房地產行業流傳著一金句——長期看人口，中期看土地，短期看政策，尤其是在“房住不炒”的當下，人口和房地產的關係越發密切，人口擴張型城市已然成為房企佈局的“香餑餑”。
但這並不能保證市場穩賺不賠，人們會往往忽略一些風險：譬如人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調控風險會不會與行業競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？
本文將從人口、房價、經濟、政策等多維角度分析人口擴張型城市或將面臨的發展陷阱。
人口擴張型城市居民的購房支付能力更強
當前中國人口生育率雖然未見實質性回升，但是在城鎮率不斷上升的時代大背景下，人口遷徙仍然在城市不斷帶來更多居住人口，併為房地產市場持續帶來更多的住房需求。
從市場表現來看，人口增長型城市市場表現普遍更好，不論是從市場容量、房價走勢、還是去化壓力來看均是如此。不斷增加的人口基數，為這些城市提供了更強的市場活力。
從居民置業傾向來看，人口擴張型城市居民的購房能力更強。按近三年常住人口人均購房面積計算，超過4成的城市每年人均購房面積超過了1.5平方米，而在其他城市，只有11%的城市人均購房面積能夠達到1.5平方米以上。
在產品去化速度和庫存壓力方面，人口擴張型城市同樣優勢顯著。結合近況對比來看，在2019年8月末，所有人口擴張型城市消化週期均在20個月以下，其中更是有接近7成的城市消化週期保持在一年以內，諸如西安、南京、成都、鄭州、杭州等熱點城市消化週期依舊更是保持在半年或更少的時間。
即便是庫存規模高達1816萬平方米的佛山，商品住宅消化週期也只是達到了16個月，依舊保持在18個月以內的可控範圍。
對於城市建設和發展而言，人口規模的快速上漲不僅僅意味著住房需求的增加，更是城市經濟規模增長、產業結構蝶變的重要動力，尤其是對於產業水平發展進入瓶頸期南京、武漢等二線城市而言，人口規模的增加，可以直接把經濟規模做大，為產業分工合作、新的經濟形式提供成長土壤，從而更好地促進高端產業發展。
結合數據情況來看，城市表現也呈現人口增量越大、商品住宅成交規模越高的趨勢，成都、重慶、武漢、西安等城市均是如此，持續快速增長的人口總量，成為了這些城市商品住宅成交處於高位的有力保障，其中成都、武漢、重慶等城市年均商品住宅成交量更是穩定在了2000萬平方米以上。
也有少數城市例外，一類是廣州、深圳等一線城市，土地供應的不足、以及更高的房價水平，制約了新增住房需求從租房、二手房到一手房市場的傳遞效率和轉化比率，但在某種程度上，也代表了這些城市房價水平的有力支撐。
另一類城市數量較少，即瀋陽此類常住人口總量增長較慢、而成交量依舊處於高位的城市，一方面是人口基數較大，自身的改善型需求規模可觀；另一方面，是因為這些城市雖然人口總量增長緩慢，但城市外來人口基數較大，首置需求支撐較強，如蘇州、徐州等城市均在此列。
擴張型城市充沛的需求導致政策面多變
當然，人口擴張型城市並非房企永遠的“避風港”，也面臨著諸多風險：
一方面，房地產市場本身受到政策的影響作用較大，尤其是這些人口擴張型城市，由於需求較為旺盛，很容易成為調控的目標；另一方面，房地產市場受房企競爭格局、人才政策等因素的影響也較突出，它們通過改變供求關係使得市場面臨波動風險。
根據CRIC整理，在出臺限售、限價的城市中，90%以上均是人口擴張型城市，無論是收緊政策還是放鬆政策，多是人口擴張的一二線城市走在前列。三四線城市中珠海、佛山、泉州、唐山、徐州等人口擴張型城市，尤其是珠海、佛山等灣區利好城市，四限政策較其他城市偏嚴。
以珠海為例，近5年常住人口增量高達30萬人，增長率高達19%，調控政策的嚴苛程度也是“獨一檔”，限購、限貸、限售、限價均上馬，非本市戶籍購房更是要求社保要求連續繳滿5年，明顯嚴於其他城市1-3年的社保繳存年限。
部分人口擴張城市人口吸引力下降
事實上，並非所有人口擴張城市都擁有較強的人口吸引力，隨著製造業的轉型升級，中國三次產業的就業格局也開始發生顯著變化。其中，第二產業就業人員在2012年達到2.32億人的高點後，呈現連續6年減少的態勢，2018年僅餘下2.14億人。
隨著勞動產生率的提升，45城有7成二產從業人員數量呈現減少趨勢，其中減少人數最多的當屬重慶、貴陽等中西部省會城市，這些城市的主動的產業升級，譬如近些年貴陽大數據產業發展迅猛，其次是河北的滄州、邯鄲、唐山以及天津等城市，近些年受環保整治的影響，二產從業人員數量大幅減少。
值得關注的還有像泉州這類傳統制造業城市，近些年二產從業人員數量大幅減少，由2014年的124.1萬人減至2017年的103.7萬，降幅高達16%，此外，徐州，宿州等城市表現也較為突出，降幅均在10%以上。
由於近年來製造業等大量的勞動密集型產業逐漸向人力、土地等成本更低的中西部城市轉移，大部分從事這類行業的流動人口也隨之逐漸向家鄉城市及周邊城市轉移，如承接長三角產業轉移的徐州、阜陽等城市近年來都出現了輕微的人口迴流跡象。
對於中小城市來說，在經濟、產業發展有限的背景下，人口能夠長時間持續增加的可能性幾乎為零。也正是因為如此，大部分中小城市購房需求在棚改的退出下難以支撐當前市場，2019年來曾經有部分城市想放鬆調控但在輿論的壓力下又取消，而一些幾乎無調控政策的城市，如宿州更是出臺利好政策提振樓市。
就研究樣本城市來看，熱點一二線依然是品牌房企首選，大部分一二線城市已有超30家百強房企入駐，三四線城市競爭也很激烈，大部分三四線城市龍頭房企入駐數量都在5家以上。
而房企在人口擴張城市對優質地塊的爭相搶奪，也大大加快了這些城市地價的上漲進程，但在限價的“緊箍咒”下，房價卻大多保持相對平穩，以致這些熱點城市房地差的縮小。剔除掉因為供應結構變化導致地價大幅上漲的深圳、北京等城市，可以看出南京的盈利空間是縮小最為嚴重的，房地差由2018年的15852元/平方米降至2019年的13415元/平方米，降幅達2437元/平方米，其次是寧波、泉州、珠海等城市，盈利空間的降幅均在1000元/平方米以上。
此外，由於城市內部地價水平差異巨大，即使是那些房地差呈擴大趨勢的城市，也會有部分“地王”要虧本經營。以合肥2019年的單價地王為例，融創以17100元/平方米的樓板價競得，而其周邊在售的碧桂園中堂、新城大都會成交僅有2.2萬元，在當前的限價政策下，融創的這幅宅地價格也不會偏離這個太多，房地差不足5000元/平方米，盈利空間明顯不及預期。
風險點較大的城市主要集中在三四線城市
通過對45個人口擴張型城市從調控風險、傳統產業轉型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等諸多方面的分析與評價，結果發現：三四線城市房地產市場壓力明顯較大。
而綜合評分低於3分的多是三四線城市，這類城市或是因為傳統產業轉型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州；或是因為自身產業經濟不甚發達，人口持續外流，譬如宿州，就業人口的減少使得內生需求增長疲軟，房地產市場需求持續性堪憂；還有一類風險城市主要是滄州、邯鄲、唐山等環京城市。
這類城市因為處於環京區域，調控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環保，許多傳統制造業面臨關停的命運，產業工人數量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風險，房企還是要謹慎進入。
當然，也有少部分一二線城市存在風險，如北京、哈爾濱、天津這類調控政策嚴、土地價格上漲較為突出、但人口增速緩慢的城市即是如此，尤其是哈爾濱，近些年人口流失嚴重，常住人口連續多年負增長，房地產市場長期前景堪憂。
而我們在對比了45個人口擴張型城市（近5年常住人口增量超過20萬人）後發現在從政策調控、成本上升、區域差異、產業轉型升級、人口增長預期等方面可能存在的投資風險。
通過綜合評價可見：風險點較大的城市主要在三四線。
一方面，近兩年房價的過快上漲透支了很大一部分需求，加之房價漲至高位，後續需求已經相對疲軟；另一方面，由於調控政策趨於嚴苛，信貸收緊，炒房成本也日趨上升，加之市場價格相對穩定、炒房預期下降，投資額大都選擇撤離，部分三四線城市面臨著較大的風險，譬如面臨產業轉型陣痛的泉州、中心城區地價快速上漲的徐州，內生需求量均不足以維繫現在的房地產市場，未來商品房成交規模大概率將下滑。
在這其中，近幾年受傳統產業轉型升級的影響，泉州人口吸引力漸顯疲軟，2017年曾經出現短暫人口外流，加之泉州自有房屋量已達較高水平，內生需求不是那麼旺盛，均難以支撐泉州商品房需求持續高速發展。
泉州統計局數據顯示，泉州城鎮居民人均住房面積高達70.5平方米，可以看出本地居民自有房屋量較多，因此對於市場的支撐性也並不強烈。但是考慮到2019年泉州棚改量較2018年大幅增加，計劃開工量達20836套，基本建成10974套，會對商品房市場起到一定的支撐作用，不過對於接下來的購房需求規模走向，還是不容盲目樂觀。
而徐州作為淮海城市群的中心，也是一個人口大市，其戶籍人口數量在2013年就突破1000萬。但人口增速較慢， 2013年~2018年五年間常住人口增量剛超過20萬，歷年人口增長率也僅在0.3%~0.6%之間。
隨著城市經濟的持續發展，徐州外流人口在近兩年出現了微弱的迴流跡象，市區對下轄縣市以及周邊城市區縣的人口吸引力逐年增強，主城區的房地產市場需求增長動力更加充足。
在房地產市場表現方面，龐大的人口基數也使得徐州商品房成交規模維持高位：2018年底，徐州市商品房成交面積達到1253萬平方米，連續三年維持在1000萬平方米以上，同時成交價格也持續上漲，市場表現相對不錯，但各區域的供求規模差異十分明顯。
一二線城市長期發展無虞
從目前來看，人口擴張型城市是房企目前佈局的熱點城市，但考慮到各城市在調控風險、傳統產業轉型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等存在較大差異，各城市市場潛力各不相同。
通過對45個人口擴張型城市風險點的梳理與評價，結果發現：一二線城市風險相對較小，三四線城市房地產市場壓力較大，但導致各城市具體風險點的原因各不相同，風險點較大的城市（綜合評分在2.8分以下的城市）大體可以分為以下三類：
1、泉州這類人口增長乏力的城市。這類城市或因為傳統產業轉型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州就是因為自身產業經濟不甚發達，人口持續外流，再如宿州，就業人口的減少使得內生需求增長疲軟，房地產市場需求持續性堪憂。
2、北京、哈爾濱、天津這類調控政策嚴、土地價格上漲較為突出，人口增速緩慢的城市。這些城市往往是省會城市或是直轄市，房地產市場發展較早，房價處於較高水平，為遏制房價上漲，調控政策較為嚴苛，加之或被動、或主動的放緩人口增速，房地產需求增量有極大的不確定性，市場存在較大的風險點。尤其是哈爾濱，近些年人口流失嚴重，常住人口連續多年負增長，房地產市場規模大幅下滑，2018年哈爾濱商品房銷售面積1042.8萬平方米，同比下降16.5%。
3、滄州、邯鄲、唐山等環京城市。這類城市地處環京區域，調控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環保，許多傳統制造業面臨關停的命運，產業工人數量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風險，房企還是要謹慎進入。
閱讀更多 房價晴雨表 的文章
