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央行又降息了！
时隔一个月后，贷款市场报价利率（LPR）再次下调。这一次，5年期以上LPR也下调了。今年8月，央行明确银行发放贷款参考LPR定价，LPR成为央行引导贷款利率方向的指针。也就是说，贷款利率走向何方，LPR是最重要指标！
LPR报价走势（图：央行官网）
全国银行间同业拆借中心20日公布数据显示，1年期LPR为4.15%，较前次下降5个基点；5年期以上LPR为4.80%，较前次下降5个基点。后者是8月公布以来的首次下调。
16天四度“降息”
自11月5日以来，央行已经四度“降息”，加大逆周期调节的态度不言而喻。
今年8月，央行宣布改革完善LPR形成机制，其中最显著的变化是将LPR与公开市场操作利率（主要指MLF利率）挂钩，即LPR报价=MLF利率+加点。由此，MLF成为LPR的关键变量。
11月5日，在央行续做到期MLF时，操作利率由3.3%下调至3.25%，为2018年4月份以来首次调降，超出市场预期。民生证券首席宏观分析师解运亮日前指出，未来央行可能会在每个月LPR报价前一周均开展MLF操作，以引导LPR变动。
11月18日，央行开展1800亿元7天期逆回购操作，利率从2.55%下调至2.50%，这是自2015年10月以来央行首次下调公开市场逆回购操作利率。与1年期MLF相比，7天期央行逆回购扮演着短端政策利率的角色，被不少人视为“真正的降息”。
11月19日，财政部、央行开展500亿元国库现金定存，期限为1个月，中标利率降至3.18%，比上一次中标利率低2个基点。虽然国库现金定存利率是市场化招标的结果，政策基准作用不明显，但反映出银行机构的短期负债成本有所下降，从而为LPR等利率的下行创造了条件。
简单看懂什么是LPR
1、什么是贷款市场报价利率（LPR）？
LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。
2、新LPR有哪些关键变化？
主要有五方面：一是以公开市场利率（MLF）为基础报价生成，二是增加5年期品种，三是报价行范围扩大，四是报价频率由每日改为每月20日，五是计算方法由加权平均改为算术平均（这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样）。
3、个人住房贷款从何时开始参考LPR定价？
从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成，因为房贷期限较长，所以参考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
5年期以上LPR首现下调
值得注意的是，此次5年期以上LPR也下调了。这是自8月首次发布以来，5年期以上LPR第一次出现下调，之前一直稳定在4.85%的水平。
定价基准降了，房贷利率会随之下降吗？
没那么容易，房贷利率=5年期以上LPR+加点；LPR变了，加点也可能变，最终房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。
中国民生银行首席研究员温彬指出，此次5年期以上LPR下调5bp，有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。
“5年期LPR下调并不等同于房贷政策正在放松，旨在一定程度降低企业中长期信贷融资成本。”交通银行金融研究中心高级研究员陈冀认为。
谢运亮表示，在我国金融机构贷款中，中长期贷款余额规模远高于短期贷款余额，下调5年期LPR利率对于降低贷款加权平均利率能起到更明显的效果。基建贷款期限较长，融资成本更多与5年期LPR利率挂钩。预计明年基建投资较增速较今年有进一步提高，下调5年期LPR利率能配合基建投资发挥托底经济的作用。
5年期以上LPR下调并不能简单等同于房贷政策在放松。
融360报告指出，考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，下行的可能性较小。
释放三大信号
在11月MLF和逆回购利率下调后，市场预期1年期LPR肯定下调，但五年期LPR存在分歧，因此5年期LPR下调略超市场预期。本次LPR调整释放三大信号：
1、强化MLF锚的作用
今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。在此之前已进行了三次LPR报价。
总体看，此前三个月来LPR下调幅度呈逐渐收窄态势——8 月20日一年期LPR下调10bp、5年期以上LPR下调5bp；而9月20日一年期LPR下调5bp、5年以上LPR维持不变；10月21日，两者利率均未变动。
10月LPR保持稳定，说明商业银行资金成本很难进一步下降。央行在11月初下调MLF、逆回购利率，本次LPR下调是MLF下调后的反映，强化了MLF锚的作用。
在没有MLF到期的情况下，央行在10月、11月中旬两次新作MLF，一方面是进行中长期流动性投放和对冲缴税，另一方面也是加大MLF操作规模、提高操作频率来强化LPR锚的作用。
2、降低实体经济融资成本，加强逆周期调节
LPR下调后，将会带动商业银行贷款利率下行，以此降低实体经济融资成本。在经济下行加大的背景下，也是强化逆周期调节的具体措施。
3、明确货币政策价格工具的传导机制
这次调下明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。
这一传导链条可以概括为：央行政策利率货币市场利率/债券市场利率LPR贷款利率
分析师：百万房贷月供将减少30元
对央行此次下调LPR，中原地产首席分析师张大伟在其公众号大伟看楼市中表示，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。
对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。
对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。
LPR的下降对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。
百万房贷，月供少还30元，是不是觉得不太适应？实际上，从今年10月8日开始，大家以前习惯的每次降息/加息0.25个百分点就已经被LPR所代替，现在一次降息/加息幅度远低于以往。而且，从央行政策来看，本次LPR降息不会影响存量房贷，而只会影响新增的房贷。
在第三季度货币政策执行报告中，央行指出，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
呈正圆
LPR下调对公积金贷款无影响。
11月20日，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR）：
5年期以上LPR为4.80%，和之前的4.85%相比，降息0.05%。但实际上这对于公积金贷款买房的人并无影响，并不能让其贷款利息减少，为什么呢？
首先，买房贷款一般可以有两种方式：公积金贷款和住房商业贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的员工可享受的贷款，国家规定，只要你缴存了公积金，就可以按其规定申请个人住房公积金贷款。
而住房商业贷款是未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。今年8月央行宣布，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
所以，公积金贷款和住房商业贷款是完全不一样的，LPR的下调只会影响10月8后签订住房商业贷款合同，并不会影响公积金贷款合同。
但其实目前公积金贷款利率3.25%，比住房商业贷款低得多，这点降息相对来说就显得没那么有分量了。
子衿财经
贷款基准利率下降对公积金贷款的人来说是利好。
LPR下降5个基点，相当于1万块钱一年能够少付5块钱的利息。如果你贷款了60万，大约一年可以少付300块钱的利息。
这看上去不多，但是对市场影响极大。相当于金融市场给实体经济和人民让利。
谈笑阁
央行下调LPR利率，对公积金贷款买房没有任何影响。
11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，11月份LPR报价利率出炉，1年期LPR利率下调5BP至4.15%，5年期LPR利率下调5BP至4.8%，上个月LPR利率仅有1年期下调，5年期未变，而本月1年期和5年期LPR利率同时下调5BP，其实是超市场预期的。
这是LPR利率报价机制改革以来首次下调5年期利率，上个月1年期利率也下调了，但5年期没变。本月报价利率，1年和5年期都变了，5年期LPR利率的下调，会影响房贷，根据房贷新政，10月8日之后房贷利率以LPR报价利率加点的方式形成，首套房利率不得低于LPR利率，二套房不能低于LPR利率加60基点。
那么根据最新的利率，首套房贷的基准利率为4.8%，二套房贷基准利率为5.4%，然后各地在这个基准利率上根据实际情况加点形成，如果是上个月签订房贷合同的，根据利率重定价规则，到明年如果利率没有上调，则按当月LPR加点（合同上的加点数）形成新一年的利率。
但是这都只针对商业贷款，在新规中，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，至今没有调整，五年以上公积金贷款利率3.25%,。
财经宋建文
11月20日LPR更新报价，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均下调5BP。
从债券市场的反应来看，LPR报价出来之后，债券收益率微幅上行后回落，显示对市场的影响不大。那么该如何看待本次LPR利率下调？
图：10年期国开债190210
我们来看看贷款基准利率和LPR利率的走势。从下图可以看到，虽然今年8月17日之后LPR定价机制改革，但是改革前，1年期LPR已经有持续报价。只不过改革前，1年期LPR定价是跟随1年期贷款基准利率，且绝对水平低4BP。5年期LPR是改革后的新品种，绝对水平比5年期贷款基准利率低5BP。
今天LPR利率下调5BP之后，为改革后，1年期LPR第三次下调，累计下调16BP，较1年期贷款基准利率低20BP。同时也是改革后，5年期LPR首次下调，下调5BP，较5年期贷款基准利率低10BP。
图：贷款基准利率和LPR
我们再来看看LPR与定价基准MLF之间的关系。因为LPR报价，是按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，因此中期借贷便利（MLF）利率相当于LPR定价的基准。
从下图可以看到，1年期LPR在8月20日、9月20日两次下调中，MLF利率均没有变化，主要是1年期LPR加点下调，5年期LPR保持不变。本次11月20日，1年期和5年期LPR同步下调，源于MLF操作利率下调，且幅度均为5BP。
图：LPR和MLF
这是否可以给我们一个启示：1年期LPR的下调方式，既有可能是MLF操作利率下调，也有可能是MLF保持不变而加点下调；5年期LPR的下调方式，主要依赖于MLF操作利率下调。
我们知道，LPR相当于银行资产端的收益，因此LPR的下调，相当于银行资产端收益下降，而负债端成本不变，也就相当于对银行进行非对称降息。这其实是挤压了银行的利差空间，进而对实体经济让利。这显然会遇到的银行的阻力，因此LPR的下调，往往伴随着央行对银行的让利。一种让利方式是降准，之前央行于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约9000亿元，将降低银行资金成本每年约150亿元。2018年人民币贷款增加16.17万亿元，150亿相当于节约成本9BP，这基本上对应的是8月20日、9月20日两次1年期LPR下调，合计11BP的幅度。
另一种让利方式是调降MLF操作利率，就是11月20日，LPR与MLF（11月5日）、OMO（11月18日）同步下调5BP。有市场人士认为，LPR下调幅度5BP有点少了，因为加点没有变化。其实原因也不难理解，MLF和OMO只是银行负债的一种来源，且不是主要来源。因此即便MLF与LPR利率同步下调，对于银行而言仍然是非对称降息，显然银行是没有更大动力下调LPR的。
图：存款类金融机构的负债结构
以上是我们比较熟悉的内容，我们也只是把之前讲过的大概重复了一遍。关于本次LPR下调，笔者认为更值得关注的是5年期LPR的下调。我们在前文中曾经提过，与下调贷款基准利率相比，下调LPR有几点区别：1、LPR目前只针对新增贷款合同，存量贷款暂时保持不变；2、LPR有两个利率，1年期和5年期，降息方式更加灵活。
之前8月20日、9月20日两次下调LPR，都是只下调1年期，5年期保持不变，而5年期主要用于住房按揭贷款等长期贷款。因此只下调1年期，相当于对房地产定向不降息，这是符合房地产调控的大方向的。而本次5年期LPR同步下调，是笔者印象中，自本轮房地产调控升级以来，针对房地产的首次降息。虽然幅度不大，但是信号意义值得关注。
不过新增住房按揭贷款合同毕竟是小部分，更大比例是存量的住房按揭贷款，而存量按揭合同，是享受不到本次LPR下调的，因为存量合同的利率定价尚未过渡到LPR。而存量合同的降息显然更加重要，因为存量合同降息，居民需要偿还的按揭贷款金额减少，居民的可支配收入增加，进而会增加消费，从而刺激经济。因此下一步存量合同的过渡，估计也会提速。
总结一下本文的主要观点。本次1年期LPR下调5BP，是预期内的，对市场的影响比较小。由于没有额外的让利，下调幅度与MLF保持一致。更值得关注的是，5年期LPR也下调5BP，这也是笔者印象中，本轮房地产调控升级以来，对房地产的首次降息。考虑到存量合同的体量要明显更大，因此存量合同利率定价的过渡和下调，显得更加迫切。背后也反映出，央行在非常认真负责的推动实体经济融资成本的下行。
最后我们做一个简单的算术题，根据央行刚刚发布的第三季度货币政策执行报告，9月末，全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元，如果住房按揭贷款存量利率下调5BP，利息收入整体减少约216.5亿元。
添金贩
LPR下调5个点，或将影响其他贷款利率，但不会给房贷利率带来较大波动，同时考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，房贷利率下行的可能性较小。而公积金贷款利率依旧执行之前的基准利率，未作调整。
LPR是什么
LPR就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR），是商业银行对其客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。
LPR下调对房贷利率有什么影响
国家规定从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成。由于房贷期限较长一般20-30年，所以房贷利率通常参考5年期的LPR。
其中加点，至于加多少就要看贷款用途、贷款地区、贷款方的，那11月20日LPR下降5个点，房贷利率或将降低。
不考虑地区等其他因素，简单推算，五年期LPR降低到4.8%，则100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。（房价低的地区，其实和降准前差异不大，也就是每月少买1斤猪肉罢了）。
然后我们再仔细推敲，房贷到底能否下调？
近几个月，在5年期LPR未调整情况下，房贷利率水平一直处于上行趋势，只不过上行幅度有所减缓，下行的城市数量有所增加。同时央行指出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，那么，短期内LPR的变化并不会对房贷利率产生较大影响。
此外接近年关，考虑到银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，下行的可能性较小。
LPR下调对公积金贷款利率有什么影响
今年8月国家明确指出，公积金个人住房贷款利率暂不调整，即首套房，公积金个人住房贷款基准利率3.25%；二套房，公积金个人住房贷款利率为1.1倍基准利率，即3.575%。（到目前为止没有规定说公积金基准利率有调整）
所以，最近的降息、降准对公积金贷款没有影响。
闲散的小愚民
LPR下调5个点，不会对公积金买房产生影响。
首先，我们了解下何为LPR：LPR是Loan Prime Rate的缩写，简称LPR，翻译过来就是贷款市场报价利率，是商业银行对其客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。
由此可知，它只对商业银行的贷款有影响，而公积金属于公积金管理中心负责，它不是银行机构，早期属于房地局，后来划入当地财政部，它实质上是对当地符合条件的购房者的一种补贴，相对商业银行贷款，有了公积金贷款的名称。
由此可见，LPR的上调或者下降，对公积金买房无影响。
金融民工陈小小
对公积金买房客户没有影响
