NO. 1｜壹
昨天閒來無事，刷朋友圈時突然刷到一張海報，當時我就震驚了。
看著首開大賣、冠領北岸、全城熱銷的字眼，樓市君一度恍惚，因為我分明記得宸璟都會首開賣的是這樣的：
10月31日推出254套房源，折後均價10870元，銷售15套，按照去化率算只有6%。
隔壁的和達悅璋看到這一幕後，充分的吸取了教訓，調整了策略。首開只推出160套，折後均價也降到了10500元，取得的結果是：銷售5套，去化率3%。
市場這個樣，同屬上馬版塊的越秀星匯城自然坐不住了，與其被動等死，不如主動出擊，於是對外釋放，月底的開盤將有價格上的驚喜，到底有多驚喜呢？估計也就是比和達再低點，一萬出頭的那種。考慮到越秀戶型都是以87/97/107等中小戶型為主，總價也就不過百萬，還是有一定競爭力的。
但就在這個時候，高新區傳來的一則消息讓越秀的努力白費了，中歐國際城D9地塊即將毛坯開盤，預計均價只有1.15萬。該地塊位於墨水河畔，法式風格的小高層，公攤22%，主力戶型為115的套三雙衛。
這個性價比對上馬樓市來說簡直是一場一邊倒的屠殺。
要知道，高新區和周邊的紅島河套上馬棘洪灘等地完全處於不同發展階段。
過去多年，紅島經濟區的房地產開發、產業項目引進和市級配套建設基本都投入到了高新區。結果就是，高新區不但各類配套水平對周邊區域來說處於碾壓的狀態，而且中東片區開發已經較為飽和，城市的輪廓已經出來了，再有幾年時間等住房陸續交付，配套進一步完善，就將完成真正的城市化。
東片區大批住宅將在未來2-3年交付
智力島商務區的城市天際線已經出來了
而周邊區域基本還是處於農村狀態，拆遷改造仍是首要工作。
NO. 2｜貳
天一仁和宸璟都會、和達悅璋、越秀星匯城三個盤緊靠在一起，合計約4000套的供應量，位置在上馬中心西部，距離高新區不遠。
正常年份上馬樓市的市場容量也就1000套左右，之所以會出現項目扎堆的情況，是因為城陽西部的全域大拆遷，其中上馬的北嶺、下馬、朝陽、長安、東程、向陽等社區已經開始啟動。至於啟動資金呢自然要通過賣地解決，所以一不留神就多賣了幾塊。
拆遷改造肯定是好事，長期來看，必將提升區域價值，增加購房需求，帶動房價上漲。
但是短期會經歷一個階段：
社區已經拆遷，本地居民不再有購房需求，土地又賣了，增加了不少住房供應。但是配套還沒完善、產業也沒引入，區域價值還未得到提升。
現在的上馬樓市就恰巧處於這麼一個空檔裡，房子自然就難賣了。
更何況旁邊還有高新區這樣一個難以戰勝的對手，在此之前上馬一般只能承接高新區外溢的購房需求，也就是說購房者在高新區買不到房子才會考慮附近的上馬，而最近中歐花了40多億大手筆拿地，基本保障了高新區未來一年多的供應。再加上現在正處於樓市下行週期，可以說是難上加難了。
其實對於上馬樓市的困局，之前文章早已做過預警。
很遺憾的是天一浪費了先開盤的優勢，定價過高，導致開局不利。
NO. 3｜叄
除了前面的強敵，上馬樓市還面臨棘洪灘的追兵。
棘洪灘由於成立了軌道交通產業示範區，拆遷改造的力度自然更大。
據政府規劃，棘洪灘街道列入2018-2020年棚戶區改造計劃的共有13個社區，迄今已有北萬、韓窪、鐵家莊、上崖、下崖、大胡埠、沈家莊、前海西、後海西、南萬、棘洪灘村等社區啟動，2020年還將改造徐家和毛家莊社區。與此同時，不少大開發商也瞄準了棘洪灘。
天一仁和悅湖錦府拿地較早，樓面價只有2000多，而且位於棘洪灘中心最好的地塊，趁著今年小陽春首開，毛坯均價1.1萬，已經陸續賣掉四分之一。近期可能也感受到了市場壓力，將其中一個地塊的疊拼調整成了總價低的洋房產品。
青島地鐵創新產業園一期住宅有海爾產城創、青島地鐵、動車小鎮三家合作開發，位於北萬社區，雖然遠離棘洪灘中心，周邊基本還是村級配套，但是實際樓面價卻超過3500，離15號線站點較近或許是其最大優勢。
萬科也和動車小鎮合作了一個項目，位於南萬社區，實際樓面價在4200左右。
同樣和動車小鎮合作的還有當代置業，位於下崖社區，實際樓面價也在4200左右。
四個項目的供應量合計得有4000套，這對於棘洪灘市場而言簡直是一個天文數字。
由於軌道交通產業興盛，棘洪灘就業崗位眾多，但眾多的就業人群寧願忍受長時間的通勤都不願意住在棘洪灘，這一點從中車長龍似的班車也得到了印證。原因很簡單，棘洪灘配套水平太弱了，收入高的基本都選擇在市區居住，收入一般的通常都選擇高新區或城陽，剛畢業的也有中車朗悅這種福利房兜底。購房需求其實已經被瓜分殆盡，本地人由於拆遷也基本不需要購房，這4000套要賣給誰呢？
NO. 4｜ 肆
從區域價值來講，高新區明顯高於上馬，而上馬又高於棘洪灘，所以城陽西部的購房選擇其實很簡單，買房選高新區就對了，高新區無房可售時才再依次考慮上馬、棘洪灘。
當然這也不是絕對的，同樣要結合價格，既然中歐都1.15萬了，那麼上馬和棘洪灘中心9000多、棘洪灘周邊8000多可能是一個比較合理的價格。
因此對於高新北各項目而言，除了地價低的悅湖錦府，考慮賺錢已經純屬多餘，能夠全身而退就算不錯了。
相對於城陽西部樓市剛剛迎來至暗時刻，城陽東部樓市已經在至暗時刻摸索許久，隨著青島樓市政策的微妙轉向，走出黑暗，迎來曙光或許已為時不遠了。
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