近日，看到一篇這樣的文章：《9月1日起，房產過戶給近親屬，不徵收個人所得稅！》上網一查，發現許多網站都在轉發。然而這不是近期的“新聞”，而是財政部網站、國家稅務總局網站2019年6月25日刊登的財政部、稅務總局《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》。“房產過戶給近親屬，不徵收個人所得稅”是對“財稅〔2009〕78號”文件的重申，不是新政。房產過戶給近親屬不徵收個人所得稅的政策，由財政部、國家稅務總局於2009年5月25日發佈，已經執行了十年。筆者所在德衡稅法團隊結合房地產交易中各稅種最新政策，對於買賣、贈與、繼承各個方式下哪樣交易稅負最低進行一個詳細的梳理。
◀賣方稅▶
一、增值稅-買賣
住房
1. 北京、上海、廣州、深圳以外地區：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。
2. 北京、上海、廣州、深圳：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
二、增值稅免稅—家庭內部流轉
涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免徵增值稅。
包括下列情形：
1. 離婚財產分割；
2. 無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
3. 無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
4. 房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
三、增值稅-家庭成員以外贈與
家庭成員以外贈與視同銷售，按照買賣繳納增值稅。
四、個人所得稅-買賣
根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目徵收個人所得稅。
對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
1.（賣價—買價）×20%
對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
2. 核定徵收：賣價×（1%~3%）
納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。海拉爾是1%。
3. 拍賣核定：賣價×3%
個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計徵個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。司法拍賣適用3%。
4. 滿五唯一免稅
個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。轉讓非住宅不享受滿五唯一免稅政策。
五、個稅免稅—家庭成員贈與、繼承
符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：
1. 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
2. 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
3. 房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
六、個人所得稅—受贈再出售
1. 受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計徵個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
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