摘要：春天還遠嗎（歡迎關注閨蜜財經）
這個冬天有點冷，在沒有暖氣的南方，蜜姐只能默默開啟空調了。樓市近期，似乎也頗有些冬季的寒意。
wind數據顯示，10月房企拿地194宗，拿地總價不足千億元（約917.71億元）。而從樓面地價來看，10月每平米均價為3737.12元，創下年內最低記錄。
不過，說這組數據並不是要"唱衰"。
恰恰相反，近期成都廣州的新操作（見今日推送第四條），以及央行在11月份的頻頻動作及"降息"，蜜姐倒是很贊同好基友槓桿遊戲的看法：2020年小陽春的前期準備工作已經在行動了，大概率溫暖的春天會如期而至。
只是在春天到來之前，冬日的寒意似乎格外逼人。
01
近期，山東濟南、江西上饒某樓盤都出現了老業主打砸售樓處的鬧劇。究其原因，這兩個樓盤都是下半年比上半年每平米均價少了2000元至4000元不等。
與此同時，樓盤打折促銷的消息也在增多。
也有開發商被動"先發制人"：項目停工，等不到讓老業主來打砸售樓處了。典型的莫過於龍頭房企綠地控股集團有限公司（以下簡稱"綠地集團"）。
說綠地集團是龍頭房企，一點不為過。中國指數研究發佈的《2018年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，綠地集團以3860億元的銷售額排名第6,，排在其後的有新城控股、華潤置地、龍湖集團、世茂地產等。
不過，本月，綠地集團卻被媒體曝出，在武漢打造國內"第一高樓"的武漢綠地中心，拖欠央企中建三局工程款，進而項目被停工。
圖片來源|中國房地產新聞
到底欠了多少錢，外界不得而知。從中建三局發出的工程聯繫函裡面，有這樣一段描述：
"因業主（綠地）欠付我司鉅額工程進度款，已造成我司資金無法正常週轉，被迫即日起對項目實行全面停工，待業主解決工程款支付事宜後即進行復工。"
欠款造成一家央企"資金無法正常週轉"，恐怕這個數目不會太小。
其實這個曾經計劃打造的"第一高樓"，今年初已由原規劃的636米改為了475米，結果還是走到欠款停工這一步，說到底，恐怕是真缺錢了。
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綠地集團是一家老牌房企，創立於1992年，在A股實現了整體上市，並控股了多家我國香港上市的公司。
看綠地集團的業務板塊，按說比別的房企更容易融資。因為它本身有金融產業。
據其官網介紹，它的業務板塊包括：房地產主業、商業及酒店運營、金融產業、地鐵投資產業、能源產業和建築產業。
圖片來源|綠地集團官網
綠地集團雖然掙錢多，但花錢也是很厲害。比如，地鐵投資，這個屬於投入大，回報時間長，超長線投資。再比如，前幾年，它在海外的投資，步子真不小。
圖片來源|綠地集團官網
房企們想轉型，是可以理解的，造車、造機器人的都有，不過最近一兩年曾經高調"拋棄"房地產的龍頭房企們，卻紛紛表示要聚焦房地產主業。攤子鋪太大，大房企也難受。
綠地集團搞的是大基建、大金融、大消費及科創、康養等新興產業的"3+X"綜合產業佈局。
不過，綠地集團2018年財報提到大消費產業的商貿、酒店旅遊、汽車服務等，強調的是"開拓進取"，卻沒有公佈賺了多少錢。談及新興產業也是如此。海外經營卻是用的"繼續轉型"。
能源產業則是"經過幾年的整頓調整，公司能源板塊經營逐步正常化"，似乎發展得也並不太順利。
而從數據來看，汽車及相關產業、酒店及相關產業營業收入比上年都出現了負增長，分別為-6.77%和-5.32%。
03
再看綠地集團的財報、各種發債、擔保公告，信息量更大。
2018年，綠地集團全年實現營業收入 3484 億元，同比增長 20%；利潤總額 243 億元，同比增長 26%；歸屬於母公司股東的淨利潤 114 億元，同比增長 26%。
不過，其主營業務分地區情況來看，在華中、華北、西北、西南地區的毛利率比上年均出現了不同程度的下滑，最高的減少了6.52個百分點。海外地區毛利率比上年更是減少了11.6個百分點。
圖片來源|綠地集團2018年財報
東北地區毛利率雖沒有減少，但營業收入比上年減少了19.27%。
從綠地集團2019年半年報來看，其資產負債率為88.3%。2020年12月10日到期的公司債總額約為88.68億元；2021年1月21日到期的公司債券餘額為81.31億元。
圖片來源|綠地集團2019年半年報
財報顯示，今年1到9月，綠地集團實現合同銷售金額2345.53億元，比去年同期減少12.1%。前三季度僅完成預定銷售目標的46.91%，四季度壓力山大。
其中，三季度的銷售金額同比更是大幅下降35.8%。銷售額下降，現金流自然會受影響。
前三季度，綠地集團經營活動現金流淨額為91.27億元，同比大幅下降70.53%！而原因據解釋，主要是工程款支付同比增加。而負債合計半年報則顯示超9000億元。
超高層是綠地集團偏愛的房產項目，曾經這類項目各大城市也非常支持，誰還不想弄個轟動全國的地標建築呢。
只是如今的行情已和往日不同。我們都得適應新常態。
從去年開始，蜜姐就曾多次提醒，買房需謹慎，結果反倒被誤解是"唱衰"派。
其實，相反，我是比較樂觀的，隨著我國經濟的發展，房子作為資產品其保值作用會更加凸顯。
只是過去20年的市場有其成長的特殊性，今天不可能複製昨天的路子了。而房地產市場未來也會更加健全、合理，而不是往昔那般魔幻。
所以，自住也好，投資也好，買房對個人能力要求已大大提高，一是對市場的基本判斷能力；二是購房的經濟實力。近期，對剛需們來說，利好消息不少。
不過，還想投資房產的蜜友，要麼現金流充裕，要麼風險可控可接受。否則，冬天還是謹慎點。一次錯誤決策，可能好幾年甚至更長時間都難翻身了。
大房企們也感覺有點冷了，挺過去才能迎接小陽春。
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