距离2019年余额已不足40天！年底冲刺的最后时刻，开发商们铆足了劲加速卖房、快速回款、争取现金流。据统计，近日福州有16个项目将开盘或推新，涵盖市区高端盘，也有近郊刚需盘。量多、价格也还算理性，对于购房者来说，市场憋到现在已是摘果子的季节。但所有的产品都值得关注吗？今天七楼谈一起聊聊关于购房地段的选择。
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今年国庆四环闭合，串联起连江、琅岐、长乐、闽侯等地，福州的“四环时代”正式来临。在很多人观念里，福州的房价体系还是以鼓楼区为中心，依次向外围递减，形成一环、二环、三环、乃至四环。这种观念自然而然的认为：福州内环的房价还不够高。反过来看，福州三环外的房价若过高，性价比则低。环线间房价差距的缩小，对持这种观念的人而言是非理性或不能容忍的事情。
但事实并非如此，来看看最直观的房价，截止2019年上半年，福州五区各版块商品住宅成交均价分别为：中心区约3.6万/㎡，东区约3.3万/㎡，仓山旧区约2.9万/㎡，金山约2.7万/㎡，北区约2.5万/㎡，马尾快安约1.9万/㎡，桂湖约1.5万/㎡。其中，中心城区、东区及金山板块的涨幅较为一致，即从2016年至2019年上半年的3.5年时间里，上涨约1万/㎡， 而这些涨幅明显的区域都拥有成熟的区域配套和丰富的资源叠加。
板块价格图
早在2017年，福州就提出 “主城+副城”的概念，构筑“一轴、两城、六组团”的滨江滨海空间发展格局。这意味着福州城市定调是多中心的发展模式，也决定了未来福州的居住会比较分散，产业布局也将围绕各组团性质设置，而以环线来评估房产价值显然更适合单中心的发展模式。这么看来，三环之后福州已经不再适合用环线来判断一个项目的区位价值了。
说到底，决定房价高低的根本因素是资源的厚度而不是环线。福州的市中心也是先有资源的积累然后才有的内环线。用静态的、地理上的环线去划分房价是一种狭隘、固化、标签化的唯心主义投资观。以三江口为例，它虽身处三环外但作为福州向东发展的桥头堡，作为政府资源集中释放的区域，未来潜力可以预估。所以，福州未来的房价体系，在未来不是由中心的鼓楼向外呈发射状的递减，而是由旧城区、五四北、东区、城南、金山、奥体、仓山旧区、淮安、三江口、闽侯、长乐等多板块组团彼此关联。
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还有一个歧义，在很多人的观念里，“豪宅”与“内环的房子”是划等号的，这多少是由传统的生活和工作半径决定的。然而，福州要追求继续发展，不可能永远局限在内环，这就是为什么，要在三江口引进世界500强，也是奥体板块等区域开始出现豪宅的客观原因。一种情况是出现在城市新打造的核心区域，比如三江口、滨海新城；另一种情况是出现在外围的一些区域，比如东二环片区、奥体、五四北以及金山。
福州城市居住功能早已疏散到外环附近，这些存量房就是今后福州楼市的主要购买力。不可否认其中很小一部分市民通过奋斗能够实现从住在外环到住在中环甚至住在内环的鲤鱼跳龙门，但更多的市民基本是留在原地的，而事实上大部分区域经济和配套的发展也是令他们能够安居乐业的。比如近年来变化极大的五四北，在福州政府的指引下，吸引大批知名房企。
据不完全统计，目前五四北板块已经吸引了万科、保利、建发、龙湖、中庚等十多家品牌房企抢滩入驻，打造了超百亩大盘天空之城、新中式墅区建发央著、城芯湖山墅区龙湖云峰原著以及美学人居巨作中庚香山新时代等等项目，为楼市注入新鲜血液，也助力整个五四北片区焕发新生命。这就是外围房价越来越接近市区的另一个原因：因为一方面越来越多的居民留在了原地改善居住条件，另一方面越来越多的居民选择搬出去住品质更好的新房而不是市中心的二手房。所以从今往后，要掌握房价升值密码，就不能再单凭自己对地段的固守、对生活方式的固守去选择居所，而是要抬起头来去审视城市发展的大格局。
对于房地产，李嘉诚有一句经典名言叫“地段地段地段”，但他没说“中环中环中环”，因为地段是动态发展的，所以对地段的理解不能过于静态和狭隘。居住需求是一种复合需求，它和地段有关，但同样也和房子的品质有关。在今天福州这种多中心发展，居住功能分散出去的大格局下，在今天新建住宅的品质较之存量住宅大幅度提升的大背景下，选择优质资源叠加的区域将高品质豪宅作为改善首选，无疑已经胜过了以环线来分割区域，追求冲进内环而选择将就二手次新房。
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