作為資金密集型行業，房地產離不開融資“輸血”，今年以來，房企資金鍊緊張的傳聞一直不絕於耳，監管高壓下，不少房企加快了海外發債的步伐。據不完全統計，11月初僅一週內，房企已發佈的海外融資計劃規模已超過23.5億美元。但與此同時，頭部房企和中小房企的融資不斷分化，中小房企面臨融資難、資金林斷裂所帶來的破產問題。
據瞭解，境外房企在融資能力上的差異正在拉大，從融資利率來看，龍頭房企優勢明顯。萬科日前發行的兩期中期票據票面利率在3.5%以下，綠城中國發行的6億優先票據票面利率為4.55%。
相比排名靠前、在銀行“白名單”內的房地產公司而言，中小房企的境外發債融資成本偏高，發行票面利率5%-8%，甚至超過10%。其中，德信中國、大發地產、弘陽地產、佳源國際控股、中梁控股等中小房企的海外債票面利率基本在10%以上，而當代置業、泰禾集團、明發集團發行的三隻海外債券票面利率已達15%。
而海外債集中到期，成了壓頂部分中小房企的最後一根稻草。據人民法院網公告，約有400多家房企發佈了破產公告。從債券市場來看，今年以來頤和地產和三盛宏業等房企債務危機爆發，牽連到不少投資機構。
其中，頤和地產作為中國房地產百強企業，擁有40餘家全資、控股企業的大型集團公司。目前，在全國擁有30多個大型地產項目，遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、瀋陽、廣州等經濟發達城市和省份的重要房地產板塊。
但據Wind數據顯示，截止到今年6月30日，頤和地產的總資產高達188.7億元，總負債高達135.7億元，資產負債率高達72%，一年內到期的債務餘額超10.6億元。另外，其於2019上半年的營業收入僅0.86億元，同比下滑超93%，淨利潤更是成虧損狀態，虧損金額達1.15億元。
營收斷崖式下跌，業績虧損，面對資金鍊隨時斷裂的風險，頤和地產無奈“賣身自救”。2017年，頤和地產就將其位於瀋陽的頤和城項目出讓予恆大；去年6月8日，珠江實業(600684,股吧)以“股權+債權”的形式，獲得花都頤和盛世項目公司30%股份；今年10月29日，世茂集團收購台山頤和項目。
然而，隨著廣東證監局的調查結果公佈，超50億債務違約，意味著，這家曾經的“百強”房企的資金鍊早已斷裂，處境岌岌可危。
造成這樣局面的原因之一則是今年的融資環境處於持續收緊狀態。
據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。房企融資收緊政策可謂高頻。4月17日，銀保監會發文直指，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長；5月17日，銀保監會發布通知，嚴格監管資金違規流入房地產；7月31日，央行表示要合理控制房地產貸款投放；10月12日，北京銀保監局強調，嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域......
在此背景下，各種通向地產融資的通道相繼被切斷，使得房企融資難度進一步增加。
因為沒能找到“救命錢”，今年已有400多家中小房企走向破產。
據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。
業內人士認為，對房企而言，過去高度依賴高成本的非標融資、信託等通道產品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升，在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下，房地產行業的再一次洗牌在即。
（綜合自：中國建設新聞網、人民法院網）
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