南海區|千燈湖
千燈湖一直是老鄺心目中佛山最值得投資的三大板塊之一，另兩個是北滘新城以及金沙洲。千燈湖的定位在我看來就是佛山的“珠江新城”，通俗點說整個千燈湖就是佛山的C位，是支撐佛山房價的天花板。
佛山的千燈湖，有廣義和狹義之分，狹義的就是千燈湖地鐵站。而我們今天討論的版塊範圍則是廣義的，也就是廣佛地鐵佛山段的頭4個地鐵站，為方便表述，今天文章裡的“千燈湖”指千燈湖+廣東金融高新區。
1、板塊優勢
產業上，千燈湖聚集了很多金融企業、五星級酒店、大型購物廣場，但這些金融企業大多是將後端部門放在這邊，比如金融企業裡的財務、IT研發、呼叫中心等非核心部門。其核心部門依然是在珠江新城，所以從權力的劃分上，珠江新城依然是廣東省的金融核心，千燈湖最多算是金融後勤保障。老鄺在豆瓣找到了一個廣發銀行千燈湖總行招聘信息，從這個信息中各位應該能理解我的意思。
整個佛山依然是工業立市，其產業結構是以製造業尤其是民營製造業為主，南海區和順德區各個鎮裡面隱藏了許許多多家族式工廠或者小作坊經營者。千燈湖則是整個佛山白領最聚集的板塊之一（另一個是禪城公務員、國企職工產業群），各位需清楚一個城市買房的主力軍並不是工廠裡的工人或老闆，而是分佈在各個辦公室裡的白領。佛山本地的老闆們會討論家裡的自建房有幾層、花園裡的魚池養了幾條錦鯉；又或者他們討論的商品房是哪裡的別墅或300㎡大平層。真正討論90㎡三房、120㎡四房的，是這些朝九晚五的白領一族，因此無論在哪裡買房投資，我們都應更關注後者的需求。
人口結構上，千燈湖距離廣州核心珠江新城的距離大約是25公里，約等於黃埔新區府到珠江新城的距離，自駕或地鐵通勤都能控制在60分鐘內。很多海珠、荔灣，老芳村的老廣們，對佛山的認可度一直很高，可以說在這些老廣心中，桂城、禪城的認可度＞花都、從化、增城。毫不誇張地說，千燈湖的房價其實是由廣州客決定的，就連老鄺自己也持有一套金融高新區的房產，也算是本人真金白銀地為該版塊投了一票。
物理基建上，這裡有著全國第1條跨市地鐵——廣佛線，寬敞的道路、高大上的寫字樓也是佛山的城市名片。有小夥伴會說佛山新城的配套設施比這邊更高大上，它對標的才是廣州的“花城匯”，老鄺不否定佛山新城的建築設計確實跟花城匯相似，但佛山新城的產業落地出了問題（八項規定），所以那邊的人氣是遠遠不如千燈湖的。另外作為國際知名的商場大IP，宜家傢俱也把佛山的唯一店鋪放置在千燈湖，光這一點就是給千燈湖的極大信用背書。因此從宜居角度分析，老鄺覺得除了珠江新城、白雲新城、科學城這些城市C位或各區C位，千燈湖的居住舒適度是領先於廣州絕大多數板塊。
2、板塊劣勢
在分析千燈湖的板塊劣勢前，讓我們回顧一下佛山的限購政策：2011年佛山進行全面限購，2014年佛山取消部分限購，2015年佛山取消全面限購。2016年佛山進行部分限購，2017年佛山完善二手限購政策限（也就是現行的限購政策）。
老鄺之所以回顧佛山的限購政策，並不是讓大家關注限購到取消限購的時間跨度，而是想表明佛山的房地產投資，完全就是
政策市。投資買點就是在部分取消到完全取消限購的窗口，投資賣點就是在部分限購到全面限購的窗口。千燈湖即使有上文所述這麼多優勢，甚至是老鄺心目中的佛山number one，但在如今的限購週期裡，你會發現它的二手成交價依然是持續下行。
以千燈湖金融高新區為例，老鄺認為整個佛山的房產投資就是一個波動性更大的二線板塊，它不像廣州這種一線城市，即使處於宏觀的冰凍期，但廣州房產的流動性會更好，回撤幅度更小。換句話說，如果你是
價值投資者，希望資產價格波動不要太大，價格曲線更平滑，那麼廣州的房產依然是最優解；如果你是價格投機者，希望在冷凍期超跌的價格買入，然後在狂熱季超賣的價格賣出，吃入更大的“波谷-波峰”價差，那麼佛山這種二線城市的核心區域非常適合你。
3、樓盤推薦
對於上車的剛需，老鄺會推薦自己買的萬科金域中央，但不建議大家買入我持有的4房產品，因為4房產品總價在270萬左右，有這個價位購買力的小夥伴我建議你還是買回廣州。老鄺推薦大家可以關注一下這個樓盤的三房，根據樓層朝向的不同，其成交價就在180w到200w之間。
之所以推薦它，看中的就是萬科金域中央距離珠江新城僅21公里，以及商業配套萬科裡（小區配套星巴克），這兩點也是老婆在幫我選籌碼時最看中的。我也知道千燈湖那4個地鐵站上蓋的樓盤會通勤更方便，但總價也高出個20~30萬。老鄺分析上車的剛需一族對價格是比較敏感的，這個價差在通勤面前，你會發現足夠買臺15萬左右的汽車，然後租個300元的車位就可以解決。
對於改善型需求，老鄺建議大家可以關注剛開盤的一手樓盤——保利天悅。其實在上兩週這個樓盤尚未開盤時，就有小夥伴問我值不值得買？我當時給他的建議是可以買入，但為了避免給樓盤打廣告，我這篇文章hold了兩個星期才發出（有傳聞上週保利天悅開盤時已經售罄）。
推薦它的原因也很簡單，就是合理的價格買入稀缺好貨。如果說千燈湖是佛山的城市C位，那保利天悅應該就是這顆皇冠上的明珠。大家可以百度搜搜，保利地產跟廣州軍區的關係，簡單粗暴地說，如果在深圳買房跟著萬科招商，那在廣州佛山（臨廣區）買房跟著保利就可以了。
天悅也是保利最高端的項目，我沒記錯的話琶洲的保利天悅住宅項目在2013年就賣到3.5w-4w元，而現在的二手成交價約8萬元。老鄺並不指望千燈湖的保利天悅能夠複製這種5年翻倍行情，我所表達的意思是這種稀缺好貨，在低迷期是值得入手的，你不要指望它跌到一個很低的價格，你現在買不起大概率將來就是更買不起，它不會跌到讓你買得起的水平。
總結
千燈湖金融高新區是老鄺心目中的佛山NO.1，版塊內也在經歷分化，稀缺產品已經去到3w+，剛需的走量產品就是2w，甚至還有1.1w的步梯樓。倘若你是佛山本地人，應當優先考慮把自己的房票用在千燈湖，你不要嫌它貴，一個二線城市的核心區，居然還有1w出頭的產品真的是極大的良心。
倘若你是廣州客，選不選擇佛山買房則比較複雜，需要考慮上班通勤地點、資產總價範圍、個人職業前景等情況。但老鄺想說，很多人在互聯網上感慨一線城市房價高，幻想著要是能賺著一線的工資水平（指在廣州上班通勤）、享受強二線的配套、只需承擔二線甚至三線的房價水平，那麼千燈湖就是全國的Only One。
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