張俊華農村房屋買賣合同糾紛審判監督民事判決書
北京市高級人民法院
民事判決書
（2014）高民提字第XX號
申請再審人（一審被告、二審上訴人）：張俊華，女，住北京市西城區。
委託代理人：XX，北京市XX律師事務所律師。
被申請人（一審原告、二審上訴人）：劉景茹，女，住北京市昌平區。
委託代理人：XX，北京市XX律師事務所律師。
委託代理人：張春和，住北京昌平區。
申請再審人張俊華因與被申請人劉景茹農村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市第一中級人民法院（2011）一中民終字第11909號民事判決，向本院申請再審。本院於2014年5月16日作出（2013）高民申字第1385號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。張俊華及其委託代理人王訓軍、劉景茹及其委託代理人王小川、張春和到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
2011年3月，劉景茹起訴至北京市昌平區人民法院稱：劉景茹系北京市昌平區沙河鎮白各莊村人，在該村經當地政府批准建造房產一套，坐落於北京市昌平區沙河鎮白各莊西南角。劉景茹在1993年賣給了城市居民即張俊華，個人行為簽署買賣協議。因為當時不懂法，不知道國家法律規定禁止買賣和轉讓農村集體土地上的房屋，因此，劉景茹瞭解了該法律規定後，為維護劉景茹的合法權益，特此提起訴訟。訴訟請求：1、請求法院確認1993年10月13日簽署的位於北京市昌平區沙河鎮白各莊村西南角北瓦房4間房屋買賣合同無效；2、判令張俊華將北京市昌平區沙河鎮白各莊西南角北瓦房4間返還騰退給劉景茹；3、本案訴訟費用由張俊華承擔。
張俊華辯稱：首先，不同意劉景茹關於確認房屋買賣合同無效的請求，該合同是雙方真實意思表示，符合民事法律行為的構成，應受到法律的保護。第一、雙方間簽訂的買賣合同合法有效。1993年10月13日，劉景茹、張俊華之間在平等自願的基礎上協商簽訂了《賣房協議》，該協議是雙方真實意思表示，且北京市昌平區公證處公證，屬有效合同，雙方就合同約定內容亦履行完畢。相關法律並未禁止買賣和轉讓農村土地上的房屋，劉景茹將其原有房屋出售給張俊華，張俊華於之後依法取得了集體土地使用權，雙方均未違反國家法律強制性規定，現劉景茹起訴要求解除合同沒有法律依據。第二、爭議院落土地使用權屬張俊華所有，院內房屋亦屬張俊華所有。雙方合同簽訂後，張俊華經土地管理部門及當地村委會同意辦理了土地使用權批准手續，並由土地管理部門頒發了《集體土地建設用地使用證》，爭議院落內土地使用權歸張俊華所有。張俊華就該院落內原有房屋向劉景茹支付了相應對價，院內其他房屋均系張俊華在取得土地使用權後自行建設，故院內房屋均屬張俊華所有，現劉景茹要求返還房屋沒有事實及法律依據 。第三，雙方自簽訂合同至今已近二十年，且雙方合同履行完畢，張俊華在北京市昌平區沙河鎮白各莊一隊實際居住多年，而如果確認合同無效，勢必對張俊華的生活造成非常不利的影響，同時造成巨大的損失。最後，根據現實北京的房屋土地市場火熱情況，張俊華認為劉景茹的訴訟必然與此有關。法院如支持劉景茹的訴訟請求，勢必鼓勵具有同樣或類似的訴訟發生，對社會的穩定必然產生不利影響，從維護社會穩定來說，也不應當支持劉景茹的訴請。
北京市昌平區人民法院一審查明：1993年10月13日，劉景茹（甲方）與張俊華（乙方）簽訂了《賣房協議》。雙方約定，甲方將坐落在北京市昌平區沙河鎮白各莊村西南角北瓦房四間及樹木兩棵的產權賣給張俊華，價格為1.2萬元。當時的昌平縣公證處對雙方的簽約行為進行了公證並出具了公證書。簽訂《賣房協議》後，雙方履行了各自的義務。張俊華在購買上述房屋之後，在房屋所在的院落內又新建了房屋及門樓等。現張俊華及家人在涉案院落內居住。在庭審中，張俊華出示了缺頁的《集體土地建設用地使用證》，該證載明涉案房屋所在院落的土地使用者為張俊華。根據土地管理部門的登記備案，現涉案房屋所在院落的宅基地審批給劉景茹一戶，劉景茹是該戶的戶主。另查，劉景茹與張俊華現均為非農業戶口。
北京市昌平區人民法院一審認為：農村宅基地依照法律規定屬於農村集體經濟組織所有，城市居民不得購買農村宅基地上的房屋或者在農村宅基地上建房。本案中，張俊華並非北京市昌平區沙河鎮白各莊村集體經濟組織成員，其購買劉景茹的房屋的行為，違反了相關規定，且在土地管理部門的登記備案中，涉案房屋所在院落的宅基地仍登記在劉景茹家庭名下，故法院認定劉景茹與張俊華於1993年10月13日簽訂的《賣房協議》無效。但是，涉案房屋不適宜返還給劉景茹，理由如下：（一）《賣房協議》系雙方當事人的真實意思表示，當事人應當遵守誠實信用原則，不得因利益驅動而反悔；（二）劉景茹現為非農業戶口，並非北京市昌平區沙河鎮白各莊村集體經濟組織成員；（三）張俊華在購買房屋後，在涉案房屋所在的院內新建了房屋，且張俊華現居住在該院落內，如果判令張俊華返還騰退房屋，不利於社會生活秩序的穩定。（四）雙方當事人簽訂《賣房協議》後已經履行完畢，距今已將近二十年，物價特別是房價在此過程中發生了鉅變，在劉景茹未給予張俊華合理補償的情況下，如判令張俊華返還騰退房屋，對張俊華來講是不公平的。綜上，法院從公平的角度出發，根據誠實信用原則及尊重歷史照顧現實的原則，綜合考量雙方利益、當事人過錯程度及本案具體情況，對劉景茹要求張俊華返還騰退房屋的訴訟請求不予支持。2011年6月16日北京市昌平區人民法院作出（2011）昌民初字第4336號民事判決：（一）劉景茹與張俊華於1993年10月13日簽訂的《賣房協議》無效；（二）駁回劉景茹的其他訴訟請求。案件受理費70元，由劉景茹負擔35元，由張俊華負擔35元。
張俊華、劉景茹均不服一審法院判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴。劉景茹請求：撤銷一審法院判決第二項，將爭議房屋判歸劉景茹所有，明確宅基地使用權為劉景茹所有。上訴理由是：一審法院判決直接違背法律規定，沒有按照合同法規定處理；一審法院不嚴格依法審理，不改正後果嚴重。張俊華請求：撤銷一審法院判決第一項，駁回劉景茹的訴訟請求。上訴理由是：一審法院適用法律錯誤，不應適用合同法；一審法院關於訴爭的土地權利登記的事實認定錯誤。
北京市第一中級人民法院二審查明：一審法院查明之事實予以確認。
北京市第一中級人民法院二審認為：本案訴爭房屋系農村私有房屋，該類性質房屋買賣合同效力的認定應當從以下角度考量：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局（1990）國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。綜上，一審法院認定劉景茹與張俊華於1993年10月13日簽訂的《賣房協議》無效，並無不當，法院予以確認 。張俊華的上訴請求，於法無據，法院不予支持。在確認合同無效後，進行相關後續處理時要遵循以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利於妥善解決現有糾紛、有利於規範當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失。依據以上原則，一審法院的處理並無不當。北京市第一中級人民法院於2011年9月2日作出（2011）一中民終字第11909號民事判決：駁回上訴，維持原判。一審、二審案件受理費各70元，各由劉景茹負擔35元，由張俊華負擔35元。
張俊華申請再審稱，（一）1988年《土地管理法》並沒有城鎮居民到農村購買宅基地或者房屋的禁止性規定，第一次出現這樣禁止性規定的是1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，第一次規定了“禁止城鎮居民到農村購買房屋或者宅基地”。根據“法不溯及既往”的原則，申請人和被申請人的買賣合同當然應該被認為合法有效，北京市第一中級人民法院依據1999年才出現的國務院的政策性規定，以此來否認1993年雙方的真實意思表示的買賣合同的效力是沒有任何法律依據的，而且依據最高人民法院的有關規定，合同效力的審查應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，原判適用法律錯誤。（二）北京市國土資源局昌平分局以京國土昌函（2011）91號函件的方式，明確答覆了雙方的房屋買賣協議是符合當時的法律政策規定的，北京市昌平區人民政府為張俊華頒發的土地使用證是合法有效的。原審法院對該函件視而不見，是錯誤的。請求再審改判，切實保護申請再審人的合法權益。
劉景茹答辯稱，（一）本案再審之前沒有經過立案前調解程序，沒經過責任法院遞進式化解程序，沒有收到再審申請書副本等材料，故張俊華申請再審案件程序違法。（二）1999年國務院辦公廳頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》是對以往違反土地管理法規行為的糾正和加強管理，並不是新法，不存在“法不溯及既往”的問題。劉景茹與張俊華所籤之買賣房協議書的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。張俊華並非北京市昌平區白各莊村村民，且訴爭院落的集體土地建設用地在《昌平縣村鎮宅基地登記審批表》中登記在劉景茹名下。因此原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對於合同效力的認定是正確的。原判認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。
再審查明，張俊華欲證明《賣房協議》有效提供以下證據：
（一）1993年10月13日，劉景茹與張俊華簽訂的《賣房協議》。協議落款處有昌平縣七里渠鄉白各莊村村民委員會簽字蓋章。原昌平縣公證處對雙方的簽約行為進行了公證並出具了公證書。
（二）原昌平縣人民政府頒發的《集體土地建設用地使用權證》，該證土地使用者一欄寫明：張俊華；變更記事一頁寫有：劉景茹於93年賣給高叔文，高叔文三字上有刪改痕跡。
（三）北京市國土資源局昌平分局出具的《關於張俊華申請宅基地確權有關問題的答覆》。該答覆寫明：關於您提出的編號為3150023號審批表戶主姓名與昌集建（93宅地）字第31050023號《集體土地建設用地使用證》上土地使用權人不一致事宜。原因是1993年原昌平縣開展農村宅基地發證工作的程序是，村委會組織村民按戶口本申報，申請書及審批表也是以戶口本上的戶主名義填寫。當時該宅院戶口本的戶主為劉景茹，因此審批表上戶主姓名也是劉景茹。當鎮人民政府上報我局審核時，發現1993年劉景茹就該宅基地與張俊華簽訂了《賣房協議》，劉景茹已經將宅基地上的房屋賣給張俊華。按當時的法律規定，經我局審核，報經原昌平縣人民政府批准，直接將該宅基地使用證頒發至張俊華名下。產生了審批表上的戶主與《集體土地建設用地使用證》上土地使用權人名稱不一致。1988年的《土地管理法》並沒有明文規定“禁止城鎮居民到農村購買房屋或宅基地”，而是在1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定了“禁止城鎮居民到農村購買房屋或宅基地”。1993年劉景茹與張俊華簽訂的《賣房協議》，並不違反當時的法律規定。1993年原昌平縣人民政府為張俊華頒發的《集體土地建設用地使用證》，符合當時法律法規。
（四）北京市昌平區人民法院、北京市第一中級人民法院的行政裁定書。2011年劉景茹起訴北京市昌平區人民政府，請求區政府撤銷頒發給張俊華的《集體土地建設用地使用證》，但均被法院以劉景茹主體資格不適格為由駁回起訴。
劉景茹對以上證據質證意見為：《賣房協議》及公證書的真實性沒有異議，但宅基地使用權並不因買賣協議而發生轉讓，違反政策法律的協議應認定無效。《集體土地建設用地使用證》有塗改、缺頁，不應認定為有效證據。北京市國土資源局昌平分局的答覆應屬於個人觀點，不能替代法律。
另查，本案張俊華申請再審階段，本院承辦法官於2013年7月17日找劉景茹進行過談話，並向其發放了張俊華的再審申請書。
本院再審查明的其他事實與原審查明的一致。
以上事實有：《賣房協議》及公證書、《集體土地建設用地使用證》、雙方當事人當庭陳述等證據在案佐證。
本院再審認為，首先，當事人應當遵循自願、平等、誠實信用的原則從事民事活動。1993年10月13日劉景茹與張俊華簽訂的《賣房協議》系雙方當事人真實意思表示，該協議有當地村民委員會簽字蓋章，事後張俊華取得了涉案房屋的《集體土地建設用地使用證》，雖然張俊華提供的《集體土地建設用地使用證》存在一些瑕疵，但劉景茹未能提供證據否認該使用證的真實性，北京市國土資源局昌平分局在有關答覆中說明了涉案房屋宅基地登記審批表與《集體土地建設用地使用證》中名字不統一的問題。本案證據顯示張俊華雖然是城鎮非農業戶口居民，但其購買農村私有房屋，經過了有關部門的批准，不存在非法取得的情形。其次，本案已經實際履行多年，張俊華對涉案房屋進行了裝修與翻建，並一直佔有使用涉案房屋，已形成較為穩定的社會關係。故原判認定劉景茹與張俊華簽訂的《賣房協議》無效欠妥，本院再審予以糾正。劉景茹有關本案張俊華申請再審審查階段有程序違法的問題，因無充分證據證明，本院對其主張不予採信。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：
一、撤銷北京市第一中級人民法院（2011）一中民終字第11909號民事判決及北京市昌平區人民法院（2011）昌民初字第4336號民事判決；
二、駁回劉景茹的訴訟請求。
一、二審案件受理費各70元，均由劉景茹負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長 李曉
審判員 範宏
代理審判員 韓君貴
二〇一四年八月二十日
書記員 史惠婷
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