大胃怪
您主要的目的是要解決問題，而不是讓雙方陷入死局，最終問題還沒解決，您還生一肚子氣。
物業公司不作為，業主不交物業費；業主不交物業費，物業更加不作為。雙方互不相讓，最後成了解不開的死結。要想讓雙方都踩一下剎車，就要把法律講清楚說明白，使雙方都回到理性軌道上來，讓雙方瞭解到物業公司和業主的法律責任和權利。
物業的責任義務：物業應全面履行物業管理合同，對產權人委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務。
樓主提到的樓梯門上磚掉落，電箱問題，都是需要物業對其進行維護、修繕的，但是物業都沒有解決問題，這就表現出物業在某些方面不作為。這時樓主還需要明確幾個問題：
1. 是個別物業工作人員不作為，還是整個物業公司的不作為？
2. 小區是否還在保修期？
3. 小區是否成立業主委員會？
4. 其他業主，是否遇到同樣物業不作為的事情？
明確以上幾個問題，按以下幾個方法解決物業不作為行為：
1. 找物業經理：
如果僅僅是物業管理上的小問題，例如物業沒有及時的整理綠化，沒有及時的倒垃圾，或者是物業工作人員態度不好，找物業經理就可以了。有些物業公司員工工資低，文化素養不高，致使服務質量大打折扣，您要想解決問題就要找物業經理，嚴格來說物業經理是社區物業的最高決策者，有很大的自主管理權。
2. 投訴到業主委員會：
業主委員會簡稱業委會，由物業管理區域內業主代表組成，業委會成員以選舉的方式產生。所以很大程度上會以業主利益為出發點，反映業主意願和要求，監督物業管理公司管理運作。可受理業主投訴問題。
業主可以將物業不作為的行為記錄好，以便由委員會成員督促物業及時解決業主的問題，如果多次投訴物業無效，小區業主可以聯合起來，通過業委會行使自己的權利，甚至彈劾物業，自行選擇業主滿意的物業公司入駐管理小區。
3. 投訴到街道房管科或政府小區辦，房管局物業科等部門：
由於業主委員會成立時間週期相對較長，有些新樓盤小區的未及時成立，所以需要向相關部門投訴，以便督促物業給業主解決問題。
投訴前做好相應工作，儘量不要採取口頭投訴的方式，儘量以書面方式提交。
提交前看看您與物業公司簽署的物業管理協議中，物業公司未盡到職責的地方是哪些，證據要充分完整。
4. 團結業主：
對於不負責的物業，讓更多的業主知曉並引起共鳴，共同抵制物業，敦促物業及時解決問題。
5. 向論壇及媒體爆料：
通過論壇、微博等網絡媒體將問題反饋，讓更多人知道，也可以給媒體寫文章爆料，在大家的關注和影響下敦促物業改善服務。
6. 對房屋尚在保修期的小區：
出現的問題應該由開發商負責維修解決。但在這其中，物業也需負責幫助業主進行溝通協調，如實將業主遇到的問題反映給開發商，並將開發商的答覆告知業主。超出房屋保修期後，對小區公共設施的維護由物業服務企業負責。
7. 向開發商投訴，找尋解決辦法。
國內的一般的做法是，社區開發完畢由開發商選擇與其有業務關係的公司或者開發商自己成立的物業公司進行管理。這種物業公司經常要為開發商承受過多的質量返修工作壓力，所以相應房屋質量及返修問題找這種物業，一般能得到解決。涉及這類投訴，開發商也是有受理的義務的。
8. 拒交物業費：
此法謹慎，因為物業會通過法律起訴業主，作為弱勢的業主及被僱傭的物業而言，個人建議多收集物業不作為證據，然後通過合法手段讓物業提高服務是必須的。
樓主您還要明月一下以下問題：
1. 業主能否以物業公司不作為拒交物業費呢？
業主應該依照物業服務合同約定交納物業服務費用，不交物業費是一種違約行為，業主若認為物業公司的“不作為”，應該通過法律途徑來維權，而不是以自己的違約行為“對抗”物業的“不作為”。
僅僅消極地拒絕交納物業費來對抗是不能取得很好的效果的，業主還可能因此承擔敗訴風險，除未交納的物業費用外，也需要承擔服務合同中所約定的滯納金以及訴訟費用。
物業公司承擔違約責任與業主承擔支付物業費義務是兩種不同的法律關係，兩者不能混為一談。因此，你不能以拒交物業費來對抗物業公司的“不作為”。
2. 什麼情況下業主屬於有正當理由的拒絕交納物業費？
1）、物業違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。
也就是說，物業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。
2）、在不存在違法或明顯違約的情況下，對於業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。
3）、如果物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當理由。比如物業服務企業違法違規收費，違反合同約定佔用或出租公共綠地、空間。
現如今，大多數的物業公司往往將自己提供物業服務的身份轉變為管理者的身份，本身位置就坐錯了。而面對物業不作為的現象時，大多數未被影響的業主往往採取事不關己高高掛起的態度，只有事到臨頭，才意識到自身的權益被侵犯。再加上我國城鎮化速度過快，與業主的意識發展不均衡，很多小區並沒有成立業主委員會，也不知道如何讓該成立業主委員會或怎樣加入業主委員會。因此，面對業主的不作為，業主往往會束手無策，或者以拒交物業費相逼。但是這樣下去往往會使事情惡性循環下去，問題也沒有得到根本解決。面對物業的不作為，我們應該理性的解決問題，而不是雙方互不相讓。業主應通過合法手段解決問題，物業面對業主的訴求，應及時處理問題，而不是一味的推託。物業應明確一點：物業應屬於服務者而不是管理者，業主支付物業費，物業公司提供物業服務，雙方是平等主體而不是管理與被管理的關係，物業與業主雙方要明確好自己的權利與義務。
亮子帶您找好房
這個問題雖發生在下面，但要真正解決這個問題必須靠上面。政府應蒐集民意中的絕大多數民聲訴求，制定出一個符合中國國情實際的，且為絕大多數城市業主願意接受的社區物業管理辦法。但凡為人民服務的任何規範條文，必須要絕大多數人贊同才可收到實效。否則，政府即使出臺了文件，那也是事與願違的。但願國家這方面政策的決策者能從“一切為了人民，為了人民的一切”的出發點考慮，早日解決這個城市的“老大難“問題！
無名的小草208507432
對於不作為的物業首先是小區業主儘量收集證據，比如公共區域設備設施壞了一拖再拖沒有解決，如電梯壞了沒有及時維修，給業主帶來不便，小區垃圾不能一天一掃，安保工作形同虛設，小區外來人員進出視而不見，經常發生偷盜事件，業主向物業反映的問題久拖不決等都是不作為的表現，物業作為服務行業，其本質工作就是服務業主，而不是收了物業費不滿足業主的合理要求，這樣的物業堅決辭退。
物業公司不作為不是個別業主說了算，應該通過業主委員會或者全體業集中表決，如果過半的業主都不滿意這家物業，是到了應該換掉的時候，開會表決要求物業自願退出，如果物業堅決不退出，一是可以拒交物業費，當然要有拒交物業費的理由。二是向委派物業的單位(一般是開發商)反映情況，並要求其責令換掉物業，如果開發商不聽堅決使用這家物業公司，可以直接退房給開發商，這算是業主的殺手鐧。三是收集證據向法院提出申訴，要求物業退出小區，並賠償其經濟損失。
現在的物業公司員工收入低，物業服務質量大打折扣，物業公司工資收入高就是什麼項目經理、主管了，所以說要解決問題不能找一般的物業員工，他們解決不了，即使能解決他們也不會真心實意解決，要找就項目經理、主管這些人最合適。
舞動人生124
看了您的訴求，我真的是特別感同身受，因為我所住的小區也存在物業不作為的問題，不交物業費就給你停水，以此相威脅……小區裡業主都受不了沒有水的日子，等不及的又都妥協了，我們只能通過所有業主的集合，去解決小區內的問題，因為如果業主不齊心，物業是不會拿你一家兩家當回事的，建議成立業主委員會，向物業施壓！
業主可以將物業不作為的行為找到證據，以便由委員會成員督促物業及時解決業主的問題，如果多次投訴物業無效，小區業主可以聯合起來，通過業委會行使自己的權利，甚至彈劾物業，自行選擇業主滿意的物業公司入駐管理小區。
樓市明說
不作為的物業，業主堅決把它趕走，物業不是簡單的找幾個保安，幾個保潔員，而是把小區的整體服務搞上去，大部分的物業沒把自己的位置擺正，物業是服務性質的不是管理，而大部分物業只是把自己放在了管理的位置上，所以才招來廣大業主的厭煩，所以才有那麼多的人要取消物業！
Fend
這不是物業一個的問題，也不是說業主能趕走就趕走的。 這現在成了社會城鎮化過程的主要矛盾，需要政府慢慢解決
花非花隨心
成立業主委員會，也主自己當主人，可以聘用其它任何物業，更換物業！
