新房，尤其是準備結婚的剛需。當然，從投資角度來看，同等條件下新房也的確是最佳投資標的。合肥又是一個典型的一手房市場，所以新房在合肥市場格外受到追捧，即使有時性價比不高，也能夠被接受。
合肥比較受青睞的地方主要集中在西南區域，西部、南部的房價要比東部、北部的房價貴出一大截。當然，很多剛需首次購房也多偏愛濱湖，蜀山和高新（公號“小易論樓市”《合肥未來哪些區域的房產更值得投資？》）。
我有必要跟大家分析一下當前合肥新房的在售形勢。合肥目前價格倒掛的新盤有18個，這些新盤備案價格都低於市場價格，也可以說是限價盤。當前的限價盤主要集中在濱湖區、經開區和肥西縣。
當然，這些限價盤的開發商也不是傻子，他們會開出各種附加條件，千方百計將倒掛的錢給賺回來，如果不接受這些條件，基本也別想買到房子。但是，如果接受了他們的條件，限價房的性價比也就名存實亡了。
儘管如此，我認為濱湖區絕大部分限價房，即使加上號頭費、捆綁車位、提高首付等條件，也是值得考慮的。經開區的肥西縣，可參考我表格中的預估價，如果綜合價格不超過預估價，其實也可以考慮。
如果我們買不到限價房，也不必奢求，因為加上附加條件，這些限價房性價比基本上也跟正常市場價差不多了，我們依然可以同時考慮符合市場價的新房。比如蜀山高新區的這些新盤，不必非要去一門心思去買限價房。
要注意合肥西南那些價格低於1.6w左右的新房在慢慢消失，這些新盤格外受剛需青睞，當然目前也是最佳投資標的（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》）。濱湖幾乎已經找不到1.6w 以下的新房，這個區域似乎正在向剛需告別，所以1.6w左右的新房，即使性價比不高，也較為搶手。
當限價盤或者符合市場預期的新盤消耗殆盡時，我們應該著重考慮濱湖區的二手次新房。當然，由於濱湖自帶區域光環加成，一些倒掛不是很嚴重的濱湖新盤也可以考慮，比如濱湖西南（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。
市區最後一塊純剛需地可能就只剩下瑤海新站區了，我之前分析過，瑤海新站區2017年的新房備案數量佔去市區總量的1/3。儘管瑤海區新房均價很低，但絕大部分是高於市場價的，這個市場價上限大概在1.2w，磨店更低，在1.1w左右（公號“小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區新房性價比排名，哪些值得買，哪些不值得買？》）。
當然，這些高過市場價太多的新盤，大部分會變相打折銷售，如果折後價接近預估價格（帶裝修的一律按照
500元/平米計算），也可以接受。但這種接受僅限於：1、首付有限；2、總價受限；3、附近工作的剛需。儘量購買離地鐵近的小區，投資就不要瞎摻和了，只有錯買的，沒有錯賣的。一些被限購的人群把目光轉向了三縣，應優先考慮肥西，再看看北城和肥東。但我要提醒的是，目前三縣房價已高，能夠買市區應優先考慮市區。
小易論樓市
你要問我合肥目前哪裡的新房性價比最高，我只能告訴你，廬陽區或者長豐縣，你值得下手。
1，考慮購買期房，你肯定是不著急入住，目前廬陽區和長豐縣正是開發發展高峰期，價格上面有漲，但也是價格的窪地。
2，你要想的遠一點，看的近一點。合肥一號地鐵開通以後，地鐵沿線的小區房價蹭蹭上漲，你現在購買，廬陽區或者長豐縣，2021年5號地鐵開通後，你的不動產也會隨之翻翻。
3，合肥發展規劃問題，濱湖區已經是市政府的根據地了，房價也是整個合肥頂高得了，合肥要發展經濟，搞廠區，怎麼想也只能規劃到廬陽區或者長豐縣了吧，對，未來就是長豐區了。
最後就建議就是，剛需購房，有購房能力就可以直接入手了，你要問我為什麼，我只能告訴，螺紋鋼從15年1000多一噸，到現在已經5000-6000一噸了。
祝君好運
麥合西
1、新站區很多像綠地，藍光等新盤，均價1.35W帶精裝修，面積大小都有。
2，在高新區上班的樓盤，毛坯房，均價1.5W左右；
性價比高的我還是推薦學區房，地鐵房，其次是公園房。雖然價格貴些，但保值。
Hello合肥
看看投資還是自住了，如果投資可以買北城，價格低在發展，大量的建設，買一套投資著，如果自住，那學區不是很完善，估計還要等好幾年地鐵建起來，工作主要也都在高新區，有點遠，自住推薦高新區
依米向前
要講性價比的話，就郊區的房吧，反正我是買不起哦
