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9月27日下午，福州市教育局發佈公告，將於10月11日上午舉行聽證會，本次聽證會擬聽證事項是《完善五城區小學免試就近入學政策方案（徵求意見稿）》。這份徵求意見稿字數不多，僅僅兩頁，其主要內容是要在當前福州五區小學劃片入學條件中增加一項要求，即：“六年一戶”。
目前福建省內各地對於小學就近劃片入學的“片內生”認定標準，普遍執行的都是“兩一致”和“實際居住”的要求。所謂“兩一致”就是房產證和戶口簿要一致，買了房還要落戶才能讀書。而“實際居住”有的通過家訪調查，有的地區要求提供正常水電費清單等來確認，有的地方也沒有嚴格執行。
而本次福州五區擬在現有的“片內生”要求之外，再增加一項“六年一戶”。所謂“六年一戶”指的是一套房產在六年內只能有一戶家庭的適齡子女在片內小學就讀，即：如果你已經有孩子在讀，那麼你賣給別人以後，對方即使買了這套房也不能劃片入學，只能由教育局統籌安排入學。必須等到原房東的孩子小學畢業（或者轉學）後，買方的孩子才有學位。
這個政策對於省內晉江等已經在執行三年內只提供1個學位的地區來說並不是什麼新鮮事，但是對於福州而言，這是福州五區第一次提出要對一套房子可提供學位加以年限限制，而且與三年一個學位相比，“六年一戶”的限制顯然要大得多。
本次“六年一戶”擬開始執行的時點是2020年1月1日，以辦理房產證的時間為準。明年買房辦證的家庭適用新政策；今年剩餘時間裡買房的不受“六年一戶”政策的限制。為了避免買房人被騙，福州市教育局將提供網上學位查詢功能，新政執行後，買房子給孩子讀書的，必須查一下這套房子買來能不能讀書，學位有沒有被房東的孩子鎖定。
這份文件出來以後想必這時候不少人炸了鍋，想買學區房的人擔心買來讀不了，想賣學區房的人也擔心自己的房子賣不了或者賣不上價，一時間肯定眾說紛紜。但是實際上我不認為這是一件十分意外的事。因為早在2015年8月福州市發佈多校劃片試點文件時，就已經明確提出要限制學區房的頻繁轉手。
也就是說，這次的“六年一戶”和明年開始實行的多校劃片試點一樣，都是為了不讓你入學就把房子賣掉，這兩項政策是相輔相成的。多校劃片試點政策規定，你如果在孩子小學沒畢業之前就把房子賣掉，那麼你的孩子畢業以後就不能直升對口初中，這樣一來，為了確保直升，買了學區房以後必須至少持有六年，等孩子上了初中再賣掉。而“六年一戶”又在此前的政策基礎上多加了一把鎖，就算你在孩子小學沒畢業之前強行把房子賣掉，買的人孩子也沒法讀書，這樣一來，不僅是限制你賣，就算你賣人家也不想買，幾乎徹底堵死了頻繁轉讓學區房的路。
那麼，為什麼要推出這些新政呢？福州市教育局在2015年文件中說得很明確：為了遏制擇校熱，維護教育公平，並且限制學區房的頻繁轉手。而這次的聽證公告上又加上了一句：消減“學區房”優勢。顯然，要教育公平就必須消減學區房優勢，而“六年一戶”政策也是為了限制學區房的頻繁轉手。
但是，為什麼要在這個時候執行“六年一戶”政策呢？在徵求意見時的背景介紹中說得很明白：主要是學位不夠用了。
去年9月30日，福州市教育局曾制定五區隨遷子女小學積分入學辦法的徵求意見稿，開始就此項工作徵求意見。在當時的政策解讀文章中我就著重強調過當前在嚴格控制大班額政策的情況下，會導致學位不足。因此福州市正在考慮要採用隨遷子女積分入學的辦法。而本次在背景介紹中，福州市教育局也將當前消除大班額的形勢進行了詳細介紹，指出目前福州五區小學“班生額”超標現象嚴重。
但是，如今看來這種超標現象並非福州五區學位不夠引起的，今年福州五區提供給隨遷子女的學位十分充足，因此並未啟動積分入學政策，可見當前五區學位是足夠本地子女和隨遷子女入學需要的。但是，由於擇校熱的存在導致了部分熱門學校學生人數超標。這樣一來就無法完成上級下達的消除大班額的要求，而消除大班額是教育部明令要完成的任務。
在此福州市教育局舉的三個例子分別是錢塘小學、湖濱小學、國貨路小學。錢塘小學每年招收新生660人左右，其中約三分之一的是臨近入學一年內才買房落戶，而湖濱小學和國貨路小學是由於片內小戶型樓盤多，由於小戶型學區房總價低相對更好賣，超過一半的家長在孩子入學一年之內又將房產拋售，導致了片內生源愈加爆滿。
可以說，正是由於這種頻繁轉手才促使“六年一戶”政策的出臺。至於今後是在每個區的所有小學都實行“六年一戶”，還是隻在部分熱門小學實行，這個執行範圍尚未確定，但是考慮到這個政策出臺的目的是抑制炒作學區房，因此只在各區部分熱門小學（具體名單由各區另行制定公佈）實行的可能性更大。
說到這兒，大家已經對本次“六年一戶”政策出臺的原因和目的有了充分的瞭解，此時面對這個箭在弦上的新政，相信你們最想問的是：對於學區房價格會有什麼影響呢？
此時，我們可以肯定的是：
1.近年來福州進入教育政策多變期，招生政策可能會變，學區劃片可能調整，房價下跌的時候買昂貴的學區房一定要小心謹慎，高位接盤、轉手受限，那就相當難受了。
2.在多校劃片試點等新政影響下，學區房的價格早已不那麼堅挺，隨著2018年下半年以來的價量齊跌，福州的學區房價格比起一兩年前的高點已經回落了不少。
3.明年開始福州將正式啟動多校劃片試點工作，如今新政一個接一個，延續多年的舊有模式被打破，今後必然還有更多新政出臺。要買學區房必須足夠熟悉各項新政，要緊跟政策變化。
接著，我們可以預見到的是：
1.學區房交易頻率大幅下降，新政出臺後二手房成交量會受到一定影響，這六年內學位被鎖定，沒了學區屬性就賣不上價格，而買來卻讀不了書人家也不會買。那麼，房東不願賣，買方不願買，就等於把這部分房源凍結了六年。但是考慮到明年將會執行的多校劃片試點本身就限制在小學畢業前賣房，因此這一點實際上很多人早已有了心理準備，也並不是什麼很大的意外了。
2.雖然多校劃片試點政策出臺就已經開始限制學區房頻繁轉手，但本次制定“六年一戶”政策還是十分具有衝擊力的，可以說對於心理的衝擊比實際衝擊更大，因為這代表了一個政策趨勢，也讓不少高價買了學區房的人感到慌張。
3.這時候賣房的人肯定會告訴你學區房越來越稀缺了，價格會漲。還會不停催促你趕緊買房抓緊過戶，告訴你明年再買就不能讀書了。乍一看好像有道理，但實際上呢？明年就開始執行多校劃片試點，過去這一年多時間裡學區房價格是漲還是跌？
新政密集出臺以來，買方早就認真思考，政策如此多變，買學區房的風險越來越大，萬一房子買得太急中途一紙文件出了岔子怎麼辦呢？更何況如今二手房成交量在下滑，沒有成交量的支撐，價格怎麼漲得動呢？加上如今私立校搖號比例越來越高，讀頂級民辦初中也越來越容易，即使對口公立初中很差，也可以讓孩子去讀私立校，是不是值得花如此高昂的代價去買學區房呢？
正如我在今年5月27日文章《學區重劃，政策多變，福建買學區房最大的風險在哪裡？》中指出：“學區房最大的風險並不來自於學位落空或者學區落空，而在於你是否高價接了盤。”實際上如今許多人買了學區房以後最擔心的不是學位問題，而是會不會大幅貶值的問題，畢竟這些學區房遠比普通住宅貴，不少還是老破舊的房子，一旦沒了學區屬性加成就會從天上掉到地下。
就如今“六年一戶”這項限制學區房轉讓的新政來說：我左看右看，上看下看，原來想要賣房都不簡單。我想了又想，我猜了又猜，這時如果會漲還真奇怪。買方市場的學區房，左賣賣，右賣賣，為什麼還是沒人來買，無人問津啊，真無奈。唉，算了，回家吧！
因此，房價漲跌本身取決於經濟形勢，這些細節政策調整不會影響大局，該漲的時候漲，該跌的時候跌。如果還是兩三年前那個房價上漲，成交量很高的市場狀態，那麼供不應求之下減少學區房供應房價上漲無可厚非。而在如今購買力消耗殆盡，成交量大幅萎縮的狀態下，此時賣房的多，買房的少，沒有成交量支撐，房子能賣出去就不錯了，大家都在降價急售的時候，價格拿什麼漲呢？
對於買學區房的建議，在今年1月24日《福州學區房劃片再添疑雲》一文中我已經說過：這時候買學區房要回歸初心和平常心，學區房就只是買來讀書的，即便是政策變化房價下跌，畢竟也花錢買到了學位。
面對如今又一項重磅新政即將出臺，我再補充兩點建議：
第一，如果你的家庭不是特別富裕，建議不要買單價或總價太高的學區房，沒有必要付出一切代價去追求最好的學區，可以退而求其次，買不比同地段普通住宅貴太多的學區房較為安全。尤其注意不要掉進坑裡，福州有一些所謂的“學區房”，其實所劃片的學校並沒有多好，本身就只是普通校，價格卻嚴重虛高。
第二，買學區房的時候也要關注房子本身的居住屬性，不要買太過老舊的房子，買一些相對較新的房子，今後轉手也更加容易一些，一旦政策有變也不至於完全砸在手上，能夠最大程度挽回損失。
國泰安居
目前福建省內各地對於小學就近劃片入學的“片內生”認定標準，普遍執行的都是“兩一致”和“實際居住”的要求。所謂“兩一致”就是房產證和戶口簿要一致，買了房還要落戶才能讀書。而“實際居住”有的通過家訪調查，有的地區要求提供正常水電費清單等來確認，有的地方也沒有嚴格執行。
而本次福州五區擬在現有的“片內生”要求之外，再增加一項“六年一戶”。所謂“六年一戶”指的是一套房產在六年內只能有一戶家庭的適齡子女在片內小學就讀，即：如果你已經有孩子在讀，那麼你賣給別人以後，對方即使買了這套房也不能劃片入學，只能由教育局統籌安排入學。必須等到原房東的孩子小學畢業（或者轉學）後，買方的孩子才有學位。
這個政策對於省內晉江等已經在執行三年內只提供1個學位的地區來說並不是什麼新鮮事，但是對於福州而言，這是福州五區第一次提出要對一套房子可提供學位加以年限限制，而且與三年一個學位相比，“六年一戶”的限制顯然要大得多。
本次“六年一戶”擬開始執行的時點是2020年1月1日，以辦理房產證的時間為準。明年買房辦證的家庭適用新政策；今年剩餘時間裡買房的不受“六年一戶”政策的限制。為了避免買房人被騙，福州市教育局將提供網上學位查詢功能，新政執行後，買房子給孩子讀書的，必須查一下這套房子買來能不能讀書，學位有沒有被房東的孩子鎖定。
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上海房市觀察
學區房是升值保值得一項要求，但以後學區房不會像以前那樣升值那麼多啦，現在很多大盤周邊都配套一些硬件設施很好的學校，來競爭需要學區得一部分客戶，所以需求量下降，會導致升值變慢，不會像以前那樣學區房漲的最多最快那樣的勢頭，
