剛剛，備受關注的具區路“連體地”成功出讓，3幅地塊均被京投發展以底價競得

XDG-2019-53號地塊位於經開區貢湖大道與震澤路交叉口東南側，總佔地面積約106730.7㎡，成交總價325930萬元，成交樓面價約12724元/㎡；

XDG-2019-54號地塊位於貢湖大道與清晏路交叉口東南側，總佔地面積約159176.1㎡，成交總價292980萬元，成交樓面價約13147元/㎡；

XDG-2019-55號地塊位於貢湖大道與具區路交叉口東北側，總佔地面積約110484.2㎡，成交總價231090萬元，成交樓面價約14425元/㎡。

具區路TOD項目終落地

放在以往，每次土拍結束後討論最多的無非是地塊的成交樓面價以及拿地房企，而此次具區路“連體地”則打破了這一常規。

一方面，這3幅地塊雖然起拍價都不低，但是在昨天報名結束後，已經確定都將底價成交；另一方面，地塊的歸屬其實在業內已經不算是秘密，甚至於連該房企無錫項目的置業顧問都發布了“暗示”的朋友圈。

相較於3幅地塊的樓面價和拿地房企，該地塊未來的產品可能更能引人關注，早在這批地塊掛牌前，網上就傳出未來這裡將建設太湖新城自綠地天空樹後，另一個TOD項目。

而在掛牌文件中，競買人須具備地鐵投資、建設及運營的資質這一條件基本坐實了這3幅地塊將打造TOD項目的傳言。

首先了解下TOD模式，TOD模式是指以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，TOD）是規劃居民或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。

TOD是國際上具有代表性的城市社區開發模式。同時，也是新城市主義最具代表性的模式之一。被廣泛利用在城市開發中，特別是土地資源稀缺的國家和城市。如國際四大著名TOD模式建築——紐約高線公園、日本六本木、新加坡烏節路綜合體、香港九龍站，均處於土地資源相對比較稀缺的城市。

國內城市中，香港應該是研究TOD模式比較早的，香港地鐵公司自1975年成立以來，發展成為世界上運營效率最高、盈利情況最為理性的地鐵公司，其核心模式可總結為“地鐵＋地產”的組合。

內地約從二十年前開始TOD模式的探索和實踐，一些先行先試城市如北京、上海、廣州、深圳等都進行了相關前期規劃、土地收儲、開發模式等方面的實踐，並取得了相關突破,但總體上仍處於學習和“拓荒階段”。

無錫地鐵第一輪TOD開發始於2009年，特點是原生自發性和場地適應性，結合地鐵與周邊地塊既有條件進行開發。在CityDNA發佈的中國城市軌道TOD發展質量指數中，無錫的三陽廣場站位列第一。

不過三陽廣場站新開發再改造的成本太高，因此無錫地鐵逐漸整理出雪浪停車場、青龍山停車場、劉潭站等上蓋開發地塊計18個，開發面積約100萬㎡。

代表項目是位於太湖新城腹地的雪浪坪項目即現在的綠地天空樹，2016年12月19日，綠地集團最終以22.7億元競得無錫廣成地鐵上蓋置業有限公司90%股權及債權，溢價11.8億元，這標誌著無錫新建TOD項目的發展探索由此拉開序幕。

綠地天空樹項目佔地16萬平方米，總建築面積達45萬平方米，聚合立體交通、商業居住、文化廣場、生態公園等於一體。

除了綠地天空樹外和此次土拍出讓的具區路地塊外，新吳區的華潤永樂路北側地塊同樣也屬於TOD項目，該地塊總建築面積約5.7萬平方米，擬建1棟住宅和1棟綜合體，容積率、建築密度等相關指標符合規劃要求。

經過十年的發展，無錫地鐵TOD開發已經完成從站點級向線路級的蛻變，近幾年正嘗試與梁溪區進行土地一級開發，進而實現一二級開發聯動。如天河停車場、廣石路站、青石路站、永樂東站等項目正穩步推進。

值得指出的是，無錫地鐵曾透露將在具區路項目創造性地引入一體化開發模式，促進車輛段本身和物業開發規劃設計的統一，有效提高了建設開發效率和風險管控水平，努力打造“引領中瑞生態城高品質建設的示範先導”和“生態地鐵車輛段的創新標杆”。

具區路概念圖

雖然目前具區路TOD項目還沒有具體的正式規劃，但是未來它必將為無錫城建發展提供寶貴經驗，並且在城市區域功能改造上起到推動作用。

無錫“萬元地”增至39幅

脫離TOD的附加屬性，此次出讓的3幅地塊起始樓面價都不低。

XDG-2019-55號地塊起始樓面價達到了14425元/㎡，僅次於華僑城和風路地塊創造的無錫最高起始樓面價14728元/㎡。（仙河苑二期東側地塊起始樓面價16216元/㎡，但最終因故終止出讓）

此外，XDG-2019-53號地塊評估設定比例為商業、酒店、居住=8%：12%：80%（商業（含酒店） 起始樓面價為3039元/㎡，住宅起始樓面價15145元/㎡）。

隨著此次3幅地塊的成功出讓，無錫“萬元地”數量增加至39幅。

2019年可以說是無錫“萬元地”數量爆發的一年，一年時間內無錫共成功出讓了18幅樓面價破萬的地塊，堪比2016年至2018年的總數據（21幅“萬元地”）。

18幅“萬元地”中，濱湖區的融創壹號院以及梁溪區的藍城太湖廣場地塊均達到了最高限價，同時藍城太湖廣場地塊也成為了無錫首宗含自持面積的宅地。

此前並沒有“萬元地”存在的惠山區以及新吳區也在今年的土拍中收穫了各自區域的“首子”。1月24日，華潤以11569元/㎡競得新吳區首幅“萬元地”，即華潤公元九里項目，融創長江映以13637元/㎡刷新新吳區樓面價。

惠山區的情況和新吳區比較類似，4月3日，融創以樓面價10324元/㎡競得張村2號地塊，成為惠山區首幅樓面價破萬的地塊，1個多月後，德信云溪名著以10566元/㎡創造惠山區新的樓面價紀錄。

融創惠山映效果圖

就“萬元地”數量增加的問題，濱湖區依然獨佔無錫各大行政區的鰲頭，算上今天出讓的3幅地塊，2019年濱湖區共誕生了7幅樓面價破萬的地塊。

目前，包括融創壹號院、綠城誠園、德信云溪名著等高價地都已經相繼入市，基本都創造了區域新房價格“天花板”

有人將今天的土拍比喻為濱湖區的“狂歡”。從3幅地塊的硬件數據來看，這樣的稱呼沒有什麼問題，地塊總出讓面積高達37.64萬㎡，總起始金85億元，也是今年涉宅地塊出讓規模及出讓起始總金額最大的一次土拍了。

這3幅地塊使得濱湖區2019年出讓的地塊達到了11幅，與今年的土拍“大贏家”新吳區持平，而在出讓面積以及出讓金額等數據方面，濱湖區更是遙遙領先其餘行政區。

2019年，無錫僅剩下最後一場土拍，小編也將繼續關注。

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