距離2019年餘額已不足40天！年底衝刺的最後時刻，開發商們鉚足了勁加速賣房、快速回款、爭取現金流。據統計，近日福州有16個項目將開盤或推新，涵蓋市區高端盤，也有近郊剛需盤。量多、價格也還算理性，對於購房者來說，市場憋到現在已是摘果子的季節。但所有的產品都值得關注嗎？今天七樓談一起聊聊關於購房地段的選擇。
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今年國慶四環閉合，串聯起連江、琅岐、長樂、閩侯等地，福州的“四環時代”正式來臨。在很多人觀念裡，福州的房價體系還是以鼓樓區為中心，依次向外圍遞減，形成一環、二環、三環、乃至四環。這種觀念自然而然的認為：福州內環的房價還不夠高。反過來看，福州三環外的房價若過高，性價比則低。環線間房價差距的縮小，對持這種觀念的人而言是非理性或不能容忍的事情。
但事實並非如此，來看看最直觀的房價，截止2019年上半年，福州五區各版塊商品住宅成交均價分別為：中心區約3.6萬/㎡，東區約3.3萬/㎡，倉山舊區約2.9萬/㎡，金山約2.7萬/㎡，北區約2.5萬/㎡，馬尾快安約1.9萬/㎡，桂湖約1.5萬/㎡。其中，中心城區、東區及金山板塊的漲幅較為一致，即從2016年至2019年上半年的3.5年時間裡，上漲約1萬/㎡， 而這些漲幅明顯的區域都擁有成熟的區域配套和豐富的資源疊加。
板塊價格圖
早在2017年，福州就提出 “主城+副城”的概念，構築“一軸、兩城、六組團”的濱江濱海空間發展格局。這意味著福州城市定調是多中心的發展模式，也決定了未來福州的居住會比較分散，產業佈局也將圍繞各組團性質設置，而以環線來評估房產價值顯然更適合單中心的發展模式。這麼看來，三環之後福州已經不再適合用環線來判斷一個項目的區位價值了。
說到底，決定房價高低的根本因素是資源的厚度而不是環線。福州的市中心也是先有資源的積累然後才有的內環線。用靜態的、地理上的環線去劃分房價是一種狹隘、固化、標籤化的唯心主義投資觀。以三江口為例，它雖身處三環外但作為福州向東發展的橋頭堡，作為政府資源集中釋放的區域，未來潛力可以預估。所以，福州未來的房價體系，在未來不是由中心的鼓樓向外呈發射狀的遞減，而是由舊城區、五四北、東區、城南、金山、奧體、倉山舊區、淮安、三江口、閩侯、長樂等多板塊組團彼此關聯。
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還有一個歧義，在很多人的觀念裡，“豪宅”與“內環的房子”是劃等號的，這多少是由傳統的生活和工作半徑決定的。然而，福州要追求繼續發展，不可能永遠侷限在內環，這就是為什麼，要在三江口引進世界500強，也是奧體板塊等區域開始出現豪宅的客觀原因。一種情況是出現在城市新打造的核心區域，比如三江口、濱海新城；另一種情況是出現在外圍的一些區域，比如東二環片區、奧體、五四北以及金山。
福州城市居住功能早已疏散到外環附近，這些存量房就是今後福州樓市的主要購買力。不可否認其中很小一部分市民通過奮鬥能夠實現從住在外環到住在中環甚至住在內環的鯉魚跳龍門，但更多的市民基本是留在原地的，而事實上大部分區域經濟和配套的發展也是令他們能夠安居樂業的。比如近年來變化極大的五四北，在福州政府的指引下，吸引大批知名房企。
據不完全統計，目前五四北板塊已經吸引了萬科、保利、建發、龍湖、中庚等十多家品牌房企搶灘入駐，打造了超百畝大盤天空之城、新中式墅區建發央著、城芯湖山墅區龍湖雲峰原著以及美學人居鉅作中庚香山新時代等等項目，為樓市注入新鮮血液，也助力整個五四北片區煥發新生命。這就是外圍房價越來越接近市區的另一個原因：因為一方面越來越多的居民留在了原地改善居住條件，另一方面越來越多的居民選擇搬出去住品質更好的新房而不是市中心的二手房。所以從今往後，要掌握房價升值密碼，就不能再單憑自己對地段的固守、對生活方式的固守去選擇居所，而是要抬起頭來去審視城市發展的大格局。
對於房地產，李嘉誠有一句經典名言叫“地段地段地段”，但他沒說“中環中環中環”，因為地段是動態發展的，所以對地段的理解不能過於靜態和狹隘。居住需求是一種複合需求，它和地段有關，但同樣也和房子的品質有關。在今天福州這種多中心發展，居住功能分散出去的大格局下，在今天新建住宅的品質較之存量住宅大幅度提升的大背景下，選擇優質資源疊加的區域將高品質豪宅作為改善首選，無疑已經勝過了以環線來分割區域，追求衝進內環而選擇將就二手次新房。
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