匿名用戶love2018
我認為，從二手房交易的整個流程看，中介在居間時存在不規範的地方
- 客戶在進行二手房交易時，需把握好中介費的支付時機
- 解決問題的辦法和思路
01
中介在此次交易中有哪些不規範的地方
（1）中介應協助賣方到銀行查請貸款未歸還的數額
買賣的二手房有抵押，中介應搞清楚下面幾項事情：
①銀行貸款
中介協助賣方到貸款銀行查清，賣方還有多少貸款未歸還；
②罰息
如提前還款，是否存在罰息的情況，如果有罰息，具體的數額是多少。
（2）與解押資金有關的事項
就解押資金來說，中介應先詢問買方是否願意出資解除抵押權。
如果買方願意由中介來墊資，雙方應在居間合同中明確過橋資金利息的利率。
02
客戶在進行二手房交易時，需把握好中介費的支付時機
在進行二手房交易時，中介費的支付時間一般在買賣雙方辦理不動產轉移登記時，不動產登記機構出具了受理通知單給買方後，買方支付部分中介費。另外一部分待完成了物業交割後再支付剩餘部分。
03
解決問題的辦法和思路
（1）先看居間合同
①合同中房款的支付方式中，對解押資金是如何約定的，特別是出借人和借貸人、借貸金額、期限、利率等重要條款。
②解押資金中，是否包含除歸還銀行貸款資金外的其他支出，如罰息、過橋資金。罰息一般由賣方自己承擔。
③如果是賣方出資解除房屋的抵押權，除非在合同中買方答應按照合同約定承擔墊資的費用，否則，合同無約定，也並非買方內心真實意思表示，買方可不承擔這筆費用。
（2）中介的責任
如果解押資金是中介過橋資金，中介有責任在合同中明確約定20萬元過橋資金的借貸金額、期限、利率等重要事項，並在合同中作重要提示。
合同無約定，又以實際發生的費用強加到買方，減輕自己的責任，加重對方的負擔，明顯與合同法權責對等、意思自治原則相背離。
作為居間人，為促成交易收取的中介費，受合同法保護。
但是，從委託人交易的情況看，除了簽訂合同外，還應為保障不動產的物權與債權之間的交割發揮專業作用。
（3）買受人維權的辦法
如果合同中沒有解押資金的墊資費用的詳細約定，特別是利率沒有約定，中介無權索要。
買受人可向貝殼找房管理機構投訴，尋求解決，以維護自己的正當權益。
如果效果不佳，可通過專業律師向法院起訴，讓正義得到伸張，合法權益得到保護。
04
結語
買賣二手房，如果該套房屋上有抵押權，需買方替賣方解押，這時候買方應如何最大程度降低自己的風險，我在《二手房，賣家想用我的首付款來償還銀行貸款來解押，這樣做我該如何最大限度規避風險》的問答中作了回答。
如通過中介來墊資，買方需與中介簽訂借貸合同，約定清楚資金用途、借貸期限、利率等事項。
江南的文蘊世界
你這一個問題，就是因為墊資解押需要支付費用，最開始經紀人說只需要0.4萬元，後來又說需要0.6萬元，這中間相差0.2萬元，到底是怎麼回事呢？根據我平時接觸到的判斷來談談我的觀點。
出現前後兩種說法，我想可能有兩種情況。
經紀人不會計算利息
經紀人更多的是擅長交易，不擅長計算利息，算錯的概率比較大。
雖然說計算利息很簡單的事情，但很多經紀人還是不會計算，特別是剛入行的經紀人。
現在經紀人的工作中，很少遇到計算銀行或者其他的貸款利息了，最常見的是計算房貸月供，但計算房貸是用房貸計算器計算，不會單獨的用手工來計算，經紀人對墊資公司的利息不會計算也就不奇怪了。
因此，在給你解釋的時候，可能沒有計算完整或者已經計算錯誤，就回答你答案，後來發現計算錯誤了，這種情況還是有的。
經紀人和墊資公司溝通不暢
經紀人可能按照以前的經驗給你報價，或者墊資公司的利息有變化經紀人沒有及時獲得信息。
經紀人一般在交易方面比較熟悉，平時也很少遇到用墊資公司來解押的情況（我是重慶的，重慶這邊很少遇到買房人為賣房人解押的，更多的是業主自己想辦法解押），墊資公司需要多少墊資利息，怎麼計算的，一般的經紀人不是很清楚。
也有可能是在和墊資公司溝通的時候，理解上的差異導致前後不一，或者是墊資公司的利息有變動，經紀人沒有及時得到信息，沒有及時更新。
就在9月份，我的一個有三年經紀人從業經驗的同事說他在做按揭的時候出現錯誤。一個客戶購買的一套二手房辦理按揭貸款需要非正常評估，平時一般的收費是0.6萬，但這個客戶貸款的金額比較多，評估的難度比較大，評估公司要收費1萬元，結果經紀人事先沒有和評估公司溝通，按照以前的經驗給客戶報價0.6萬，中間就出現0.4萬的差距。
這個案例就是經紀人和評估公司溝通不暢通，經紀人按照以前經驗來給客戶報價，而評估公司則對不同的評估有不同的收費。
從以上兩點來看，我個人的判斷是，經紀人沒有必要多收你這2000元錢，更多的原因是經紀人和墊資公司溝通不暢的原因。
經紀人的目的是成交，沒有成交經紀人就沒有業績，也沒有收入。因此，一般來說，經紀人沒有必要在這2000元錢上面故意給你多報價。
再說了，墊資公司的利息是墊資公司收取的錢，和經紀人，中介公司沒有任何關係。
我們從另一個方面來說，假如說經紀人做的比較好，讓你很滿意或者很感謝，你作為一個買家，有可能還會給經紀人一個紅包，也大概1000把塊錢吧(這事兒我經常遇到)。
當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。
重慶玖哥
這個就要看性質來確定，看看是否中介觸犯了自身利益。如果觸犯可直接通過投訴及法律途徑來保障自己的利益。
中介在房屋買賣交易過程中只是在協助，擔保，及處成交易，督促雙方保障交易的順利進行。
撩房仔
很高興為你回答這個問題，首先你在定房的時候，肯定籤的有三方合同，房東，中介，客戶，三方坐在一塊籤的合同。籤三方合同的時候一般都會把費用，辦事時間，定好。所有的東西按照合同執行就可以啦。如果沒有按照合同執行，讓他嚐嚐法律的味道。
