井底小小魚
北京都市圈到底指哪些地方？環京如何投資?
文|葉書利
在中國的都市圈中，未來的格局一定是“3+X”，其中的“3”便是京津冀、粵港澳、長三角等3大都市圈。
具體到京津冀，北京都市圈到底包括哪些地方，或者再把邊界擴大點：京津冀城市群到底是怎樣的？
在壹書生看來，京津冀城市群可分為四大圈層：
第一圈層：中央政務區，主要以東西城為主，打造中國版的華盛頓。
第二圈層：北京城，中心在通州。
北京這座城市除了中央政務區外的地方，便是新北京，中心在通州，主要發展方向是北京東南部。
第三圈層：距離北京天安門70公里內的環京區域，主要指的是北三縣的三河（包括燕郊）、大廠、香河及廊坊市區、永清、固安、霸州北、涿州等。
以壹書生的“七環論”來概括第三圈層，那便是“東南飛、七環邊、交通旁、政策區”。
第一圈層+第二圈層+第三圈層=北京都市圈。
在第二圈層與第三圈層的同城化中，北三縣對應通州，廊永固涿對應大興。
比如21日北京市委書記蔡奇在通州視察副中心交通基礎設施建設時強調：“要促進京津冀區域協同發展，做實與河北廊坊北三縣的合作。”同時進一步指出，“副中心要加強對東部地區交通輻射，加強與北三縣的交通連接，優先滿足公共交通需求。”
第四圈層則是距離北京天安門70公里以外的津冀區域，主要領導者是天津與雄安，主要還包括唐山、石家莊、秦皇島、張家口、承德、滄州等。
北京都市圈+第四圈層=京津冀城市群。
根據現有的規劃，到2022年時，北京都市圈的大架構將基本建成。主要包括：
首先，中央政務區可能在今年國慶前成立。
其次，2020年時，北京政府東遷完成。
第三，2022年時，作為新北京中心所在地的通州，城市的基本架構將完成，包括環球影城、副中心站、運河商務區的搭建、北京新機場投入使用等。
第四，2022年時，通州與北三縣的交通架構以及北京新機場圈層的交通搭建架構基本完成。
因此，2022年北京都市圈的架構初現，而到了2035年，北京都市圈基本完成，屆時，北三縣與廊永固不管在產業、教育醫療、交通等方面全面北京化。
壹書生說房
環京樓盤看好兩個區域：一是燕郊北區域，也就是地鐵平谷線燕郊北站點那一區域，地鐵開通之後，燕郊北區域真正實現與北京同城化，這一區域往來北京將極為方便；二是大廠潮白新城區域，大廠潮白新城規劃超前，高端設計，區域環境優美人口密度不大。最近人大三區一基地落戶大廠並動工建設，將大大提升大廠潮白新城的教育品質和文化品質，另外，副中心生活區也將於近期動工建設，這一區域未來將真正成為北京城市副中心後花園，隨之商業、交通、教育、文化、醫療等綜合配套將逐步落地。
名人大家
涿州勝過環京任何一個區域，甚至不輸於北京一些地區
涿州醫療、教育、產業
1.涿州市醫院，二康醫院，北京東直門醫院，北京兒童醫院，一洲質子腫瘤醫院等
2.涿州一二三四中，西丁小學，雙塔中學，高鐵學校，市政學校，等四所高等院校
3.中直單位34家，國家級科研院所5個，院士工作站2個，博士後工作站3個，國家省級工程技術研究中心9個，解放軍總醫院涿州培訓保障基地，中關村和谷產業園，中船重工涿州海洋裝備科技產業園，夢東方傳奇小鎮，中冶集團合作的總部基地項目，歌華有線智慧雲中心，涿州五礦科技產業園，華僑城涿州文化旅遊項目，涿州中關村京南創新中心，華大基因涿州科技產業園，等84家央企外資企業
涿州立體交通網
現有交通
1.京港澳高速
2.107國道
3.大七環
4.京昆高速
5.京白路
6.京石高鐵
7.京廣鐵路
8.涿州碼頭國際健康城距離新機場17公里
規劃交通
1.地鐵房山延長線，1號2號3號線
2.廊涿城際
3.北線機場高速
4.花田路北延機場快速路
5.京安高速
環京樓市閆冀川
燕郊將是近幾年來環京城市中唯一有地鐵的城市，看好其投資價值。
燕郊很早之前就已經成為北漂群體的承接地了。十年前就被部分北漂看成極具潛力的地方，他們以三四千的價格買到了燕郊的房子。後來燕郊居住價值顯現，房價上萬，一些北漂一邊抱怨燕郊房價漲得太高，一邊慌慌張張地搶房。為了穩定房價，限購出臺了，買了房子的人總覺得自己吃了虧，但事實上，如果沒有限夠政策的約束，燕郊房價又怎麼可能會是現在的樣子。
燕郊的投資價值依然存在。並不是房價決定燕郊的投資價值，而是燕郊的地理位置、燕郊的交通建設、燕郊的後期發展。燕郊原本就具有很大的價值，地鐵的規劃修建更為燕郊的投資價值添了籌碼。
但是，由於限購的存在，燕郊房子並不是誰想買就能買，有錢就能買到的時候了。燕郊的住宅毫無疑問具備投資價值，但限購把很多剛需擋在了門外，現在只有商住可以購買。
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環京房價論壇
有條件，買！
謝逸楓
低聲下氣的找接盤俠！燕郊炒房客，虧的連首付款都沒有了
忠言逆耳，當很早的時候，你給瘋狂中的人說，沒有隻漲不跌的樓市，他會對你嗤之以鼻！
而該來的總會來。
看下面的燕郊炒房客，虧的已經連首付款都沒有了，不得不低聲下氣的找接盤俠。
燕郊88平米的房子，貸款就188萬，一般按三成首付的話，整個房子算下來，炒房客當時買房的價錢，應該是279萬左右。
平均下來，房子的單價應該是3萬多，首付款80多萬。
截圖中，炒房客已經認栽，虧掉首付，來找人接盤，或者說幫他還銀行的貸款。
保守的講，已經虧掉了30%左右。
看到這，唏噓不已，真是早知如此，何必當初！
想當初，燕郊樓市如烈火澆油一樣熱烈，紅眼的人，如搶白菜一樣，眼睛都不眨的搶房，可曾想到現在？虧掉三成，都不一定有人願意接盤。
為什麼說，現在炒房客虧損三成，出貨，也不一定能有接盤俠？
因為，有可能別人賣房價錢比他更便宜。
賣的便宜還是小事，重要的是賣的便宜，別人還是賺錢，還是幾倍的賺錢，你怎麼比？
為什麼？
回顧燕郊的發展，最初只是一個不足3萬人口小鎮，因為與通州只隔一條潮白河，因而劃到環京重地，短短几年時間，人口破百萬，房價從最初的每平米1200元左右到每平米3萬到4萬左右。
看到沒有房價短時間從一千多，漲到3萬多，其中的獲利有多大？
幾十倍的獲利呀！
所以上面的哥們你3萬多買的，2萬多的賣，可想過，有些人是1000多買的，他賣1萬，甚至賣5000多，都是賺錢的，而且是幾倍的賺錢的。
所以，短期獲利太大，是燕郊樓市最大的問題。
綜上所述，永遠不要再瘋狂的時候，從眾做事，比如共享單車火爆的時候，各路資本和燕郊的炒房客一樣，紅著眼大把大把的投錢，進入共享單車領域。
火爆到什麼程度，當時小綠車，小紅車，等等各種顏色的共享單車都出現了，以致有人戲稱，共享單車的顏色都不夠用了。
結果呢？
現在共享單車的龍頭ofo都自身難保，那些什麼小綠車等等，更是銷聲匿跡，不見蹤影。
樓市還是要平穩發展。
軍輝論房
燕郊為最！燕郊的房子首先可以肯定，值得購買！買房首先分為投資和自住。
①投資：結合自身實力，選擇人口多，交通便利的地區，這樣的房子會有兩個好處，好租，好售。
而投資的幾大必備要素便是，規劃，人口，交通，配套。
規劃自不必說，地鐵，通州協管，企業遷入。
人口更不用說，中國第一重鎮，一個鎮居住了一百多萬人口。這樣龐大的人口量意味著龐大的租住群和剛需買入群。
交通現在有五條，通燕高速，通過量最大的一條高速，後期即將改造。京榆舊路，作為不上高速的輔路來用，通過量也不小。以上兩條經常高峰爆堵。徐尹路，直接通到北京徐辛莊，到達東五環，現在摩托車可以通過，很快將會通車。京秦高速，北京到達秦皇島的道路，到達通州再走京通快速，比較繞。京平高速，到達望京只需要30多分鐘，極其便利，而且不堵車，就是會因為天氣原因容易封路。再加上未來規劃的地鐵，這路網算得上是發達，通勤時間上一定會大幅提高，北京政府考慮的也就是為未來入京工作者提供快速高效的通勤。這樣的交通也可以作為投資的參考條件。
配套也是高且全，物美商超有很多家，還有各個小區附近的連鎖超市和大型商超，25萬㎡的永旺夢樂城，三甲級標準的燕達醫院，小商場更不必說，很多。什麼動物園搬的服裝批發城，每天尤為火。餐飲的，呷哺呷哺，我知道的得有5家？老爆三，便宜坊，大鴨梨，寬板凳，老城一鍋，應有盡有。幾分鐘之內都可以到達，我在北京也有房，我認為這比北京更便利，所以很多北京本地人也生活於此。
②自住：自住考慮的就不需要那麼多了，只需要考慮交通和配套就可以了，配套是尤其讚的，規劃也是錦上添花的。自住如今燕郊買不了住宅，除了本地人無人能買。只能選擇公寓，公寓起價13000左右吧，看小區看地段，有些價格偏高，有些價格實在是值得入手，如果不知道的去了很容易買到性價比相對差一些的，所以買什麼還需要仔細考慮。
綜合考慮，還是很值得入手。雖說現在很堵，但以後終會有改善，北漂的在這裡買房子好歹也算在北京安了一個家。
東北自家山泉水大米
目前來看，燕郊要明顯好於其他區域。地鐵平谷線，潮白河大橋都在緊鑼密鼓的施工中。隨著各項工程的完工以後進京只會越來越方便。最主要的是離北京國貿近，大家也都知道，國貿是北京經濟的發動機。有著大量的工作機會，國貿的房價沒有低於10萬的。從燕郊坐公交車1個小時到國貿，這個通勤時間在北京來說也正常。現在燕郊的房價，已經腰斬，可以考慮燕郊北邊，離地鐵近點的樓盤。
老六愛喝白開水
燕郊目前樓盤和最高值時對比以跌了50％-60％,造成這麼大跌幅的原因主要是2016年政府出臺限購政策。燕郊目前房地產行業所出的境地是比較尷尬的，可以說是一潭死水來形容。想進來的進不來，想出去的出不去。目前的燕郊的房地產價格以維持幾個月小幅度震盪中前行，燕郊的樓現在的價格基本上以到底部了。投資如果有購買資格可以入手，畢竟離北京是很近的。
三十六帥
竟然有人說燕郊的房能到5萬………
