合肥目前哪里的新房性价比最高，近期如何买房？

小易论楼市

经开区仍在价格凹区，其后期升值空间很大。特别是翡翠路两侧小区，不仅有良好的交通，而且幼、小、初、高、大云集齐全。商业配套，医院有安医二附院，地铁3号线沿翡翠路运行直达天鹅湖、大剧院、市政务区、老城区中心，在祁门路站换4号线直达高铁南站。风景区有翡翠湖和天鹅湖。我认为经开区发展优于滨湖新区，现在的价格是凹区。

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合肥城市的扩大是从城南经开区开始的 然后是城西高新区 再到城东新站区 在上面的地方开发后 房价先后涨的迅猛 现在上面三个方位住宅用地已经很少了 现在正向北发展 合肥北城 是最后的价格洼地

由于合肥北城开发的最迟 在城市配套设施 环境规划 方面 总结了 前面几个开发后的不足之处 设计标准相对超前 环境最好 道路最宽 现在房价性价比最高

北城最早是从阿奎利亚 小区开始建设的 然后是 北城世纪城 这全国知名大房企

现在万科 万达 等纷纷入驻开发 潜力巨大

所以如果你在合肥买房 你资金又不是太多 建议在合肥北城买房 北城环境优美 空气清新 又是价格洼地

老王的快乐生活666

过去三篇文章里，我大致分析了一下合肥在售新房的整体情况，这篇我来做一个总结，看看在2018年，我们该如何买房。

合肥房价走势分析

自合肥限购以来，房价一路下滑，回调已有一年之久。过去一年中，合肥可以说在政策执行上是毫不含糊的，即使当前，也是长三角除上海以外限购执行最严格的城市。

在周边其他省会城市纷纷打着人才引进的口号，降低落户门槛，明里暗里变相对限购进行放松，合肥依然没有调整政策。不是没有需求，而是需求被调控严格抑制，合肥房价就是在这种情况下持续回调的（公号“小易论楼市”《别让“炒房人才”抢走了引进人才的房，限购才是对合肥刚需最大的保护》）。

与此同时，从去年底肥西地块接连流拍可以看出，政府对地价仍然有比较高的期望，至少不希望地价降下来。我们还应看到，合肥去年每月1000亩的土地出让任务并没有完成，住宅用地实际出让面积是同比减少的，这将导致今年住宅供应同比下降。

合肥2016年新建商品房备案129239套，其中市区备案66268套；2017年全市备案

人为控制住宅供应，会造成住宅阶段性短缺，而合肥每年人口还在大量涌入，再加上限购一年期已到，积累一年的刚性需求将会集中爆发。这种饥渴营销使得新房市场供不应求成为常态，合肥房价难有持续下跌的基础。

我之前文章分析过，合肥已经初步放松限价，允许2016年11月份之前的地王，打破区域备案的天花板，这也是对市场的一种试探（公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗？》）。如果市场并未发生激烈反弹，或者仍然持续下滑，那么放松落户门槛将会成为一种必然。

结合近期一些热点城市，比如郑州、南京、福州、济南等，先后放松人才落户门槛，我认为合肥年后的三四月份很可能也会跟进类似政策，这将在一定程度上挽回房价下行的颓势（公号“

我在之前的文章中预测，合肥房价的转折点预计会是在今年年中（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。今年10月份将是合肥限购2周年，从上次大周期经验来看，合肥房价在限购2周年这个节点上应该会迎来反弹（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。

三种购房需求

合肥房地产市场目前存在三种需求，一种是刚需，一种是改善型需求，一种是投资性需求。刚需对价格和总价非常敏感，改善对价格则不是很敏感，但对居住质量要求较高，投资跟刚需有一定的重合。

我在之前的文章中分析过，限购之前，合肥外来购房需求比例大概在35%左右，那么限购之后，合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。

这种外来投资性需求的减少，会进一步缓和市场紧张情绪，同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构，将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。

因为限购，许多改善性需求由于有多套房，被限制购买新房，再一个也缺乏改善资金，不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换，在这个转换过程中，劣质资产普遭抛弃相对贬值，优质资产竞被争抢相对升值，两极分化开始。

与此同时，手中资金有限的刚需有了两种选择，一种是改善置换下来的劣质资产老破小，一种是相对优质的新房。无论是哪一种，刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年轻，但是比较偏，价格贵，还缺乏配套。不过整体上，新房仍然更受欢迎一些。

合肥目前市场上总价超过190w的房产交易，只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间，成交量最多。总价110w-160w这个总价区间，占全部成交的40%左右（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。

而我们对住宅面积的需求，80-100平米区间最多，这就意味着，合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格，刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲，市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。

目前合肥该如何买房

中国人大都有“处房”情节，都希望自己所买的第一套房子是新房，尤其是准备结婚的刚需。当然，从投资角度来看，同等条件下新房也的确是最佳投资标的。合肥又是一个典型的一手房市场，所以新房在合肥市场格外受到追捧，即使有时性价比不高，也能够被接受。

合肥比较受青睐的地方主要集中在西南区域，西部、南部的房价要比东部、北部的房价贵出一大截。当然，很多刚需首次购房也多偏爱滨湖，蜀山和高新（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。

我有必要跟大家分析一下当前合肥新房的在售形势。合肥目前价格倒挂的新盘有18个，这些新盘备案价格都低于市场价格，也可以说是限价盘。当前的限价盘主要集中在滨湖区、经开区和肥西县。

当然，这些限价盘的开发商也不是傻子，他们会开出各种附加条件，千方百计将倒挂的钱给赚回来，如果不接受这些条件，基本也别想买到房子。但是，如果接受了他们的条件，限价房的性价比也就名存实亡了。

尽管如此，我认为滨湖区绝大部分限价房，即使加上号头费、捆绑车位、提高首付等条件，也是值得考虑的。经开区的肥西县，可参考我表格中的预估价，如果综合价格不超过预估价，其实也可以考虑。

如果我们买不到限价房，也不必奢求，因为加上附加条件，这些限价房性价比基本上也跟正常市场价差不多了，我们依然可以同时考虑符合市场价的新房。比如蜀山高新区的这些新盘，不必非要去一门心思去买限价房。

要注意合肥西南那些价格低于1.6w左右的新房在慢慢消失，这些新盘格外受刚需青睐，当然目前也是最佳投资标的（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。滨湖几乎已经找不到1.6w

当限价盘或者符合市场预期的新盘消耗殆尽时，我们应该着重考虑滨湖区的二手次新房。当然，由于滨湖自带区域光环加成，一些倒挂不是很严重的滨湖新盘也可以考虑，比如滨湖西南（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。

市区最后一块纯刚需地可能就只剩下瑶海新站区了，我之前分析过，瑶海新站区2017年的新房备案数量占去市区总量的1/3。尽管瑶海区新房均价很低，但绝大部分是高于市场价的，这个市场价上限大概在1.2w，磨店更低，在1.1w左右（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。

当然，这些高过市场价太多的新盘，大部分会变相打折销售，如果折后价接近预估价格（带装修的一律按照

一些被限购的人群把目光转向了三县，应优先考虑肥西，再看看北城和肥东。但我要提醒的是，目前三县房价已高，能够买市区应优先考虑市区。

小易论楼市

你要问我合肥目前哪里的新房性价比最高，我只能告诉你，庐阳区或者长丰县，你值得下手。

1，考虑购买期房，你肯定是不着急入住，目前庐阳区和长丰县正是开发发展高峰期，价格上面有涨，但也是价格的洼地。

2，你要想的远一点，看的近一点。合肥一号地铁开通以后，地铁沿线的小区房价蹭蹭上涨，你现在购买，庐阳区或者长丰县，2021年5号地铁开通后，你的不动产也会随之翻翻。

3，合肥发展规划问题，滨湖区已经是市政府的根据地了，房价也是整个合肥顶高得了，合肥要发展经济，搞厂区，怎么想也只能规划到庐阳区或者长丰县了吧，对，未来就是长丰区了。

最后就建议就是，刚需购房，有购房能力就可以直接入手了，你要问我为什么，我只能告诉，螺纹钢从15年1000多一吨，到现在已经5000-6000一吨了。

祝君好运

麦合西

1、新站区很多像绿地，蓝光等新盘，均价1.35W带精装修，面积大小都有。

2，在高新区上班的楼盘，毛坯房，均价1.5W左右；

性价比高的我还是推荐学区房，地铁房，其次是公园房。虽然价格贵些，但保值。

Hello合肥

看看投资还是自住了，如果投资可以买北城，价格低在发展，大量的建设，买一套投资着，如果自住，那学区不是很完善，估计还要等好几年地铁建起来，工作主要也都在高新区，有点远，自住推荐高新区

依米向前

要讲性价比的话，就郊区的房吧，反正我是买不起哦

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