姚振博

正如大家都知道的，很多人买房都会申请贷款，虽然支付了很多利息，但过高的房价还是让很多人做出了无奈的选择。为了解决大家的还贷问题，银行在还款方式上也推陈出新，提供等额本息和等额本金两种还款方式，做为借款人，到底该选择哪种还款方式呢？

我的观点是选择等额本息就对了，下面来详细说一下原因。

01

首先我们先看下房贷利息的计算方式：

无论贷20年还是30年，每个月都要支付月供，房贷利息实际是按月计算的，你可以理解成贷款240个月或360个月，而产生利息的基数实际是剩余本金，两种还款方式是在此方面没有区别。

图中显示，贷款30年，借款额100万元，第一个月还款的利息是相同的，都是4083元，因为第一个月的本金是一样的，都是100万元。

等额本金还款方式，前期月供中本金还的更多（第一个月还了2778元），剩余的本金更少

虽然总利息方面“吃了亏“，但那是30年的事儿。

从还款第一年的月供来看，等额本金比等额本息需要多还17897元，相当于多还了3个多月的月供，这对于普通购房者来讲鸭梨山大。

结论1：如果家庭收入不高，没有足够的还款能力，即便总利息高点，也只能选择等额本息。

02

总有一些人是父母口里别人家的孩子，学习好，工作也好，收入更好，月供自然不在话下，是不是要选择等额本金呢？

NO~

我们再算一下，以每月可以支撑月供15000元，基准利率4.9%，总借款200万来计算：

等额本金可以申请最长24年（288个月），总利息118万元。

等额本息可以申请最长16年（192个月），总利息89万元。

等额本金还款方式的月供是前多后少，而银行批贷肯定是从严原则，以月供最高的月份来计算，同样月供15000元，贷款200万，等额本金要比等额本息长8年。

这意味着，等额本金方式使用银行借款的时间更长，故产生的利息也就更多，最终两者相差29万。

结论2：有足够的还款能力，同样可以选择等额本息，通过缩短贷款时间的方式节省利息

03

有人说，等额本息前期还的大部分都是利息，这不利于提前还款啊，如果我有提前还款的规划，选择等额本息岂不是亏了吗？

错。

还是上面贷款200万的来说，16年等额本息方式，还款6个月后剩余本金1958285.99元，已经开始低于24年的等额本金。

等额本息月供中本金占比越来越多，而等额本金的月供本金是相同的，也就是说，随着时间的增加，等额本息的剩余本金会越来越少，这意味着，在相同的借款时间内，等额本息产生的利息也会越来越少。

除非是刚刚贷款6个月以内就提前还，这个时候等额本金确实有优势，但一年内就提前还款是有违约金的，否则还是等额本息更划算。

结论3：未来有提前还款规划，初始贷款时选择好贷款年限，等额本息更适合。

04

选择等额本息还款方式的最大好处就是还款的自由度更大，我们来看一个还款模型。

第一种，最低月还款额100元

第二种，最低月还款额80元，可以选择多还款20元。

毫无疑问，第二种还款方式更好，由于最低还款额的优势，借款人可以更合理的安排自己的资金

许多朋友可能已经发现了，没错，第一种就是等额本金，初期还款额更高，压力更大；第二种是等额本息，而可选项20元就是提前还款。

以第一个贷款100万的例子来说，前12个月，等额本金还款方式要多还17897元，这个钱是必需还给银行的，我们就失去了这部分钱的支配权。

如果此时我们有一个收益高于贷款利率的项目，由于手里没有钱了，就失去了用这17897元创造价值的机会。

如果选择的是等额本息还款方式，这笔钱还在我们的手里，我们就可以创造更高的价值。

当然，如果理财收益低于房贷，那也没问题，直接选择提前还款就可以了，很多银行一年后提前还款是不收违约金的（各银行不一样，签合同时清楚），仅需要提前一个月和银行预约就可以了，没有其他成本。

结论4：等额本息还款方式可以更好的支配自己的资金，使收益最大化。

综上所述

家庭还款能力高低，是否提前还款，都不影响还款方式的选择，正确的做法都是选择等额本息，只是需要在贷款年限，提前还款时间的上做好规划，让手头的钱产生最大的收益。

小崔聊房

首先是可以等额本金的！只是在某些情况下，对购房人来说，等额本金非常的不合算。比如我，就吃过等额本金的亏。

在我的购房经历中，我的印象很深的是，银行并不会限制购房人只能选择等额本息。随便选择哪种，也就是说等额本金和等额本息，银行都是会同意的。我的第一套房子，当年选的是等额本息，那个时候刚工作没有多久，也是为了减轻按揭愚月供压力。可是，后来没有持有几年卖掉了，后发现，前几年还的利息多于本金，对于提前还款来说就非常不经济，毕竟等额本息，是按照最开始签订的购房借款合同的年限来算的利息，所以，一旦提前还款，则前面几年的“月供”还银行的钱里面，支出的利息高（实际是把未来的没有借款的利息分摊到前面来了），还的本金少。

所以，后来买房子的时候，我就采用等额本金的月供还款方式，同等银行利率的情况下，我首付5成30年和那些首付3成30年按照等额本息还款方式的月供差不多。但是别人前期压力不大，然后又可以拿钱出来再次去投资房产。

所以，在房价看涨的趋势下，选择等额本息最合算，这样可以买更大的单位；与全款买房不合算是一个道理的。除非你非常的确认，你贷款3-5年，之后要提前还款，在这种情况下，等额本金的还款方式，最终支付的利息少许多。这里本可以公式可以计算比较的，但是公式一般人很难心算，就不上公式了。

在房市不看涨的情况下，或房价进入下行周期，等额本金就是合算的，毕竟提前还款的话，支出利息更少。

钱道财经

现在就这个问题，争议很大，其实大家记住三句话就行了，最后再看下结论，对比自己情况，就有最优选择！

举个例子，看两者直观的数额差别

100万房贷款，20年共计付出利息多少钱？按照统计数字，之前20年平均房贷利率为6.35%，我们以此来计算房贷利息。

按照等额本息6.35%计算，20年需要共付出利息为76.82万元。

按照等额本金6.35%计算，20年需要共付出利息为63.76万元。

两者相差13万元，从银行选择角度，自然希望大家选用等额本息，名义收入会增加。但是对于房贷借款人，是不是选用等额本金更好呢？

等额本金和等额本息，从再投资复利计算，其实是一样的：

1 仅仅是外在表现不一样而已，最后趋同一致。

等额本息是每月还款额一致，前期是每期还款中息多本少，后期是每期中本多息少。

等额本金是每月还款额不一致，本金是固定额，利息先多后少，这样每月还款额会逐渐减少。

2.如果结论是等额本息不划算，等额本金更划算，其实有失偏薄。因为

两者出现数值计算差额的核心原因：在于缺少对于再投资复利的计算。

再投资复利就是手中得回来的钱不断再投资产生的收益回报，等额本金前期会多还，每期多出来的钱如果不归还，我们去做4.85%回报的投资（也就是目前房贷款利率），最后再加回去同等额本息完全相同。

购房人在资金宽松和紧张的不同条件下，可以做出最优选择

在购房时和预计购房后，购房人的收入会预测发生变化，那么按照手中资金的松和紧，可以采用不同的贷款选择方法。

前期资金宽松而且本人平时理财理念保守，选用等额本金。

理财观念保守，即使有余钱，也很少会做风险大，可能收益大的投资，在这种情况下，选用等额本金，也省去了自己再投资的烦恼，确实是对的。

前期资金紧张且本人理财理念大胆，肯定是选用等额本息。

理财观念大胆，将资金留在自己手中，去做更多投资，只要能赚到比房贷利率更高的回报，那就是多赚了。

如果未来要缩短借款期限，等额本息更划算些。

举例说明：

上例子还是100万房贷款，按照现在基准利率4.9%进行计算，假如在办理贷款后，将房贷期限从30年变化为25年：

在等额本息情况下，原月还款额为5307元，而还款额为5788，增加了481元，增加幅度约为9%。

在等额本金情况下，原月还款额为6861元（以约11元进行递减），而现在还款额为7416（每月以约13元进行递减），增加了555元，增加的变动幅度约为8%。

如果考虑通货膨胀，那么肯定是借款越多越好，前期还款越少越好，自然会选择等额本息。

这个假设，大家都明白，20年后的100万元，应该同现在100万差别很大。但是大家都知道，在经济高速增长国家，通货膨胀反而是个客观现象。

做各类长期贷款其实就是银行帮助大家冲抵了通货膨胀的风险。购房者得到了现在价值的资产，对冲了未来货币的变相贬值风险。

总的结论就是：其实无所谓好坏的选择，更多是对比自己的情况，尤其是资金的宽松和理财观念的不同，以及未来是否会提前还的考虑。这样就好做选择了。

匀枫财技大兜底

目前在银行按揭买房一共有两种还款方式：一种是等额本息，一种是等额本金。如果客户没有特别的要求，一般银行都是默认选择等额本息的还款方式的，因为等额本息可以给银行带来更多的效益。

等额本息与等额本金的区别

等额本金的还款方式情况下，期初归还的本金多，因为本金减少的多，所以其利息相对于的也就减少了，因此等额本金适合打算提前还款的客户，在整个还款期限内，其还款额是逐月递减的；等额本息期初归还的本金较少，所以整体上来说，其归还的利息较高，但是整个还款期限内，它的还款额是一样的，且在初期他的还款金额低于等额本金，所以等额本息适用于还款压力较大的用户。

如下图所示贷款100万元20年还清，等额本金的方式下，利息总额仅为65.77万元；而等额本息的方式下，利息总额达到79.64万元，两者相差了约14万的利息。

为什么等额本息成为主流

等额本息之所以成为银行按揭贷款的主流，主要的原因有两点：一是在客户没有提出意见的时候，银行默认的还款方式就是等额本息，而很多贷款的人根本不知道还有这个区分；二是大部分客户本身购房压力就不小，考虑到后续的装修、车位等等还需要一大笔资金投入，因此也倾向于选择等额本息，以降低自身的还款压力。

可以更换吗？

答案是肯定的，只要你有提出要求银行都会同意更换为等额本金的还款方式，目前还没有听到过哪个银行强制性不让更换的案例。如果当地银行真的不让你更换，你可以选择向当地的银监进行投诉或者向当地的报社、政务服务平台等反映，不过出现这种事件的概率很低。

鲤行者

贷款买房没有说不能等额本金啊，只是大部分人选择等额本息，极少数人才会选择等额本金。选择哪种还款方式，没人会限制和要求你，只是在你比较了两种还款方式的情况后，自己就会去等额本息。房产销售也都会推荐等额本息，因为总体来说，等额本息比等额本金更合适。

如上图所示，贷款100万，20年还清，两种还款方式的比较，等额本金前期还款额度高，直到八年后，才会和等额本息的月供持平，然后开始递减递减显现出优势来。

对于一个购房者来说，为什么要贷款？因为没有能力全款买房，首付款交完后，手里基本就没钱了，然后还要面对高额的月供压力。在这种压力下，谁还会选择更高的等额本金还月供呢？如果你说你工资很高，有个三五年就把月供还清了，那我建议你挣个一年半载的钱，就申请提前还一部分本金（例如先还20万，你的利息和月供一样减少了很多），月供没压力，也不影响你提前还款少支付利息，万一哪一年收入少了怎么办？

所以大多数人选择等额本息是对的，银行很少有人真的到二十年才还清月供，也许你十年八年就卖了，也许你三五年发财了，提前还清了，不差这点。但万一你的收入无法支撑月供，月供较低的等额本息对你来说压力也算小点。

涿州房产置业经理

不是不能等额本金，只是说等额本金相对等额本息来说，前期压力比较大。如果你打算按揭个30年的情况下，肯定等额本息比较划算。

那什么情况下等额本金呢？

1.从利息角度考虑，等额本金的总利息的支出比等额本息要少很多。

假设贷款20年，200万，利率4.9%。

等额本金：需要支付利息98.41万元。

等额本息：需要支付利息114.13万元。

2.从家庭支出考虑。

如果家里每个月支出比较多，而工作不稳定，或工资比较少的话。最好不要选择等额本金，虽然利息少，但前期还的本金多。

因此，如果把自己每个月的压力弄得太大，会造成家庭抗风险能力降低，并且降低自己的生活水品。

所以，处于这种情况的购房者，最好是选择等额本息！减少每个月的压力。投资客，手上不缺钱的，就可以选择等额本金。

探房杜咔咔

贷款买房时银行会提供给我们两种选择，等额本金或等额本息，但银行会倾向于向用户推荐或诱导用户用等额本息的方式还款。

一、等额本金

等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，由于每月的还款本金固定，利息越来越少，借款人开始时还款压力较大，但随时间的推移每月还款数越来越少。等额本金的方式偿还银行的利息相对较少。这种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行推荐的方式。

二、等额本息

等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。

三、等额本金与等额本息的优缺点

等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减，后期越还越轻松。且由于前期偿还的本金比例较大，利息比例较少，所以很适合提前还款。缺点是前期还款压力较大，需要有一定经济基础，能承担前期较大还款压力。

在选择还款方式时，要根据自身特点，量力而行。

贷款总额较少（5～20万），年限较短（5-10年）时，两者区别不大，一般总利息差距在0.1-1万元以内。

上林院

贷款买房不能等额本金？不知道您的意思是指什么呢？是说银行不让您选择等额本金，还是你自己觉得等额本金不划算而不能选呢？

前几天一个朋友要用公积金贷款买房，就和我咨询：到底是等额本金好还是等额本息好？我告诉他，这种情况一定不要选等额本金，要选等额本息，而且贷款时间越长越好，为什么这样呢？很多人可能不明白其中的差别，今天我们就来说一下，什么情况下，应该选择等额本金还是等额本息。

很多人认为银行不愿意让选择等额本金方式，这种观点也是不对的，其实两种方式可以随便选。有人认为等额本金比等额本息要好，觉得就是因为等额本金还的贷款利息要少，但是少还利息的前提是你贷款的时间和额度减少了，因此同样的情况下，利息也就减少了。如果打个比方，等额本金就好比把等额本息提前还款了。其实如果你想少还利息，有很多办法，完全可以少贷款，或者降低贷款时间，也可以提前还款，甚至如果不贷款，不是就一分钱的利息也不用花了吗？但是这样就好吗？

所以说，并不是等额本金有多大的好处，而是要根据你自己的情况来选择是不是贷款，以及贷多少款？贷多长时间？采用等额本金还款，还是采用等额本息还款？这些取决于个人的实际情况，而不是说等额本金比等额本息要好。

那么，什么情况下，选择等额本金比较好呢？我认为有三种情况，可以选择等额本金：第一种情况就是手里资金比较充裕，初期还款额度较高，不会给自己的生活造成影响；第二种情况就是，贷款利率相对较高，长期大额贷款感觉损失比较大；第三种情况就是，预期将来有可能会提前还款。

同样适合选择等额本息还款的情况也有三种，与等额本金是对应的：第一种情况就是，每月收入比较固定，每月还款之后，剩余资金能够保证正常生活费；第二种情况就是贷款利率相对较低，长期贷款有账可算；第三种情况就是，长期需要资金，要尽可能延长贷款时间，避免二次贷款。

其实说来说去，这两种方式差别的主要原因，还是看利率的高低。如果你贷款利率比较高，手里的资金投资收益无法超过这个贷款利率，那么你就要选择早还款、多还款的等额本金方式；如果你贷款利率比较低，手里的资金投资收益能够超过贷款的利率，那么你完全可以把贷款用来投资理财，而不必急于还款，所以选择等额本息会更好一些。

这就是我劝我的朋友，在选择住房公积金贷款的时候，一定要选择等额本息还款的原因。因为住房公积金贷款利率只有3.25%，这个利率相对来说是很低的，已经低于三年期国债4%的收益率，钱放在手里是可以升值的，更何况在公积金账户里，每年的收益率只有1.5%，你觉得公积金贷款值得采用等额本金方式吗？

互金直通车

等额本金是我们日常贷款买房常用的还款方式，另一种还款方式是等额本息。

同样贷款金额，贷款利率以及还款期限下，等额本金还款方式利息支出要远低于等额本息，很多人为了节省利息支出，会首选等额本金还款为自己的还款方式。

但是很多时候，我们申请房贷，银行却不让我们选择等额本金还款，并不是不能，而是我们条件达不到。并且选择等额本息，能给银行创造更多的利息收入，因此等额本息也是银行首推的还款方式。

还记得公元办理的首套房贷款，当时公元月工资收入3000元，公积金贷款25万20年，却不能采取等额本金还款，最终用的等额本息。

因为25万贷20年，以等额本金还款方式，首月还款金额是1719元，我的月工资收入的一半为1500元，根据当地公积金贷款管理规定，工资收入的一半必须大于每月还款金额，因此公元当时的薪资水平达不到等额本金的还款要求，只能退而求其次，选择了等额本息还款，每月还款金额1418元，刚好没超过1500元的门槛。

当然，如果按照公元如今的工资水平，月薪8000元以上，即使选的等额本金，首月还款即使在3000元，公元的条件也能满足，当然是可以选择等额本金还款的。

所以，不是不能选等额本金，大多数时候是因为我们达不到等额本金还款的标准。

综合来看，办理房贷选择等额本金还款，更多的是为了节省贷款利息支出。如果我们收入稳定，还款无压力，还是可以优先选择等额本金还款的。

财富公元

等额本金是可以的，但是银行一般都推荐你选择等额本息，因为这样银行在相同的贷款中可以赚取更多的利息，而且因为等额本金前期的月还款较大，很多人为了减少月供压力接受了银行的建议，所以市场上面很多人的还款方式都是等额本息。

等额本金和等额本息的概念

等额本息是指在还款期内，每月的还款额都相同，还款额=本金＋利息。

计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]

等额本息还款，本金和利息的分配比例会随着还款期限的变化而变化，在还款的前半期，我们还款中利息占比大于本金；在还款的后期，逐渐转化为本金占比大，利息占比小。

等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月还款本金相同，还款利息不同。

计算公式：每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

对于等额本金的还款方式，因为前期的月供分期中我们还了较多的本金，故此后期的生息本金就变少了，在整个还款期间需要偿还给银行的利息就会变少。

案例计算

我们用一个案例计算说明情况，贷款100万，期限30年，利率为4.9%。

采用等额本金方式还款。等额本金是将贷款本金平均分摊到每一个月中，所以算下来每月需要偿还的本金为100万/360（月）=2777.78（元）。再来看看利息，第一个月需要偿还的利息为100（万）*（4.9%/12）=4083.33（元）。（注：月利率=年利率/12）

不管是使用等额本息还是等额本金方式还款，但是第一个月都会占用银行100万，所以两种方式在房贷利率不变的情况下，第一个月需要还款的金额都是一样4083.33元。

在等额本息还款方式下，第二个月需要支出的利息为4078.34元；而等额本金还款方式下，第二个月需要支出的利息为4071.99元。从这一组数据中发现，第二个月等额本金比等额本息支出的利息少，而产生这一差异的主要原因就是已偿还贷款本金的多少造成的。

从这两张图中可以清晰看出，等额本金的利息为737041.67元，而等额本息为910617元，两者的利息相差还是挺大的。在等额本金的还款方式中，每个月支付的本金不变，利息逐步减少，每个月的还款金额先大后小，在等额本息中每个月的还款金额不变，但是本金的比例逐步增大。

我的建议

如果你已经有了正常的开支计划、或对未来的收入不确定的话、或未来一段时间内会有有比较大资金压力、或你的贷款期限短且数额不大，等额本息都是不错的选择。如果你当前收入较高，前期还款能力强，之后想减少利息的支出，那么你可以选择等额本金这种方式。

但是我有不同的看法，为什么我们买房要贷款呢？一部分人是因为资金不够被迫贷款，一部分是因为利用金融杠杆，在中国普通人除了房子很难再借到低息、长期的贷款了，在通货膨胀的时代，用低成本的负债去投资，或者仅仅持有较为优质的资产，拉长时间都可以跑赢通胀。

所以我觉得在贷款利率不高的情况下，选择较长时间的，慢现金流出的还款方式最好。

關鍵字: 还款 本金 房产