刚刚，备受关注的具区路“连体地”成功出让，3幅地块均被京投发展以底价竞得

XDG-2019-53号地块位于经开区贡湖大道与震泽路交叉口东南侧，总占地面积约106730.7㎡，成交总价325930万元，成交楼面价约12724元/㎡；

XDG-2019-54号地块位于贡湖大道与清晏路交叉口东南侧，总占地面积约159176.1㎡，成交总价292980万元，成交楼面价约13147元/㎡；

XDG-2019-55号地块位于贡湖大道与具区路交叉口东北侧，总占地面积约110484.2㎡，成交总价231090万元，成交楼面价约14425元/㎡。

具区路TOD项目终落地

放在以往，每次土拍结束后讨论最多的无非是地块的成交楼面价以及拿地房企，而此次具区路“连体地”则打破了这一常规。

一方面，这3幅地块虽然起拍价都不低，但是在昨天报名结束后，已经确定都将底价成交；另一方面，地块的归属其实在业内已经不算是秘密，甚至于连该房企无锡项目的置业顾问都发布了“暗示”的朋友圈。

相较于3幅地块的楼面价和拿地房企，该地块未来的产品可能更能引人关注，早在这批地块挂牌前，网上就传出未来这里将建设太湖新城自绿地天空树后，另一个TOD项目。

而在挂牌文件中，竞买人须具备地铁投资、建设及运营的资质这一条件基本坐实了这3幅地块将打造TOD项目的传言。

首先了解下TOD模式，TOD模式是指以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

TOD是国际上具有代表性的城市社区开发模式。同时，也是新城市主义最具代表性的模式之一。被广泛利用在城市开发中，特别是土地资源稀缺的国家和城市。如国际四大著名TOD模式建筑——纽约高线公园、日本六本木、新加坡乌节路综合体、香港九龙站，均处于土地资源相对比较稀缺的城市。

国内城市中，香港应该是研究TOD模式比较早的，香港地铁公司自1975年成立以来，发展成为世界上运营效率最高、盈利情况最为理性的地铁公司，其核心模式可总结为“地铁＋地产”的组合。

内地约从二十年前开始TOD模式的探索和实践，一些先行先试城市如北京、上海、广州、深圳等都进行了相关前期规划、土地收储、开发模式等方面的实践，并取得了相关突破,但总体上仍处于学习和“拓荒阶段”。

无锡地铁第一轮TOD开发始于2009年，特点是原生自发性和场地适应性，结合地铁与周边地块既有条件进行开发。在CityDNA发布的中国城市轨道TOD发展质量指数中，无锡的三阳广场站位列第一。

不过三阳广场站新开发再改造的成本太高，因此无锡地铁逐渐整理出雪浪停车场、青龙山停车场、刘潭站等上盖开发地块计18个，开发面积约100万㎡。

代表项目是位于太湖新城腹地的雪浪坪项目即现在的绿地天空树，2016年12月19日，绿地集团最终以22.7亿元竞得无锡广成地铁上盖置业有限公司90%股权及债权，溢价11.8亿元，这标志着无锡新建TOD项目的发展探索由此拉开序幕。

绿地天空树项目占地16万平方米，总建筑面积达45万平方米，聚合立体交通、商业居住、文化广场、生态公园等于一体。

除了绿地天空树外和此次土拍出让的具区路地块外，新吴区的华润永乐路北侧地块同样也属于TOD项目，该地块总建筑面积约5.7万平方米，拟建1栋住宅和1栋综合体，容积率、建筑密度等相关指标符合规划要求。

经过十年的发展，无锡地铁TOD开发已经完成从站点级向线路级的蜕变，近几年正尝试与梁溪区进行土地一级开发，进而实现一二级开发联动。如天河停车场、广石路站、青石路站、永乐东站等项目正稳步推进。

值得指出的是，无锡地铁曾透露将在具区路项目创造性地引入一体化开发模式，促进车辆段本身和物业开发规划设计的统一，有效提高了建设开发效率和风险管控水平，努力打造“引领中瑞生态城高品质建设的示范先导”和“生态地铁车辆段的创新标杆”。

具区路概念图

虽然目前具区路TOD项目还没有具体的正式规划，但是未来它必将为无锡城建发展提供宝贵经验，并且在城市区域功能改造上起到推动作用。

无锡“万元地”增至39幅

脱离TOD的附加属性，此次出让的3幅地块起始楼面价都不低。

XDG-2019-55号地块起始楼面价达到了14425元/㎡，仅次于华侨城和风路地块创造的无锡最高起始楼面价14728元/㎡。（仙河苑二期东侧地块起始楼面价16216元/㎡，但最终因故终止出让）

此外，XDG-2019-53号地块评估设定比例为商业、酒店、居住=8%：12%：80%（商业（含酒店） 起始楼面价为3039元/㎡，住宅起始楼面价15145元/㎡）。

随着此次3幅地块的成功出让，无锡“万元地”数量增加至39幅。

2019年可以说是无锡“万元地”数量爆发的一年，一年时间内无锡共成功出让了18幅楼面价破万的地块，堪比2016年至2018年的总数据（21幅“万元地”）。

18幅“万元地”中，滨湖区的融创壹号院以及梁溪区的蓝城太湖广场地块均达到了最高限价，同时蓝城太湖广场地块也成为了无锡首宗含自持面积的宅地。

此前并没有“万元地”存在的惠山区以及新吴区也在今年的土拍中收获了各自区域的“首子”。1月24日，华润以11569元/㎡竞得新吴区首幅“万元地”，即华润公元九里项目，融创长江映以13637元/㎡刷新新吴区楼面价。

惠山区的情况和新吴区比较类似，4月3日，融创以楼面价10324元/㎡竞得张村2号地块，成为惠山区首幅楼面价破万的地块，1个多月后，德信云溪名著以10566元/㎡创造惠山区新的楼面价纪录。

融创惠山映效果图

就“万元地”数量增加的问题，滨湖区依然独占无锡各大行政区的鳌头，算上今天出让的3幅地块，2019年滨湖区共诞生了7幅楼面价破万的地块。

目前，包括融创壹号院、绿城诚园、德信云溪名著等高价地都已经相继入市，基本都创造了区域新房价格“天花板”

有人将今天的土拍比喻为滨湖区的“狂欢”。从3幅地块的硬件数据来看，这样的称呼没有什么问题，地块总出让面积高达37.64万㎡，总起始金85亿元，也是今年涉宅地块出让规模及出让起始总金额最大的一次土拍了。

这3幅地块使得滨湖区2019年出让的地块达到了11幅，与今年的土拍“大赢家”新吴区持平，而在出让面积以及出让金额等数据方面，滨湖区更是遥遥领先其余行政区。

2019年，无锡仅剩下最后一场土拍，小编也将继续关注。

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