舊房大改造
這個問題不全面。
準確的說法是，為什麼有的小區，有的業主購買的車庫沒有房產證。
因為有的小區的車庫是能辦房產證的。但有的小區的車庫或者車位就無法辦理房產證。
這說明了一個問題，那就是：開發商所出售的車庫那不是屬於他自己的。
前幾天，有媒體人報到了一條消息，說的是江蘇無錫的一件事。
2015年，江蘇無錫金馬國際花園業主委員會向當地法院提起訴訟，狀告物業公司違規收取196萬元的人防車位收益款。
經過了三年維權，二次審判。2018年6月，無錫市中級人民法院作出終審判決，駁回原告無錫市益多投資發展集團有限公司上訴，維持了梁溪區人民法院的原審判決。
這也意味著金馬國際花園小區近4年的人防收益共計196萬餘元歸全體業主所有！
法院：地下人防車位收益權應當歸全體業主
梁溪區人民法院在2017年3月作出判決，認為小區人防工程的建築成本已分攤到地面商品房購房款中，人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成，實際已轉化為金馬國際花園全體業主承擔，所以地下人防車位收益權應當歸全體業主。
從實際情況來看，現今的車位或者車庫，其主要分為三種類型。
第一種是在地面上建蓋的或者劃設的。如果在地面上建設或者劃設的，按照相關法規，地面上的公共用地是屬於全體業主的，開發商在地面上建蓋車庫或者劃設車位出售，當然就是不合法的，在這樣的情況下，如果當地房產部門（現在改為國土資源局不動產登記局）嚴格堅持相關法律法規辦事的話，開發商是不可能辦得了產權證的。
第二種類型是開發商移花接木，將地下人防工程的空地，劃設了車位或者分成車庫出售。這個還是非常多的普遍現象。從上例中的案例可以看出，這個是有很多爭議的，其中最根本的一點就是：地下人防工程不是屬於開發商的。當然也辦不了產權證啦。
但是，這裡也有一些情況，那就是開發商通過一些非法的手段，或者不懂法規的官員接合，辦理了人防工程上的非法的車位車庫產權證。
第三種類型就是純粹的地下地庫了。這個講起來就非常複雜了，但現實中，這種純粹的地下車位基本上都是由開發商辦理了產權證的。但實際的真相或者說地下車位的建設費用究竟是開發商出的錢，還是開發商收了購房款後，用購房款建設的地下車位，這個就非常複雜了。如果能審計出來，開發商沒有單獨出資建設，那就是屬於所有購房者的。
對於這些情況，有興趣的朋友們，可以跟貼互相討論。
