三年前，2016年9月，有朋友發來一篇文章，大意是：地方政府，要對高房價負責。
這句話沒問題。
的確，一個城市的房價絕對與這座城市息息相關。然而，高房價，就一定是“政治不正確”？就一定痛批？
相反，說句大實話，房價不高的城市，反而沒錢途！
而一個負責任的地方政府，其治理下的城市房價往往很高。說到底，市民的最重要資產也就是房產，房價增值等於給市民發錢，腰桿硬不硬，不是真的看你的腰，而是看實力。
在中國，城市鄙視鏈其實很無聊，因為，看各自的城市房價就行了。
全世界都如此。即便均衡做得很好的德國，慕尼黑、柏林、法蘭克福等大城市的房價比其他城市要高得多。
中國改革開放三十多年來，我們以數據、常識與真相來認知到以下三點：
（1）房價低的城市，發展得很不好；
（2）房價高的城市，往往發展很好；
（3）房價特別高的城市，發展特別好。
由此，一座城市管理得當、創富效率高、人才集聚或發展出特色定位，那麼，這座城市自然發展優先級為高，換句話，這樣的城市真實吸引力更強，更多人“用腳投票”，來到這樣的城市工作、生活。
其中，一個直觀體現，好的城市，房價往往也高。
從邏輯上，房價高是一座城市經營運營的結果，而不是“因”。So，我們把上述結論做歸因，這樣更符合邏輯：
（1）發展一般的城市，房價不高；
（2）發展好的城市，房價很高；
（3）發展特別好的城市，房價特別高。
現在是2019年10月，距離調控已經三年了，三年的時間裡，上海房價漲了又跌了，北京漲了也微跌，深圳漲了一些沒跌。而二線城市杭州、蘇州大漲，南京保持穩定態勢，其他二線城市持平。
這三年，我們遇到了毛衣戰、各式調控與限價導致的“限質房”，前所未有的房地產背景，那麼，接下來上海房價還能保值嗎？普通家庭，還能夠把房產作為家庭資產的重要支柱嗎？我們，還能繼續買房嗎？
OK，我嘗試著回答。
02
首先，不確定未來會遇到怎樣的國際形勢以及這樣的國際形勢下，國家對於房地產的本質定位和規劃，也不確定會有怎樣的地產金融政策。
這沒辦法做精確預估。
都屬於不確定性因素。
傳統的金融政策通過“預期”管理，當預期逐漸式微，政策的效果也大打折扣。就好比，降準降息是對經濟、樓市的“刺激”，但一年多來，上海樓市也沒有啟動。
我們能確定的是什麼？
中國的城市格局。
因為城市是巨量的人、財、城市基礎設施、產業的集聚，與我們有著千絲萬縷的聯結，即便沒有全部經濟數據，至少也有相當大一部分數據，以及最重要的直觀感受。
城市的脈絡，是能確定性掌握的。
中國有800多城市，就像800多支股票。你在哪個城市買房，就相當於入股了該城市，錨定了該城市未來發展帶來的紅利。
城市-房價，這是一個固定的公式。
那麼，看城市發展的未來，就從過去找線索、邏輯與跡象。
講真，猶如一部近在咫尺的史書，多少人捶胸頓足，過去買少了、買小了。也有多少人錯過了這些發生在身邊的生動的“財富史”。
換句話，我們絕大多數人，如果把握住一兩次機會並做極值的放大，也許現在就財富自由了。這個機會，你你我我平凡者都錯過了。
03
回顧往昔，不是為了純粹的口水感慨“曾經錯過”，而是為了尋跡規律，不錯過未來。
2008年1月，上海以1.6萬/㎡的房價高居榜首。彼時的上海，四通八達的地鐵，浦東金融中心初露貌相，各種各樣的商業綜合體、轉型的大型商場迎來全國甚至全球的消費者。
房價TOP20榜單上，溫州、杭州的房價比北京還高，珠海的房價次於北京，高於深圳、廈門、南京、天津、蘇州、廣州。
廣州的房價是“亮點”，遠低於其他。非常不“一線”。而2018年初的國人，對這一切熟視無睹，並未覺得有什麼不對。溫州房價全國第二，怎麼啦？溫州人，東方猶太人唄，中國最狂熱最會做生意最能創造財富的。
2010年4月，溫州房價跑過上海，全國第一。同時，三亞的房價也高居全國第四。我們觀察一下這個階段的全國房價，浙江城市的表現非常突出，杭州、寧波、舟山、台州房價都進入了全國TOP20。
而2010年4月，這個時間點，恰是4萬億之後掀起的樓市驚天駭浪，甚至一天一個價，當然這個點，也是拉開全國房產調控序幕的開始。
經過長期蟄伏，新一輪的地產盛宴始於2015，高潮於2016年10月。此刻，京滬深三強奠定了無可辯駁的一線地位。房價遠超其他城市。廈門雖然是一支房價妖孽型的城市，但獨特的濱海島嶼稀缺性與含金量較高 的經濟，廈門房價其實一直不低。
此時，多數一二線城市漲勢基本到頭，而廣州、杭州房價的漲勢尚未結束，這個時間點，這兩個城市還是“低估”。
2019年9月，京滬深房價領銜全國，廈門、三亞次之，廣州、南京、杭州又是一個梯隊，而福州、天津、蘇州、珠海、溫州、青島、寧波、濟南、武漢等，再次之。
目前，一二線城市的房價基本穩定，房價格局也如其上所是。大體上非常吻合我們對於城市價值、供需關係的判斷：
（1）一線是一線，二線是二線；
（2）二線強城市>二線弱城市；
（3）東部城市>西部城市。
同樣，還有一個小規律，濱海、顏值、口碑的生態城市，房價都有高溢價，比如三亞、廈門、珠海、陵水、萬寧、麗水。
從歷史房價上看，廈門、三亞、珠海房價始終不低，時不時的排名非常靠前。這屬於常態。而陵水、萬寧、麗水的全國知名度較低，這一輪房價上漲過猛，未來可持續性堪憂。
深圳從二線進階為一線城市，與大眾最明顯的直觀變化，就是深圳房價直接躍升為一線房價，與京滬比肩。
城市價值-房價，這還不夠淋漓盡致的體現出來嗎？
04
現在，有一個因素不容忘記，就是調控。
忽略各個城市不同的調控程度，單純的談論房價，這是耍流氓，依然是自作聰明的表現。
理論上，同樣調控深度的前提，才能對房價進行比較。
現在，除了少數城市，調控的嚴格程度如下：
最嚴：北京、上海
次嚴：深圳、廣州
廈門、蘇州、南京、杭州、天津、武漢等二線城市
最近兩年，上海房價的表現無疑令人失望，平均下跌超過10%，個別區域和房源下跌甚至達到20%，而偏偏上海部分買房人受部分激進槓桿投資客的影響很大，尤其很多剛入市急於實現階層躍遷的年輕人被不著調的投資理論帶歪，不計後果上了高槓杆，多貸=多賺的簡單思路。
超級高槓杆+內環老破大=？
最近在上海，有些人默默賣房，不敢聲張，因為號稱投資了兩年，總體收益為負，如今看不到希望，現金流也撐不住了。
確實，一個城市調控的深度、程度以及動態變化，也深刻的影響了城市房價。
舉兩個例子。
一個例子是杭州。2018年杭州大漲之後，下半年突然速凍。而後，人才落戶的條件降低，購房門檻相應降低，杭州房價一舉走出萎靡局面。
另一個例子是蘇州。蘇州2018年大漲，2019年上半年繼續大漲，然後，調控緊急升級且連續加碼，蘇州房價從連續漲幅第一到現在逐漸平靜，這也是“調控”之功。
未來，調控政策和變化也會雕琢城市房價。
這是常態。
當然，上海房價不振——並非由於上海不行了，而是調控太嚴。
05
綜上，我們可以得出一個顯而易見的結論：未來房價，從根本上，取決於城市價值，也取決於這座城市的調控。
至於金融、政策及外部影響，這些會起到時間上加速、推遲、加深等作用，但不會改變房價本質。
中國房價，無法擺脫四個字：錢多，地少。
錢多，可以理解。眾所周知，畢竟印鈔是成本最低的“辦法”。
但地少，很多人並不瞭解。有人拿出地圖，手指著說，這邊這邊，那邊那邊，不都是地嗎？假如都用來蓋房子，一下子容納數萬人口，怎麼是地少？
據一個區域的土地規劃例子。這是中國某區域，住宅用地佔比僅15.66%。
因此，並非地圖上的土地都可以用來蓋房，在中國，尤其城市，每一片土地都是精心被勘察、測量、設計、定位、規劃。每一項土地都有額度限制。這樣，才構成了中國城市的盡然有序，尤其是在新的開發城區，道路儼然，規劃清晰。
這也是中國城市相比較歐美很多國家更“值錢”的內在因素之一。
由此，中國的房地產因為城市價值（包含人口的導入）的提升，特別是在人口紅利幾乎消失的此時此刻，也只有城市才能提供更多的工作機會，即便沒有戶口限制，房價依然是市場化的“門檻”意義。
一個人會權衡工作收入、房價和生活成本的綜合因素，從而雙向選擇城市，城市也會挑人。
當你覺得一個城市房價太高、中短期都看不到自己買房的可能，而生活成本又在不斷吞噬工作收入時，唉，那隻能說明，不太能“匹配”這座城市。降維到更低層級的城市，房價、成本都會降低，從而能“匹配”，這也是一個人的無奈被選擇。
一個人如果不思進取，就被城市挑剔。一個人如果精進有為，可以自由選擇讓自己得到更大發展的城市。
上海是一座偉大的城市，留在這裡，讓自己、家庭得到更好的安全感、更美好的生活，那麼，自然是需要比其他城市多一份努力。
我在杭州、南京、蘇州與買房人交流時，他們都流露出這樣的遺憾：如果能在上海買房，就好了。可見：不缺資金，也不缺在上海買房的意願，缺的是上海的購房資格。
06
對於上海而言，房產依然是中產家庭最重要的資產，毫無疑問如此。
當然，也不排除有人“逆向思維”，比如賣房買股，比如賣房去做理財。這也是可以的，術業有專攻，每個人都根據自己的能力樹去做匹配的事。
只不過，房產是最明顯最簡易的城市發展紅利（土地價值）。
英國日不落了這麼多年，數個世紀的財富，鉅艦大炮，全球殖民，最後積累的財富也無非是以倫敦為首的富有世界競爭力的城市群。簡單測算一下，倫敦一個城市的房產總值，超過世界上絕大多數國家的經濟總量（當然，這裡面也有個國別穩定係數的影響）。
在中國，能閉著眼去買房且長期持有的城市也不超過30個。
閉著眼買房，大概率跑贏平均房價的城市不超過15個。而必然跑贏通脹的城市， 甚至不超過10個。這是由創造財富的決定性力量：金融中心、高科技中心、高校研究所的集中度決定的。
上市公司意味著中國公司的頭部集群，而獨角獸意味著未來，綜合考量上市公司的總市值、總利潤以及中國獨角獸的城市分佈。
很明顯，“湊巧”集中於少數10個城市。
房價漲不漲，未來10年的中國城市房價漲幅圖，其實秘密就藏在現在。
但上海的置業門檻越來越高，技巧性也越來越複雜，而不是簡單的買，然後賣出獲益。逐漸演變成一種購房資格、投資標的物選擇以及金融手段的過程，而且收益更陡峭。
未來，就是少部分家庭進階，一部分家庭維持，而更多的人順其自然的變成忙碌的大多數，湮沒於城市。
這幾乎是必然。
有人想玩一把彎道超車，比如戴志康、張振新，結果彎道超生。普通人，還是老老實實置業吧。現在很明顯，與其把錢去炒股、去瞎買理財、去投入到自己也不懂的領域，還不如在上海買入保值性的房產。
問：如何不動聲色摧毀一個上海的中產家庭？
答：賣掉上海的房產。
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