當地產市場步入深度調整期，單純加槓桿擴張已非經營良策。能穿越低溫向前的，是那些穩健經營、多元發展的選手。作為已跨入千億俱樂部的企業，雅居樂集團（03383.HK，簡稱“雅居樂”）並未走成長中房企的激進老路，而是在規模與可持續間尋求完美平衡。
十月遠去，雅居樂已斬獲頗豐。前10月，集團累計銷售額達人民幣1003.3億元，鎖定全年銷售目標幾無懸念。同比來看，業績增長幅度達28.2%，相比行業平均7%左右的增長，雅居樂交出一份高增長答卷。
難能可貴的是，雅居樂並未在規模與安全間失速。銷售增長的同時，雅居樂秉持良好有效的成本控制體系，多元化收入貢獻不斷增長。目前，公司財務狀況穩健、現金流充裕、資產負債率也處於下降通道，評級展望持續保持穩定。
銷售破千億鎖定全年目標
行業競爭日漸激烈時，能跑贏市場的選手愈發減少。11月4日，雅居樂發佈的公告顯示，10月份，公司預售金額為人民幣127.1億元，1-10月累計銷售額已達到1003.3億元，完成全年銷售目標的88.8%；同比增幅高達28.2%，明顯優於市場平均水平。
中金髮布報告稱，預計雅居樂4季度月銷售額有望達到100億元左右，帶動全年銷售實現15%的增長。這意味著，雅居樂提前完成1130億銷售目標幾無懸念。
今年以來，中國房地產企業面臨前所未有的市場壓力。從融資端多重受限、到銷售端低溫承壓，行業生存環境愈發激烈，大魚吃小魚的現狀更為明顯。
截至10月末，近六成房企的目標完成率在80%以上，完成率90%以上的僅恆大、龍湖、世茂等10家房企，更有房企目標完成率不及70%。在行業整體承壓的現狀下，雅居樂快速行至安全區，提前鎖定全年目標。
雅居樂搶跑大市的籌碼，在於日漸均衡的全國佈局、及多元業務協同發展。上半年，雅居樂在國內外新增28個項目，預計總建築面積692萬平方米，對應樓面地價約4200元/平方米。目前，雅居樂土地儲備遍佈72個城市，預計總建築面積達3927萬平方米。
戰略擴張後，雅居樂在華南、華東、雲南及海南、華北等區域均實現良好的預售業績。上半年，集團戰略深耕城市群貢獻逾55%的銷售：華南地區貢獻34%，其中粵港澳灣區貢獻28%；華東地區貢獻達24%，雲南海南區域貢獻15.2%，華北、東北、海外業績貢獻14%。
自2015年發力多元化佈局以來，雅居樂正賦予自身更多的盈利想象。在“以地產為主，多元業務並行”營運模式下，公司已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理八大產業集團並行的多元化格局。
公司管理層對非地產業務的希冀是，到2022年或2023年收入貢獻佔比提升到50%左右。可喜的是，目前公司多元化業務已進入盈利期。上半年，集團多元化業務收入佔比較去年同期上升2.1個百分點。
業內認為，雅居樂八大產業集團的產業鏈整合，不僅拓展盈利空間，增加收入來源，也有利於通過產業協同，提升雅居樂主營業務的競爭優勢，為集團房地產開發銷售額的大幅增長提供重要支撐。
財務穩健 機構評級展望保持穩定
追求“有質量的增長”一直是雅居樂的經營理念。在此之下，雅居樂有一套完整的成本控制體系。以拿地為例，雅居樂堅持積極審慎的策略，多方式拿地、拿好地、不拿錯地。目前，集團平均土地成本僅3255元/平米，優於行業平均水平。
在投資方面，雅居樂堅持“量入為出”原則。2018年業績發佈會上，雅居樂表示2019年計劃投入500個億，其中400個億在地產領域，100個億在非地產行業，這一投資總額為當年預計可實現銷售額比例的40%-50%。
穩健經營理念加持下，雅居樂多項財務指標持續優化。截止2019年6月30日，雅居樂一年內到期的短期債務總計為361億元，公司同期現金及銀行存款總額為415.88億元，同時還有858億元未使用銀行授信。
同期，集團資產負債率為74.5%，相比去年下降1.6%，處於行業較低水平。儘管這一水平已處於行業低位，但雅居樂集團主席兼總裁陳卓林仍然指出，希望資產負債率達到60%左右。
今年以來，雅居樂在降低融資成本方面動作頻頻，成效明顯。5月28日，雅居樂成功發行一筆金額為6億美元高級永續債，年期為永續4.5年可贖回，年利率為8.375%；6月14日，雅居樂又以同樣成本增發1億美元，兩筆共計7億美元債券全部用以置換2013年發行的7億美元永續債。而根據當時的發債協議，被贖回的7億美元永續債利率已經達到了10.215%，比新發行永續債8.375%的利率水平高了將近兩個百分點。而在10月25日，雅居樂又成功發行5億美元永續債，較此前兩筆不僅在可贖回的年期上要更長，且年利率降低0.5個百分點為7.875%。
財務狀況持續優化，雅居樂評級展望一直保持穩定。此前，標普全球評級宣佈，將雅居樂的長期企業信用評級上調至“BB”，展望為穩定；穆迪也宣佈，將雅居樂評級上調至“Ba2”；中誠信證券評價、聯合信用評級及東方金誠三大國內信用評級機構均將雅居樂評為AAA，展望為“穩定”。
值得注意的是，此前國家發改委於相關文件中明確規定：“資產總額大於1500億，年收入大於300億，資產負債率不超過85%，3A評級的房地產企業，屬於優質企業”。目前，雅居樂的財務表現完全符合這一認定。
受益企業穩定發展，資本市場的信心也不斷增強。今年以來，雅居樂股價累計漲幅已超過30%。高盛、匯豐、招銀國際等投行機構此前紛紛上調公司股價目標，重申“買入”評級。匯豐銀行在研報中指出，由於雅居樂大灣區的業務定位，及料明年起毛利率將上升，給予“買入”評級。
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