從去年到今年的年底，寧波樓市的冷熱分化現象一直存在，且在未來也會繼續保持。新房市場中，有的樓盤不用做廣告都不愁賣；有的打折、促銷齊上陣去化也很一般。
其實，不光新房如此，二手房市場亦如是。二手房市場的分化也很嚴重，地段好、帶學區的二手房很容易就能賣出去，如果還是小戶型的次新房，那更是市場上的“香餑餑”。然而，一些不具備上漲條件或是價格已虛高的二手房，正深陷“漲不動、賣不動”的死局，只能降價甩賣。時至年底，在樓市的轉折路口，通過盤點，我們發現，寧波有這麼幾類二手房，真的碰不得！
No.1
汙染源附近的房子
關鍵詞：環境差、居住體驗差
生活在城市中，我們難免遇到各種汙染，汽車尾氣排放、霓虹燈閃光、建築工地噪音……如果家附近有高架、變壓電站、加油站、工廠等汙染源，不僅會影響居住品質，也不利於房子的轉手與升值。
現在政府在城市規劃上會把生活垃圾焚燒廠、熱電廠等重汙染項目搬遷或新建至郊外邊遠地區，但目前市區仍有一些歷史遺留問題，比如中華紙業。長久以來，“中華紙業”似乎已經成了周邊居民一個揮之不去的陰影，希望工廠早日搬遷的呼聲也不斷高漲。
有關部分在今年9月給出的最新回答是“由於涉及大量員工安置和大規模資金安排，相關工作需要合理合規有序推進。爭取儘快完成各項前期，實現中華紙業關停。”
而中華紙業所在的輕紡城板塊的房子，除了雅戈爾壹號花苑以外近兩年沒有什麼新樓盤，而二手房只有城南公館在賣2.4W左右，其他小區基本在1.7W-2W，這房價馬上要被方橋趕上了，而江對岸的鐘公廟已賣到2.8W均價。
板塊內雖說有地鐵經過，房子卻沒有得到更多的增值，原因一方面輕紡城、石碶區域內沒有高質量的商業、教育和醫療配套支撐，另一方面像城鄉結合部一般的整體環境，以及中華紙業、汽修配件、塑膠、電器等工業較集中。如果中華紙業這個巨無霸能遷走，說不定板塊的面貌將會大有改善，至少空氣不會再那麼酸臭了。
No.2
滯銷的豪宅
關鍵詞：品質一般、物業差、周邊配套少
寧波滯銷的豪宅二手房大約有兩種：
第一種是位於遠城區的別墅。
2009年，鎮海某別墅均價在10000元/平。10年過去了，寧波整體房價早已翻了一番，此二手別墅的掛牌均價在13000元/平。而目前還有二期少量獨棟別墅在售，均價7400元/平。
可能之於一期的業主，或許從數字上，均價似乎漲了，但如果算筆賬，可能是虧大了。假設用500萬來做房產投資，買上文的一套別墅10年漲了3000元/平，若在2009年用這個錢買5、6套高層剛需房，在10年間每套漲10000元/平，最後算起來買剛需房會賺得更多。
那是什麼原因，使得豪宅竟然比不上普通高層的升值價值呢？
首先，是產品品質。其實大部分國內的別墅樓盤，雖然貴為別墅，但品質跟真正意義上的別墅相差甚遠。比如：小區密度大、兩戶之間間距小、社區安保不嚴等等。戴著豪宅的帽子，卻沒有豪宅的體驗。
其次，是無大型配套設施。像這種處於遠城區的別墅，由於周邊配套以及交通設施都沒跟上，所以整個片區都顯得比較荒涼。雖然住起來的舒適度、環境空氣都不錯，但周邊的生活配套少，因此大多數都只能出租給別人當做開“party”的場所來使用。
第二種是各種獨棟、聯排、疊拼。
這類產品由於它們的價格較高，接盤人群較少，因此在二手房市場的反映也較為一般。在寧波，同一個樓盤高層去化永遠比別墅快，別墅二手房降價，甚至單價比不過周邊高層、洋房價格的例子也比比皆是。主要原因是別墅這種產品是用來住的，不是用來炒的。
比如上面這個房源，帶雙車位又帶花園，但是均價不到1.7W，比東錢湖二手房22456元/平的均價低不少。
劃重點：判斷一個樓盤是否未來具有升值潛力的關鍵，是樓盤自身品質和物業，還有這個樓盤的接盤者，所以大家在買房初期，就要重視這個問題。
No.3
質量問題嚴重的住宅
關鍵詞：質量問題多、維修費用高
最近幾年，新房交付必維權。寧波大大小小交付維權事件也不少：延期交付；承諾的材料，交房時沒用；承諾使用的精裝修品牌，交房時發現換了一個不知名的品牌...這都算好的，最嚴重的還是要屬質量問題。
翻看二手房網站我們會發現，有些樓盤明明和周邊小區享受著同樣的配套，但是二手房價格卻比周邊其他小區低，究其原因，除了位置、檔次、年代等原因，最主要的還是質量問題。
去年5月，青林灣8期7、8、9號樓出現大概十多處的外牆破損和修復不到位的情況，同年1月該小區還出現外牆涉水的問題，而該小區交付使用才不過二年半的時間。
在青林灣各期組團中，八期二手房價屬於掉車尾（數據來源：安居客）
不管是前期交付就有質量問題的房子，還是後期使用中出現質量問題的房子，一旦進入二手市場，對於瞭解不全面的購房者來說就是“陷阱”了。
在購買二手房時，除了上述一些明面上的問題，可能還有一些業主和中介不會輕易透露的“坑”在等你。
比如房屋內曾有人非自然死亡，就是我們所說的“凶宅”，其實寧波發生過兇殺案的房子不少，但似乎消息都封鎖的比較嚴實，如果房東刻意隱瞞，很容易就被矇在鼓裡。所以，對這方面有忌諱的購房者面對低價房時，一定要打探清楚房子的來龍去脈，不要讓自己瘮得慌。
在購買二手房時，特別要注意以上幾點，它們都是所謂的“硬傷”。尤其是買來自住的購房者，一定要對這套房子以及該小區進行全面的瞭解，可以在網上搜索該小區，瞭解它的背景，這樣也有利於和房東議價。購買二手房並不如購買新房那樣簡單，要有一雙慧眼才能挑選到好的二手房。
END
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