導讀：近年來，產業地產作為一種新的城市發展空間理念逐漸興起，產城融合的概念也成了地產人脫口而出的詞彙。 作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。
近年來，產業地產作為一種新的城市發展空間理念逐漸興起，產城融合的概念也成了地產人脫口而出的詞彙。 作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。
根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。
不論何種模式，不論是政府還是企業引導，地產主要解決的問題，都將從過去城鎮化的問題過渡到城市生態佈局的科學升級和產業的提升發展層面。
綜合運作模式分析
產業園區開發模式是以政府為主導，政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，並在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等吸引相關產業入駐，從而形成產業化的區域模塊，提高了產業地產的輻射力和影響力。優點是集中度高，規劃性強，政策性明顯，缺點是缺乏靈活性、創造性，容易導致政企不分。
主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地後建造一個相對獨立的產業園區，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發，建立完善相應配套設施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。優點是易於帶動同一產業的聚集，缺點是隻適用於功能定位單一的小規模開發。
產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等，然後以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理，最後獲取開發利潤的開發模式。從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式並沒有太大的差別。優點是對產業經營要求低，資金回籠快，缺點是地產開發商與整個產業結合不緊密，難以形成產業輻射力。
綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策，併成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發建設並提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力共同推進產業地產開發和經營。
綜合運作模式是目前產業地產運作的主導方向，它更能形成一種產業聚集效應，由此催生規模效應，帶動整個產業鏈發展。
產業地產現狀分析
產業地產的商業模式講究區域適配。
迪士尼、歡樂谷、環球影城的IP夠大了吧，落到邊遠山區合不合適？美國硅谷，北京中關村夠牛吧，照搬它的模式在二三線城市再建行不行？天時、地利、人和、環境都變了，產業的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結構、產業要素、政策環境等因素千差萬別。想複製曾經經典的成功已經不大可能了，只能區域適配，因地制宜。
政府永遠是主導方
很多開發商做產業地產時，經常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要幹什麼”，而不是“我能幫你幹什麼”。
而綜合運作模式，政府、開發商、主體企業三者通力合作，開發商和主體企業幫助政府梳理產業資源、促成產業集聚、做好產業服務，給政府呈現一個有主題，有觀感，有稅收，有人才、有活力的產業園區，最終實現共贏。
風險評估不足，賬算不清楚
從運營時間來看，產業地產從規劃、招商到企業入駐、投產經營，至少需要三到五年，甚至十到八年的時間，因此對現金流的要求比較高，無論是自持運營，靠後期資產增值，提供服務來掙錢，還是短債長投，靠短期買賣租售來回血，都需要有一本很清晰的賬。
對於那些想要在全國進行產業地產戰略複製擴張的園區運營商來說，首先要做的是手中成熟的項目通過運營和資源整合把賬算清楚，物業租售和運營服務的收入至少保證在10％的年收益率，磨合出一套成熟的財務模型，把平衡帳目的幾個要素總結後嘗試複製。
產業地產趨勢及出路
第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產業落地的費用。
第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大、回報慢、週期長、風險大的行業，不像住宅地產可以高週轉。產業地產商在現金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那麼隨著開發的深入，很可能因資金鍊斷裂而功敗垂成。 所以，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金，達到現金流平衡是很多產業地產企業的解決辦法。
第三道是租金和資產升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產證券化。
第四道是軟性服務運營的收益：一方面，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平臺，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。另一方面，可以構建產業孵化基金，早期介入項目，助力園區企業成長。
未來產業運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。
運營服務是產業地產的出路
既然是產業地產，那麼首要的就是產業聚集，先把企業都吸引過來，所以構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰鬥力。
其次是服務細化與標準化，拼落地載體的時候拼的是故事、模式，而運營的時候是拼服務，未來產業園區可從三大方面建設服務體系。
一是市場服務，整合市場化、社會化服務機構資源提供科技金融、人才服務、技術創新、市場營銷、科技中介以及其它各類專業服務等；
二是園區服務，產業地產依託自有資源直接面向企業提供的多元化服務，包括：空間載體服務、基礎設施服務、公共設備設施服務、物業及城市配套服務、園區食住行生活服務等；
三是政務服務，整合各級、各條線政府資源提供政策宣講與信息推送服務、政策協調服務、政務一站式服務等。
最重要的是盈利模式的多元化，產業地產逐漸由傳統的“賣地模式”、“租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。
運營專業化是產業地產核心競爭力
作為經濟發展的重要載體，現有產業地產普遍存在空心化、同質化、招商盲目化的現象。產業地產運營主體還需提高專業度，尤其是確定主營方向。集中優勢資源服務於產業的發展，在產業服務、資源積累、政策理解、供應商整合等方面提高核心競爭力。
從1978年到2019年，已經發展40餘年的產業地產，經歷了從高速膨脹到現在的轉型升級，終究是要回歸到產業的本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統化的產業佈局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極。
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